상가 임대차

남의 땅 위 건물을 경매로 샀는데 토지 임차권도 넘어오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 건물 경매로 소유권을 취득하면 원칙적으로 건물 소유를 위한 토지 임차권도 함께 넘어옵니다. 건물에 설정된 저당권의 효력이 토지 임차권에 미친다는 대법원 판례가 근거입니다. 지금은 토지 소유자가 임차권 이전에 동의하는지부터 확인해 두십시오.

토지 임대차계약서를 새로 쓰지 않았다고 해서 곧바로 건물을 철거해야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 11월 법원 경매에서 공장 건물 한 동을 3억 2천만원에 매수했습니다. 건물은 전 소유자가 토지 소유자와 건물 소유 목적의 토지 임대차계약을 맺고 지은 것이었고, 은행 근저당권이 실행되어 경매가 진행됐습니다. 매각대금을 낸 뒤 토지 소유자는 자신은 A씨와 계약한 적이 없다며 건물을 철거하고 땅을 비우라는 내용증명을 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물 경매로 토지 임차권도 함께 넘어오나요?

넘어옵니다. 건물 소유를 목적으로 토지를 빌린 사람이 그 건물에 저당권을 설정하면 저당권의 효력은 건물의 종된 권리인 토지 임차권에도 미칩니다. 그래서 저당권 실행 경매로 건물 소유권을 취득한 매수인은 특별한 사정이 없는 한 토지 임차권도 함께 취득합니다. 대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다62492 판결이 이 기준을 밝혔습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제358조도 저당권의 효력이 종물에 미친다고 정하고 있고, 판례는 이를 종된 권리에도 같이 적용합니다.

토지 소유자가 동의하지 않으면 계약을 해지할 수 있나요?

원칙적으로 해지할 수 있습니다. 경매로 토지 임차권이 넘어온 것도 임차권 양도에 해당하므로, 임대인인 토지 소유자의 동의가 없으면 임대인은 토지 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 임차권이 넘어오는 것과 토지 소유자에게 그 이전을 주장할 수 있는 것은 따로 따져야 합니다.

다만 임차인이 바뀐 것이 임대인에 대한 배신행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 토지 소유자는 동의가 없었다는 이유만으로 해지하지 못합니다. 이때 매수인은 동의 없이도 임차권 이전을 토지 소유자에게 주장할 수 있습니다. 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결은 그 특별한 사정을 매수인이 주장하고 증명해야 한다고 보았습니다. 차임을 제때 내 왔는지, 건물 용도가 그대로인지, 토지 소유자에게 새로 생긴 불이익이 있는지를 증명 자료로 모읍니다.

건물 등기가 있으면 토지 임대차를 제3자에게도 주장할 수 있나요?

있습니다. 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 임차권 등기가 없어도 임차인이 그 땅 위 건물을 등기하면 제3자에게 효력이 생깁니다. 토지가 다른 사람에게 팔리더라도 새 토지 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다는 뜻입니다. 다만 이 대항력도 임대인의 동의 문제를 대신하지는 않으므로, 동의나 특별한 사정은 따로 갖춰야 합니다.

토지 임차권 이전 대응 순서

• 매각 서류 확보 - 매각허가결정과 매각대금 완납증명을 받아 둡니다. 임차권 취득 시점을 증명하는 자료가 됩니다.
• 토지 임대차 조건 확인 - 전 소유자의 토지 임대차계약서, 차임, 기간을 확보합니다. 매수인은 이 조건 그대로 임차권을 이어받습니다.
• 이전 사실 통지 - 토지 소유자에게 임차권이 넘어왔다는 사실과 차임 지급 의사를 서면으로 알립니다. 동의 여부가 이 답변으로 정리됩니다.
• 특별한 사정 자료 수집 - 차임 납부 내역, 건물 용도, 토지 소유자의 손해 여부를 정리합니다. 해지 통지를 받았을 때 다투는 근거가 됩니다.
• 철거 소송 대비 - 토지 소유자가 건물 철거와 토지 인도를 청구하면 특별한 사정을 들어 다툽니다. 결론에 따라 건물 가치가 크게 달라집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지 임대차계약서에 양도 금지 특약이나 기간 만료가 가까운 사정이 있으면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 부동산을 둘러싼 명도·철거 분쟁과 가처분 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매로 산 건물의 토지 임차권은 언제 넘어오나요?
  매수인이 매각대금을 다 낸 때 건물 소유권과 함께 넘어옵니다. 대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다62492 판결은 건물에 설정된 저당권의 효력이 건물 소유를 위한 토지 임차권에도 미친다고 보았으므로, 저당권 실행 경매의 매수인은 특별한 사정이 없으면 토지 임차권을 건물과 함께 취득합니다.
• 토지 소유자가 새 계약을 요구하면 따라야 하나요?
  새 계약서를 반드시 써야 하는 것은 아닙니다. 매수인은 전 소유자의 토지 임대차를 같은 조건으로 이어받으므로 기존 차임과 기간이 그대로 적용됩니다. 다만 토지 소유자가 동의하지 않으면 해지를 주장할 수 있으므로, 차임 인상을 조건으로 동의를 받는 협의가 실무에서 자주 이뤄집니다.
• 동의 없이 넘어왔다는 이유로 해지되면 끝인가요?
  끝이 아닙니다. 임차인 변경이 임대인에 대한 배신행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지가 효력이 없습니다. 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결은 이 사정을 매수인이 주장하고 증명해야 한다고 보았으므로, 차임 납부 내역과 건물 용도 유지 사실을 자료로 모아야 합니다.
• 배신행위가 아닌 특별한 사정은 어떤 경우인가요?
  정해진 목록은 없고 사정을 모아 판단합니다. 건물 용도와 토지 사용 방식이 전과 같은지, 차임이 밀리지 않았는지, 매수인의 자력이 전 소유자보다 떨어지지 않는지, 토지 소유자에게 새로 생긴 불이익이 없는지를 봅니다. 전 소유자와 토지 소유자 사이의 개인적 신뢰가 계약의 중요한 이유였다면 인정되기 어렵습니다.
• 토지가 다른 사람에게 팔리면 임차권을 주장할 수 있나요?
  건물 등기가 있으면 주장할 수 있습니다. 민법 제622조 제1항은 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 임차권 등기가 없어도 임차인이 그 지상 건물을 등기하면 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 경매로 건물 소유권이전등기를 마친 매수인도 이 규정의 보호를 받습니다.
• 토지 소유자가 철거 소송을 내면 어떻게 다투나요?
  토지 임차권이 넘어왔다는 사실과 해지가 효력이 없다는 사정을 함께 주장합니다. 해지가 효력이 없으면 매수인은 적법한 토지 임차인이므로 철거 청구는 받아들여지지 않습니다. 소송 전에 매각 서류, 토지 임대차계약서, 차임 이체 내역을 정리해 두면 특별한 사정 증명이 쉬워집니다.

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