공유·경계
전세권을 설정받은 땅에 창고를 지으려는데 공사 차량이 옆 땅을 지나가도 되나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
네, 전세권자도 토지 소유자처럼 옆 땅 소유자에게 주위토지통행권이나 인지사용청구권을 직접 주장할 수 있습니다. 민법 제319조가 상린관계 규정을 전세권자에게 준용하기 때문이며, 대신 옆 땅 소유자의 손해는 보상해야 합니다. 지금은 공로로 나가는 다른 길이 있는지부터 확인하십시오.
옆 토지 소유자가 통행을 막았다면, 지적도와 현장 사진으로 공로와 연결되는 다른 길이 없다는 점과 공사에 필요한 통행 폭·기간을 먼저 정리하십시오. 청구가 받아들여지는 범위는 필요성과 손해가 가장 적은 방법으로 정해집니다.
전세권자라는 이유로 토지 소유자에게 먼저 대신 요구해 달라고 부탁할 필요는 없습니다. 전세권자가 직접 이웃 소유자에게 청구할 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
K씨는 2024년 4월 도로와 맞닿지 않은 토지에 전세금 8,000만원으로 전세권을 설정받아, 2026년 여름 그 토지에 창고를 짓기로 했습니다. 문제는 공사 차량이 드나들 길이 옆 토지밖에 없다는 점이었고, 옆 토지 소유자는 사유지라며 통행을 막았습니다. K씨는 소유자도 아닌 전세권자가 옆 땅 소유자에게 통행이나 사용을 요구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
전세권자도 이웃 땅 통행을 요구할 수 있나요?
네, 전세권자도 토지 소유자처럼 주위토지통행권과 인지사용청구권을 이웃 토지 소유자에게 직접 주장할 수 있습니다. 민법은 소유자 사이의 상린관계 규정을 전세권자와 이웃 소유자 사이에도 준용합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 준용 규정을 그대로 둡니다.
주위토지통행권은 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없어, 주위 토지를 지나지 않으면 공로에 나갈 수 없거나 비용이 지나치게 드는 경우에 인정됩니다. 필요하면 통로를 개설할 수도 있습니다.
공사 기간에만 옆 땅이 필요하면 어떻게 하나요?
경계나 그 근방에서 담이나 건물을 짓거나 고치기 위해 필요한 범위라면 인지사용청구권으로 이웃 토지 사용을 청구할 수 있습니다. 공사 차량이 잠시 들어오거나 자재를 쌓아 두는 것처럼 일시적 사용은 이 규정으로 해결하는 경우가 많습니다. 다만 이웃의 승낙이 없으면 그 주거에는 들어가지 못합니다.
| 구분 | 인지사용청구권 | 주위토지통행권 |
|---|---|---|
| 목적 | 경계 근방 건축·수선 | 공로 출입 |
| 기간 | 공사 기간 | 필요가 있는 동안 |
| 제한 | 주거 출입은 승낙 필요 | 손해 최소 장소·방법 |
| 보상 | 손해 시 보상 | 통행지 손해 보상 |
- 목적
- 인지사용청구권: 경계 근방 건축·수선
- 주위토지통행권: 공로 출입
- 기간
- 인지사용청구권: 공사 기간
- 주위토지통행권: 필요가 있는 동안
- 제한
- 인지사용청구권: 주거 출입은 승낙 필요
- 주위토지통행권: 손해 최소 장소·방법
- 보상
- 인지사용청구권: 손해 시 보상
- 주위토지통행권: 통행지 손해 보상
출처 - 민법 제216조, 제219조, 제319조
공사가 끝난 뒤에도 창고 출입을 위해 계속 통로가 필요하다면 주위토지통행권을 따로 주장합니다. 두 권리는 기간과 요건이 달라 함께 검토하는 편이 좋습니다.
옆 땅 주인에게 보상해야 하나요?
네, 통행이나 사용으로 이웃 토지 소유자에게 손해가 생기면 보상해야 합니다. 주위토지통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상해야 하고, 인지사용으로 이웃이 손해를 받은 때에도 보상을 청구할 수 있습니다. 통행 방법도 이웃에게 손해가 가장 적은 장소와 방법을 골라야 합니다.
보상액은 통로 면적과 그 토지의 임대료 상당액, 공사로 생긴 훼손 정도를 기준으로 정합니다. 협의가 안 되면 통행권 확인 소송이나 통행방해 금지 가처분으로 다툽니다.
전세권자 주위토지통행권 대응 순서
- 다른 길 확인 - 지적도와 현장 사진으로 공로와 이어지는 다른 통로가 없는지 확인합니다. 통행권 인정의 전제입니다.
- 필요 범위 정리 - 공사 차량 폭, 통행 기간, 자재 적치 면적을 정합니다. 청구 범위를 좁힐수록 인정 가능성이 높습니다.
- 보상 제안 - 사용 면적과 기간에 맞춘 보상액을 서면으로 제안합니다. 협의 기록은 소송에서도 쓰입니다.
- 설정자와 공유 - 토지 소유자인 전세권설정자에게 상황을 알립니다. 공사 자체에 설정자 동의가 필요한지 함께 확인합니다.
- 가처분·소송 - 협의가 안 되면 통행방해 금지 가처분이나 통행권 확인 소송을 제기합니다. 공사 일정에 맞춰 시기를 정합니다.
통행권은 필요한 기간과 범위에서만 인정되므로, 공사가 끝나면 차량 통행 범위도 다시 좁혀질 수 있습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 전세권설정계약에 건축 제한이 있거나 옆 토지가 원래 같은 토지에서 분할된 경우라면 계약서와 분할 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 통행·경계 분쟁과 관련 가처분 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
전세권자들은 「내 땅이 아니니 옆집과의 통행 문제는 소유자만 따질 수 있다」고 여기고, 옆 땅 소유자들은 「사유지니까 누구든 막을 수 있다」고 생각합니다. 실제로는 전세권자에게도 통행권과 사용청구권이 준용되고, 옆 땅 소유자는 보상을 받는 대신 필요한 범위의 통행을 참아야 합니다.
그래서 현장 기록이 결론을 정합니다. 공로와의 연결 상태를 보여 주는 지적도와 사진, 공사 차량의 크기와 통행 기간, 옆 땅 소유자에게 협의를 요청한 날짜와 답변, 제안한 보상액이 서면으로 남아야 합니다.
이 기록은 통행방해 금지 가처분에서 급박한 필요를 보여 주는 자료가 되고, 통행권 확인 소송에서는 통로의 위치와 폭을 정하는 근거가 됩니다. 판결 주문에 통로 위치가 특정되어야 이후 방해가 반복될 때 집행으로 이어질 수 있습니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 토지 통행과 이웃 토지 사용을 둘러싼 분쟁을 수행해 왔으며, 공로 연결 상태와 필요 범위를 먼저 특정한 뒤 보상 협의와 통행방해 금지 가처분을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
전세권설정계약서·지적도와 현장 사진·공사 계획서·옆 땅 소유자와 주고받은 문서를 준비해 주시면, 주위토지통행권 인정 여부·인지사용청구의 범위·보상액을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성