주택 임대차

경매 중 선순위 근저당을 대신 갚아 말소하면 세입자도 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 경매 매수인이 매각대금을 내기 전에 선순위 근저당을 갚아 말소하면 후순위 세입자도 매수인에게 대항력을 주장할 수 있습니다. 대법원 2002다70075 판결이 대금 지급 전 선순위 근저당권이 소멸하면 임차권의 대항력이 유지된다고 보았습니다. 지금은 매각대금 지급기한과 선순위 근저당의 남은 채무액부터 확인하십시오.

경매가 시작됐다고 해서 임차인이 경매 절차를 멈추거나 경매를 취하시켜야 대항력을 되찾는 것은 아닙니다. 대금 납부 전에 선순위 근저당만 사라지면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 보증금 2억원에 빌라를 임차해 입주와 전입신고를 마쳤지만 확정일자는 받지 않았습니다. 입주 전부터 한도액 1,200만원의 선순위 근저당이 있었고, 입주 뒤 한도액 2억원의 근저당이 추가로 설정됐습니다. 2026년 봄 후순위 근저당권자의 신청으로 경매가 시작됐는데, 선순위 근저당의 남은 채무는 400만원 정도였습니다. A씨는 이 돈을 임대인에게 빌려주어 선순위 근저당을 말소하면 매수인에게 대항할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매각대금을 내기 전에 선순위 근저당이 말소되면 대항력이 살아나나요?

네. 매수인이 매각대금을 내기 전에 선순위 근저당권이 변제 등 다른 사유로 소멸하면, 그보다 뒤에 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력은 소멸하지 않고 매수인에게 주장할 수 있습니다. 대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결은 담보가치를 보장받아야 할 선순위 근저당권이 없어졌으므로 임차권의 대항력을 없앨 이유가 없다고 보았습니다.

원칙은 반대입니다. 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸하고, 후순위 근저당권자가 경매를 신청했더라도 선순위 근저당권까지 함께 사라집니다. 이때 선순위 근저당권보다 뒤에 전입한 임차인의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치를 지키기 위해 대항력을 잃습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 같은 구조입니다.

대항력이 유지되면 매수인은 임차주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계합니다. 임차인은 계약기간 동안 거주할 수 있고, 기간이 끝나면 매수인에게 보증금 반환을 청구합니다.

확정일자가 없으면 경매에서 보증금을 먼저 배당받을 수 없나요?

네. 전입신고와 입주로 대항력은 갖췄더라도 임대차계약서에 확정일자가 없으면 경매 매각대금에서 후순위 근저당권자보다 먼저 보증금을 배당받는 우선변제권은 없습니다. 이 사례에서 선순위 근저당권을 말소하지 못하면 임차인은 매수인에게 대항하지 못하고, 배당에서도 후순위 근저당권자에게 밀립니다.

지금 확정일자를 받아도 그날 이후의 순위만 생기므로 이미 설정된 후순위 근저당권보다 앞서지 못합니다. 그래서 확정일자가 없는 임차인에게는 선순위 근저당권 말소로 대항력을 살리는 방법이 보증금을 지킬 현실적인 수단이 됩니다. 보증금이 소액임차인 기준 이하라면 최우선변제 해당 여부도 따로 확인합니다.

근저당을 갚고 말소하면 매수인은 어떻게 대응하나요?

매수인은 대금을 내기 전에 선순위 근저당 말소 사실을 알았다면 매각허가결정의 취소를 신청할 수 있고, 모른 채 대금을 냈다면 사정을 알고도 알리지 않은 채무자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결은 임대인(채무자)이 대금지급기일 직전에 선순위 근저당권을 말소하고 이를 알리지 않은 사안에서 매수인에 대한 손해배상책임을 인정했습니다.

임차인에게 돈을 빌려 선순위 채무를 갚은 임대인이 이 책임을 질 수 있다는 뜻입니다. 임차인 쪽에서는 말소 사실을 경매법원에 신고해 두어야 뒤에 대항력 다툼이 줄어듭니다. 대항력 인정 여부를 두고 매수인이 인도명령이나 명도소송을 걸어 오면 말소등기 완료일과 대금 납부일을 비교한 자료로 대응합니다.

선순위 근저당 말소 대항력 대응 순서

• 등기부 확인 - 선순위 근저당권 설정일과 전입신고일을 비교합니다. 전입신고 다음 날보다 먼저 설정된 근저당이 있으면 이 방법을 검토합니다.
• 잔존 채무 확인 - 선순위 근저당권의 남은 피담보채무를 임대인과 금융기관을 통해 확인합니다. 등기부의 설정 금액이 아니라 실제 남은 채무를 갚으면 말소가 됩니다.
• 변제와 말소등기 - 임대인에게 돈을 빌려주는 약정서를 쓰고 금융기관에 직접 송금한 뒤 말소등기를 마칩니다. 대금지급기한 전에 끝나야 합니다.
• 경매법원 신고 - 말소된 등기사항증명서를 경매법원에 제출해 대항력 있는 임차인임을 알립니다. 매각물건명세서 정정의 근거가 됩니다.
• 대여금 정리 - 임대인에게 빌려준 돈의 반환 약정을 따로 남깁니다. 보증금과 섞이면 나중에 다툼이 생깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당이 여러 개이거나 가압류·압류등기가 전입보다 먼저 있으면 등기부 전체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당 설정 금액 전액을 갚아야 말소되나요?
  아닙니다. 근저당권은 실제 남은 피담보채무를 모두 갚으면 말소를 청구할 수 있습니다. 설정된 금액은 담보 한도일 뿐이므로 금융기관에서 남은 원금과 이자를 확인해 그 금액을 갚으면 됩니다. 다만 근저당 거래가 계속 중이면 거래 종료와 확정 절차가 필요해 금융기관과 먼저 협의해야 합니다.
• 매수인이 대금을 낸 뒤에 말소하면 소용없나요?
  소용없습니다. 매수인은 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득하고, 그때 선순위 근저당권과 함께 후순위 임차권의 대항력도 소멸합니다. 대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결도 대금 지급 이전에 선순위 근저당권이 소멸한 경우에만 대항력이 유지된다고 보았습니다.
• 임차인이 직접 은행에 갚아도 되나요?
  됩니다. 이해관계 있는 제3자인 임차인이 임대인 대신 선순위 채무를 갚는 방법도 가능합니다. 다만 이 경우 임대인에게 갚은 돈의 반환을 구하는 구상 관계가 생기므로, 대여 약정이든 대위변제든 금액과 반환 시기를 문서로 남겨 두어야 뒤에 보증금과 구분됩니다.
• 확정일자를 지금 받으면 배당 순위가 올라가나요?
  올라가지 않습니다. 우선변제권의 순위는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날을 기준으로 정해지므로, 지금 확정일자를 받으면 그날 이후 순위가 됩니다. 이미 설정된 후순위 근저당권보다는 뒤에 서게 됩니다. 확정일자는 계약 직후 주민센터나 등기소에서 받아 두는 편이 안전합니다.
• 대항력이 살아나면 계약기간까지 살 수 있나요?
  네. 대항력이 유지되면 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로 임차인은 남은 계약기간 동안 거주할 수 있습니다. 기간이 끝나면 매수인에게 보증금 반환을 청구하고, 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.
• 매수인이 인도명령을 신청하면 어떻게 하나요?
  대항력 있는 임차인이라는 사실을 소명해 인도명령을 다툽니다. 말소등기가 된 날짜가 표시된 등기사항증명서, 매각대금 납부일, 전입세대확인서와 임대차계약서를 함께 제출합니다. 인도명령 결정에 대해서는 즉시항고로 다툴 수 있으므로 결정문을 받은 날을 기록해 둡니다.

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