주택 임대차

경매기록에 에이동과 가동이 함께 적혀 있으면 가동 전입도 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

유효하다고 볼 수 있습니다. 외벽 표기가 가동이고 경매기록에 두 이름이 병기되어 있다면 입찰 참가자들이 대항력 있는 임대차로 인식할 수 있었으므로 주민등록이 공시방법으로 인정됩니다. 지금은 매각물건명세서의 건물 표시 사본부터 확보하십시오.

매수인이 「등기부와 주소가 다르니 대항력이 없다」고 통보해 와도 바로 이사 날짜를 잡을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2023년 6월 연립주택을 보증금 1억3천만원에 임차해 외벽 표기대로 「가동」으로 전입했고, 등기부에는 「에이(A)동」으로 올라 있었습니다. 이 집에는 J씨 전입 뒤인 2024년 근저당권이 설정되었고, 2026년 경매가 진행되면서 매각물건명세서에 「에이동(가동)」으로 두 이름이 함께 적혔습니다. 낙찰자는 주소가 다르니 대항력이 없다며 J씨에게 인도를 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매기록에 두 동 이름이 함께 적혀 있으면 가동 전입도 유효한가요?

유효하다고 볼 수 있습니다. 대법원은 등기부상 「에이(A)동」인 연립주택에 「가동」으로 전입한 임차인에 대해, 외벽에 「가동」으로 표기되어 그렇게 불려 왔고 경매기록에 「에이동」과 「가동」이 병기되어 있었던 이상 낙찰인을 포함한 입찰 참가자들이 대항력 있는 임대차로 인식하는 데 어려움이 없었다며 주민등록을 유효한 공시방법으로 인정했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 인도와 주민등록을 대항요건으로 정하고, 주민등록의 효력은 사회통념상 해당 건물의 임차인임을 알 수 있는지로 판단합니다. 경매기록의 병기는 입찰 참가자들이 그 임대차를 알 수 있었다는 사정을 보여 주는 자료입니다.

대항력이 인정되면 낙찰자에게 무엇을 주장할 수 있나요?

보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워 주지 않겠다고 주장할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있는 집을 매수한 사람은 임대인의 지위를 승계하므로 보증금 반환의무도 함께 넘겨받습니다. 임차인은 매수인의 인도 청구에 보증금 반환과의 동시이행을 주장합니다.

다만 임차인이 경매에서 배당요구를 해 보증금 전액을 배당받는다면 매수인에게 남은 보증금을 주장할 수 없습니다. 보증금 일부만 배당받았다면 나머지 금액을 매수인에게 주장할 수 있고, 그때까지 임차권은 매각으로 소멸하지 않습니다.

경매기록 병기가 없었다면 결론이 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 병기는 판결이 든 여러 사정 가운데 하나이고, 대지 위 건물 수와 동별 외관 차이, 외벽 표기 같은 다른 사정이 약하면 인정받기 어려워집니다. 특히 준공 뒤 등기부 표시가 바뀐 신축 건물은 입찰 참가자가 사실상 알았더라도 대항력이 부정된 판례가 있습니다.

경매 중 전입 주소 불일치 대응 순서

• 경매기록 열람 - 매각물건명세서와 현황조사보고서의 건물 표시를 확인합니다. 두 이름이 병기됐는지 봅니다.
• 권리신고 - 전입 주소와 등기부 주소를 함께 적어 권리신고를 합니다. 경매기록에 임차인이 정확히 반영되도록 하기 위해서입니다.
• 배당요구 여부 결정 - 대항력을 주장해 매수인에게 인수시킬지, 배당요구로 먼저 회수할지 정합니다. 배당요구 종기 뒤에는 철회가 제한될 수 있습니다.
• 현장 증거 확보 - 외벽 표기와 대지 안 건물 구성을 사진으로 남깁니다. 인도 소송에서 사회통념상 동일성을 입증하는 자료가 됩니다.
• 인도 청구 대응 - 매수인이 인도명령이나 인도 소송을 내면 대항력과 동시이행을 주장합니다. 경매기록 사본을 증거로 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지 안에 비슷한 동이 여러 개 있거나 선순위 근저당이 있어 대항력 자체가 소멸하는 사안이라면 매각물건명세서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 경매 명도·배당 사건과 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 낙찰자가 주소가 달라 대항력이 없다고 하는데요?
  경매기록에 두 이름이 병기되어 있었다면 다툴 수 있습니다. 대법원 2002다59351 판결은 외벽 표기와 경매기록 병기 등을 이유로 입찰 참가자들이 대항력 있는 임대차로 인식하는 데 어려움이 없었다고 보아 주민등록을 유효한 공시방법으로 인정했습니다.
• 매각물건명세서는 어디서 볼 수 있나요?
  집행법원이 매각기일 1주 전까지 명세서 사본을 비치해 누구나 볼 수 있게 합니다. 민사집행법 제105조가 근거이고, 법원경매정보 사이트에서도 확인할 수 있습니다. 사건번호로 조회해 건물 표시와 임차인 현황 부분을 저장해 두십시오.
• 대항력이 있으면 낙찰자가 보증금을 줘야 하나요?
  그렇습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 매수인은 임대인의 지위를 승계하므로 보증금 반환의무를 넘겨받습니다. 임차인은 보증금을 받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다. 다만 선순위 근저당이 있어 대항력이 소멸하는 경우는 예외입니다.
• 배당요구를 했다면 어떻게 되나요?
  배당으로 보증금 전액을 받으면 매수인에게 따로 주장할 금액은 없습니다. 일부만 받았다면 주택임대차보호법 제3조의5 단서에 따라 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않으므로 남은 보증금을 매수인에게 주장할 수 있습니다. 배당표가 확정될 때까지는 인도를 거절할 수 있습니다.
• 병기가 없었으면 대항력이 없나요?
  병기는 여러 사정 중 하나입니다. 대지 위 건물 수, 동별 크기 차이, 외벽 표기 같은 다른 사정으로도 사회통념상 같은 건물임을 보일 수 있습니다. 다만 준공 뒤 표시가 바뀐 신축 건물은 대법원 2003다10940 판결처럼 부정될 수 있습니다.
• 인도명령이 나오면 어떻게 다투나요?
  인도명령 신청에 대해 대항력 있는 임차인이라는 사유로 다툽니다. 인도명령은 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 있는 점유자에게는 발할 수 없으므로, 경매기록 사본과 외벽 사진, 주민등록초본을 내고 대항력을 소명합니다. 인도명령에는 즉시항고를 할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성