민법 제244조는 강행규정인가요?

강행규정이 아닙니다. 대법원 1982. 10. 26. 선고 80다1634 판결은 지하시설의 경계 거리를 정한 민법 제244조가 강행규정이라고 볼 수 없어, 이와 다른 당사자 간 특약을 무효라고 할 수 없다고 했습니다.

깊이 3.5미터 지하실은 몇 미터 띄워야 하나요?

1.75미터 이상 띄워야 합니다. 민법 제244조 제1항은 지하실 공사를 할 때 경계로부터 그 깊이의 반 이상 거리를 두도록 정합니다. 우물이나 오수 시설은 깊이와 관계없이 2미터 이상입니다.

합의하면 흙막이 공사는 안 해도 되나요?

해야 합니다. 민법 제244조 제2항은 지하 공사를 할 때 토사가 무너지거나 하수가 이웃에 흐르지 않도록 적당한 조처를 하도록 정합니다. 거리를 줄이는 합의가 있어도 이 조치 의무는 남습니다.

공사 도중에 합의해도 유효한가요?

유효할 수 있습니다. 대법원 1982. 10. 26. 선고 80다1634 판결 사안은 공사 중 이웃 건물에 손상을 준 뒤 배상금을 주고 공사 계속을 승인받은 합의였고, 대법원은 이 합의를 유효하다고 보았습니다.

합의 후 이웃 건물에 금이 가면요?

공사한 쪽이 배상해야 할 수 있습니다. 민법 제750조에 따라 흙막이 공사를 소홀히 해 이웃 건물에 손해를 주면 배상 책임이 생깁니다. 합의 때 이미 정산한 손해인지, 합의 뒤 새로 생긴 손해인지를 사전 조사 자료로 가립니다.

이웃이 합의 없이 공사하면 막을 수 있나요?

공사금지 가처분을 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제300조 제2항은 다툼 있는 권리관계에 대해 임시의 지위를 정하는 가처분을 허용합니다. 경계 거리 위반과 지반 붕괴 위험을 측량·계측 자료로 보여야 합니다.

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이웃과 합의하면 지하실을 경계 가까이 파도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 지하실 공사의 경계 거리를 정한 민법 제244조는 강행규정이 아니므로 이웃과 합의하면 법정 거리보다 가깝게 공사할 수 있습니다. 깊이 3.5미터 지하실은 원래 경계에서 1.75미터를 띄워야 하지만, 합의로 1.6미터로 줄여도 그 특약은 무효가 아니라는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 합의서에 거리와 함께 공사 중 피해 보수 책임을 적으십시오.

그 자리에서

이웃과 이격거리를 줄이기로 했다면 합의서에 거리, 공사 방법, 피해가 생길 때의 보수 책임을 함께 적으십시오. 합의가 있어도 토사 붕괴를 막을 조치 의무는 그대로 남습니다.

이웃과 합의만 되면 법정 이격거리를 맞추려고 설계를 바꿀 필요는 없습니다. 민법의 이격거리 규정은 합의로 달리 정할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2026년 서울 도심에 지하 1층·지상 7층 근린생활시설을 짓기로 하고 깊이 3.5미터 지하실을 설계했습니다. 대지가 좁아 경계에서 1.75미터를 띄우면 주차장이 나오지 않아, 옆 건물 소유자와 1.6미터로 줄이는 대신 보상금 2,000만원을 주는 방안을 협의하고 있습니다. L씨는 이 합의가 법적으로 유효한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지하실 공사는 경계에서 얼마나 떨어져야 하나요?

지하실 공사는 경계로부터 그 깊이의 반 이상을 띄워야 합니다. 깊이 3.5미터 지하실이라면 1.75미터 이상입니다. 우물이나 오수 시설 같은 지하시설은 깊이와 관계없이 경계로부터 2미터 이상 띄워야 합니다.

지하 공사 종류별 경계 거리

공사 종류	경계 거리	예시
우물·용수·하수·오물 시설	2미터 이상	깊이와 무관
저수지·구거	깊이의 반 이상	깊이 4m면 2m
지하실	깊이의 반 이상	깊이 3.5m면 1.75m

우물·용수·하수·오물 시설: 경계 거리: 2미터 이상; 예시: 깊이와 무관
저수지·구거: 경계 거리: 깊이의 반 이상; 예시: 깊이 4m면 2m
지하실: 경계 거리: 깊이의 반 이상; 예시: 깊이 3.5m면 1.75m

출처 - 민법 제244조 제1항

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 이 기준은 이웃 토지의 흙이 무너지거나 하수가 흘러드는 것을 막으려는 것입니다. 그래서 거리를 지켰더라도 공사 중 이웃 지반이 무너질 정도로 땅을 파서는 안 되고, 충분한 방어공사를 해야 합니다.

이웃과 합의하면 1.6미터로 줄여도 되나요?

됩니다. 지하시설의 경계 거리를 정한 민법 규정은 강행규정이 아니어서, 이웃과 이와 다른 내용으로 특약을 맺어도 무효가 아닙니다. 합의에 따라 공사를 계속했다면 거리를 지키지 않았다는 이유만으로 불법행위가 되지도 않습니다.

판례 사안은 지하 1층·지상 17층 건물을 지으면서 깊이 3.5미터 지하실을 경계에서 1.2미터 거리에 시공한 뒤, 이웃에게 배상금을 주고 공사 계속을 승인받은 경우였습니다. 대법원은 이 합의를 유효하다고 보았습니다. 합의는 공사 전에 하는 편이 분쟁을 줄이지만, 공사 도중이나 뒤에 한 합의도 효력이 있습니다.

합의했는데 이웃 건물에 금이 가면 책임은 누가 지나요?

공사한 쪽이 집니다. 이격거리를 줄이는 합의는 거리 기준을 완화한 것이지, 공사로 생길 손해까지 참기로 한 것은 아닙니다. 흙막이 공사를 소홀히 해 이웃 건물에 균열이 생기면 공사를 한 사람이 손해를 배상합니다.

그래서 합의서에는 공사 전 이웃 건물 상태를 사진과 계측으로 남기고, 균열이 생기면 보수하거나 배상한다는 조항을 넣어 두는 것이 좋습니다. 합의 이후 새로 생긴 손해인지, 합의 때 이미 정산한 손해인지가 나중에 다툼의 중심이 되기 때문입니다.

지하 공사 이격거리 합의 대응 순서

거리 계산 - 설계 도면으로 지하실 깊이와 경계 거리를 확인합니다. 깊이의 반에 못 미치면 합의가 필요합니다.
사전 조사 - 이웃 건물의 균열·기울기를 사진과 계측으로 기록합니다. 공사 뒤 손해를 가리는 기준이 됩니다.
합의서 작성 - 거리, 흙막이 공법, 보수 책임, 보상금을 적고 양쪽이 서명합니다. 토지 소유자 전원이 서명했는지 확인합니다.
공사 중 계측 - 공사 기간 동안 이웃 건물 변위를 주기적으로 측정합니다. 이상이 보이면 공사를 멈추고 보강합니다.
사후 정산 - 공사 후 다시 조사해 새 균열이 있으면 합의서에 따라 보수합니다. 합의가 안 되면 감정으로 손해를 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이웃 토지가 공유이거나 합의 뒤 소유자가 바뀐 경우에는 합의가 누구에게 효력이 있는지 등기부와 합의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 공사를 둘러싼 이웃 간 공사금지 가처분과 손해배상 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

법에 거리가 정해져 있으니 합의해도 소용없다고 여기는 건축주가 많습니다. 그러나 경계 거리 규정은 이웃끼리 합의로 바꿀 수 있습니다. 합의가 있으면 설계를 크게 바꾸지 않고도 공사를 진행할 수 있습니다.

다만 합의가 공사 피해까지 덮어 주지는 않습니다. 공사 전에 이웃 건물 상태를 사진과 계측값으로 남겨 두지 않으면, 공사 뒤 생긴 균열이 원래 있던 것인지 새로 생긴 것인지를 두고 다툼이 길어집니다.

이 기록은 손해배상 소송에서 합의 뒤 새로 생긴 손해를 가리는 증거가 됩니다. 합의서에 보수 방법과 비용 부담을 적어 두면 소송 없이 정산할 수 있는 경우가 많습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

설계 도면·지적측량 성과도·이웃 건물 사전 조사 자료·합의서 초안을 준비해 주시면, 이격거리 합의의 효력·합의서 조항·공사 피해 책임 범위를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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