상가 임대차
단지 상가에 전세권을 설정해 호프집을 하는데 주민 소음 민원에 책임을 져야 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
네, 전세권자도 소유자처럼 소음·매연으로 이웃 생활에 고통을 주지 않도록 적당한 조처를 할 의무가 있습니다. 민법 제319조가 상린관계 규정을 전세권자에게 준용하고, 이웃도 통상의 용도에 맞는 정도의 소음은 참아야 합니다. 지금은 영업시간과 소음 시간대를 기록하고 방지 조치를 준비하십시오.
주민 측 공문이나 민원을 받았다면, 영업시간·소음이 나는 시간대·배기구 위치를 적고 가능하면 소음 측정 기록을 남겨 두십시오. 방해가 참을 수 있는 정도를 넘었는지는 이 자료로 판단합니다.
주민 민원이 들어왔다고 곧바로 영업을 접어야 하는 것은 아닙니다. 통상의 용도에 맞는 영업에서 생기는 정도의 소음은 이웃이 참아야 할 범위로 봅니다.
이런 상담이 많습니다
J씨는 2024년 9월 아파트 단지 안 근린상가 1층에 전세금 1억원으로 전세권을 설정하고 호프집을 열었습니다. 영업이 새벽 2시까지 이어지자 손님들 소음과 주방 배기 냄새로 인근 동 주민들의 민원이 계속됐고, 2026년 6월 입주자대표회의가 법적 조치를 하겠다는 공문을 보냈습니다. J씨는 건물 주인도 아닌 전세권자에게까지 소음 방지 의무가 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
전세권자도 이웃에 대한 소음 방지 의무가 있나요?
네, 전세권자도 토지 소유자와 같이 매연·음향·진동 등으로 이웃의 생활에 고통을 주지 않도록 적당한 조처를 할 의무가 있습니다. 민법은 소유자 사이의 상린관계 규정을 전세권자와 이웃 소유자 사이에도 준용하기 때문입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 준용 규정을 그대로 둡니다.
그 의무의 내용은 이웃 토지의 사용을 방해하거나 이웃 거주자의 생활에 고통을 주지 않도록 적당한 조처를 하는 것입니다. 방음 시설, 영업시간 조정, 배기구 위치 변경 같은 조치가 여기에 해당합니다.
주민이 참아야 하는 소음은 어디까지인가요?
이웃 거주자는 그 소음이 이웃 토지의 통상의 용도에 적당한 것이면 참을 의무가 있습니다. 상가 용도로 지어진 건물에서 정상 영업시간에 나는 대화 소리 정도라면 참아야 할 범위에 들어갈 여지가 큽니다. 반대로 주거지와 맞붙은 곳에서 새벽까지 이어지는 음악·고성은 그 범위를 넘는다고 볼 가능성이 높습니다.
| 요소 | 참을 범위 쪽 | 넘는 쪽 |
|---|---|---|
| 시간대 | 정상 영업시간 | 새벽 심야 |
| 지역 용도 | 상가 전용 건물 | 주거지와 맞붙은 곳 |
| 소음 종류 | 대화 소리 | 음악·고성 |
| 방지 조치 | 방음·영업시간 조정 | 조치 없음 |
- 시간대
- 참을 범위 쪽: 정상 영업시간
- 넘는 쪽: 새벽 심야
- 지역 용도
- 참을 범위 쪽: 상가 전용 건물
- 넘는 쪽: 주거지와 맞붙은 곳
- 소음 종류
- 참을 범위 쪽: 대화 소리
- 넘는 쪽: 음악·고성
- 방지 조치
- 참을 범위 쪽: 방음·영업시간 조정
- 넘는 쪽: 조치 없음
출처 - 민법 제217조
판단은 소음의 크기와 시간대, 지역의 용도, 건물 구조, 전세권자가 한 방지 조치를 함께 봅니다. 그래서 방음 공사 견적이나 영업시간 조정 기록이 있으면 다툼에서 유리하게 작용합니다.
주민은 전세권자에게 무엇을 청구할 수 있나요?
참을 범위를 넘는 방해가 계속되면 이웃은 방해의 제거나 예방을 청구할 수 있고, 손해가 생겼다면 배상도 청구할 수 있습니다. 소유권 방해 제거·예방 규정도 전세권 관계에 준용되므로, 주민들은 영업시간 제한이나 방음 조치를 구하는 소송이나 가처분을 제기할 수 있습니다.
전세권설정자와의 관계도 따져야 합니다. 전세권자가 계약이나 목적물의 성질로 정해진 용법으로 쓰지 않으면 설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 계약서에 업종 제한이 있는데 이를 어겼다면 소음 문제가 전세권 소멸로 이어질 수 있습니다.
전세권자 소음 민원 대응 순서
- 현황 기록 - 영업시간·소음 시간대·배기구 위치를 적고 소음을 측정합니다. 참을 범위를 넘었는지 판단하는 자료입니다.
- 계약 용법 확인 - 전세권설정계약서의 업종·용도 제한을 확인합니다. 어긋나면 설정자의 소멸청구 사유가 됩니다.
- 방지 조치 실행 - 방음재·창호 보강, 배기구 이전, 심야 영업 조정을 합니다. 적당한 조처를 했다는 증거가 됩니다.
- 주민 측 협의 - 조치 내용과 일정을 서면으로 알립니다. 가처분이나 소송 전에 다툼을 줄이는 기록이 남습니다.
- 소송 대비 - 주민이 방해 금지를 청구하면 조치 내역과 측정 자료로 대응합니다. 손해배상 범위도 이 자료로 다툽니다.
여기까지는 일반 기준이고, 관리규약에 영업시간 제한이 있거나 소음진동 관련 행정처분이 이미 나왔다면 규약과 처분서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 전세권·임대차 분쟁과 영업 관련 가처분 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
전세권자들은 「건물 주인이 아니니 이웃 문제는 건물주 몫」이라고 생각하고, 주민들은 「시끄러우면 무조건 영업을 막을 수 있다」고 생각합니다. 실제로는 전세권자에게 직접 조처 의무가 있고, 동시에 통상의 용도에 맞는 소음은 주민이 참아야 합니다. 다툼은 그 경계선에서 벌어집니다.
그래서 기록이 결론을 좌우합니다. 소음 측정 일시와 수치, 영업시간을 바꾼 날, 방음 공사를 한 날과 견적서, 주민 공문을 받은 날과 회신 내용이 남아야 합니다. 조치를 했더라도 날짜와 내용이 문서로 없으면 법정에서 인정받기 어렵습니다.
이 기록은 주민이 방해 금지 가처분을 신청했을 때 보전의 필요성을 다투는 자료가 되고, 손해배상 소송에서는 참을 범위를 넘었는지와 배상 범위를 정하는 근거가 됩니다. 설정자가 용법 위반을 이유로 소멸청구를 할 때도 같은 자료로 대응합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 상가 전세권·임대차와 영업 방해를 둘러싼 분쟁을 수행해 왔으며, 계약상 용법과 소음 현황 자료를 먼저 정리한 뒤 방지 조치와 가처분·손해배상 대응을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
전세권설정계약서·관리규약·주민 공문과 민원 내역·소음 측정 자료를 준비해 주시면, 방해의 수인한도 초과 여부·주민 청구에 대한 대응·설정자의 소멸청구 위험을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
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