공유·경계

옆 건물 굴착공사로 우리 집에 금이 갔는데 공사를 멈출 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

굴착이 이미 끝나고 지상 골조 공사 중이라면 공사중지가처분은 원칙적으로 어렵고 손해배상을 청구해야 합니다. 판례는 더 팔 필요가 없고 침하·균열이 더 커질 사정이 없으면 가처분을 허용하지 않습니다. 지금은 공사 단계와 균열 상태를 날짜별 사진으로 남겨 두십시오.

피해를 봤다고 해서 공사중지가처분을 먼저 내야만 배상을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 굴착이 끝났다면 손해배상 청구로 바로 가는 편이 시간과 비용을 줄입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 3층 상가주택 옆 토지에서 2025년 3월부터 지하 2층 규모의 신축공사가 시작됐습니다. 흙막이 공사가 부실해 같은 해 5월 마당이 내려앉고 외벽에 균열이 생겼고, A씨는 두 차례 내용증명으로 보강과 배상을 요구했습니다. 시공사는 응하지 않았고, 2025년 9월 굴착을 마친 뒤 지상 골조 공사에 들어갔습니다. 수리비 견적은 4,800만원이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

굴착이 끝난 뒤에도 공사중지가처분을 신청할 수 있나요?

원칙적으로 어렵습니다. 대법원 1981. 3. 10. 선고 80다2832 판결은 예방공사 없이 깊게 판 탓에 이웃 대지가 내려앉고 건물에 금이 갔더라도, 남은 공사가 대부분 지상 건물 축조여서 더 팔 필요가 없고 침하·균열이 더 커질 사정이 없다면 공사중지가처분을 허용하면 안 된다고 했습니다. 가처분은 앞으로의 방해를 막는 제도이기 때문입니다.

거꾸로 보면, 지상 공사 중에도 지하 보강이 부실해 침하가 계속되거나 크레인·항타 작업으로 균열이 커지고 있다는 자료가 있으면 가처분을 다시 검토할 수 있습니다. 계측 자료가 그 판단의 근거가 됩니다.

굴착 중이라면 무엇을 청구할 수 있나요?

굴착 중이라면 토지 심굴금지와 소유물 방해예방·방해제거를 근거로 공사중지가처분을 신청할 수 있습니다. 토지소유자는 이웃 지반이 무너질 정도로 땅을 깊게 파지 못하고, 충분한 방어공사를 한 경우에만 예외가 인정됩니다. 소유자는 방해할 염려가 있는 행위에 대해 그 예방이나 손해배상의 담보도 청구할 수 있습니다.

가처분은 다툼이 있는 권리관계에서 현저한 손해나 급박한 위험을 막기 위한 임시 조치입니다. 대지 침하, 건물 균열, 붕괴 위험을 사진·전문가 의견서로 소명해야 합니다.

균열 피해는 얼마까지 배상받을 수 있나요?

수리가 가능하면 수리비가 기본 손해입니다. 대법원 2004. 2. 27. 선고 2002다39456 판결은 건물이 이미 낡아 수리비가 건물 교환가치를 넘으면 손해액을 교환가치 안으로 제한하고, 수리로 건물 가치가 올라가면 그 증가분을 빼야 한다고 했습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 불법행위 규정이 이 판단의 바탕입니다.

정신적 고통에 대한 위자료는 쉽게 인정되지 않습니다. 재산 피해가 배상되면 정신적 고통도 회복된다고 보는 것이 원칙이고, 그로도 회복되지 않는 고통이 있고 가해자가 그 사정을 알 수 있었던 경우에만 인정됩니다(대법원 2004. 3. 18. 선고 2001다82507 전원합의체 판결).

인접 공사 균열 피해 대응 순서

• 피해 기록 - 균열 위치·폭·길이를 날짜별로 사진과 수치로 남깁니다. 공사 전 상태 사진이 있으면 함께 보관합니다.
• 공사 단계 확인 - 굴착 중인지 지상 골조 공사인지 확인합니다. 굴착 중이면 가처분, 끝났으면 손해배상으로 방향을 잡습니다.
• 시정 요구 통지 - 건축주와 시공사에 내용증명으로 보강공사와 배상을 요구합니다. 통지일은 이후 과실 판단의 기준이 됩니다.
• 감정과 견적 - 건축사나 구조기술사 의견서와 수리비 견적을 받습니다. 건물 교환가치 자료도 함께 준비합니다.
• 소송 또는 조정 - 건축주와 시공사를 상대로 손해배상을 청구합니다. 건축분쟁 조정으로 먼저 협의할 수도 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 균열이 공사 때문인지, 건축주와 시공사 중 누가 책임지는지는 공사 계약과 감정 결과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 인접 공사로 인한 공사중지가처분과 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 굴착 중이면 공사중지가처분이 되나요?
  요건을 갖추면 가능합니다. 토지소유자는 이웃 지반이 무너질 정도로 땅을 깊게 파지 못하고, 충분한 방어공사를 했을 때만 예외입니다. 대지 침하나 건물 균열, 붕괴 위험을 사진과 전문가 의견서로 소명하면 심굴금지와 방해예방 청구권을 근거로 가처분을 신청할 수 있습니다.
• 지상 공사 중인데 균열이 계속 커지면요?
  다시 가처분을 검토할 수 있습니다. 80다2832 판결은 더 팔 필요가 없고 침하와 균열이 더 커질 사정이 없을 때 가처분을 허용하지 않는다고 했습니다. 지상 공사 중에도 계측 결과 침하가 계속되거나 균열이 커지고 있다면 그 자료로 앞으로의 위험을 소명할 수 있습니다.
• 수리비가 집값보다 많으면 어떻게 되나요?
  손해액이 건물 교환가치 안으로 제한될 수 있습니다. 대법원 2004. 2. 27. 선고 2002다39456 판결은 이미 내용연수가 다 된 낡은 건물이어서 수리비가 교환가치를 넘으면 형평의 원칙상 교환가치 범위로 손해를 제한하고, 수리로 가치가 늘면 그 증가분을 빼야 한다고 했습니다.
• 위자료도 받을 수 있나요?
  제한적으로만 인정됩니다. 재산 피해가 배상되면 정신적 고통도 회복된다고 보는 것이 원칙입니다. 그로도 회복되지 않는 정신적 손해가 있고 가해자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었던 경우에만 위자료를 청구할 수 있습니다(대법원 2004. 3. 18. 선고 2001다82507 전원합의체 판결).
• 건축주와 시공사 중 누구에게 청구하나요?
  공사 계약 내용과 과실 소재에 따라 둘 다 상대방이 될 수 있습니다. 시공사는 직접 공사를 하면서 방어공사를 소홀히 한 책임을, 건축주는 도급이나 지시에 중대한 과실이 있거나 공사를 지배한 경우 책임을 질 수 있습니다. 계약서와 감리 기록을 보고 상대방을 정합니다.
• 가처분 신청 때 무엇을 소명하나요?
  다툼이 있는 권리관계와 급박한 위험을 소명해야 합니다. 균열 사진, 계측 기록, 구조기술사 의견서로 침하와 균열이 공사 때문에 생겼고 공사를 계속하면 더 커진다는 점을 보여 줍니다. 공사가 어느 단계인지도 함께 밝혀야 판단을 받을 수 있습니다.

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