분양·청약

계약이 해제되면 중도금 이자는 포기한다는 조항이 있으면 원금만 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 사업자가 미리 만든 계약서의 이자 포기 조항이라면 원칙적으로 무효여서 해제 뒤 원금과 함께 낸 날부터의 이자도 청구할 수 있습니다. 민법 제548조 제2항은 해제 때 반환할 금전에 받은 날부터 이자를 붙이게 하고, 대법원 2010다21849 판결은 이자 반환을 배제하는 약관 조항을 원칙적으로 무효로 보았습니다. 지금은 그 조항이 회사가 여러 계약에 쓰는 인쇄 조항인지, 따로 협의해 넣은 조항인지 확인해 두십시오.

계약서에 서명했다는 이유만으로 이자를 포기해야 하는 것은 아닙니다. 약관 조항은 서명과 관계없이 무효가 될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 한 개발회사가 분양하는 전원주택 부지를 회사가 미리 인쇄해 둔 계약서로 사면서 계약금과 중도금으로 모두 2억원을 냈습니다. 계약서 뒷면에는 「계약이 해제되면 매수인은 이미 낸 중도금·잔금의 이자를 청구하지 않는다」는 조항이 있었습니다. 2025년 회사가 약속한 진입로를 내지 못해 계약이 해제되자, 회사는 원금 2억원만 돌려주겠다고 했습니다. 이 조항이 약관이라면 원칙적으로 무효여서 A씨는 돈을 낸 날부터의 이자도 함께 청구할 수 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약이 해제되면 이자는 원래 누가 부담하나요?

돈을 받은 쪽이 받은 날부터의 이자를 붙여 돌려줘야 합니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지고, 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 더해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 해제 효과 규정입니다.

그래서 매도인이 계약금과 중도금을 받아 쓰고 있었다면, 해제 때는 원금에 그동안의 법정이자를 더해 돌려주는 것이 원칙입니다. 매수인도 토지를 이미 넘겨받아 썼다면 그 사용 이익을 돌려주는 문제가 함께 정산됩니다.

이자를 포기한다는 약관 조항은 유효한가요?

원칙적으로 무효입니다. 계약 해제로 인한 사업자의 원상회복의무를 부당하게 줄이는 약관 조항, 고객의 원상회복 청구권을 부당하게 포기하게 하는 약관 조항은 효력이 없습니다.

대법원 2012. 4. 12. 선고 2010다21849 판결은 오피스텔 분양계약에서 해제 시 사업자가 반환할 분양대금의 이자 지급을 배제한 약관 조항을 원칙적으로 무효로 보았습니다. 이를 정당화할 합리적 사유가 있다는 점은 사업자가 증명해야 합니다.

개인끼리 협의해서 넣은 조항도 무효인가요?

아닙니다. 약관규제법은 사업자가 여러 명의 상대방과 계약하려고 미리 마련한 약관에 적용되고, 당사자가 개별적으로 협의해 정한 조항에는 적용되지 않습니다. 민법 제548조 제2항은 당사자가 합의로 달리 정할 수 있는 규정이어서, 개인 사이에 대등하게 협의해 이자를 포기하기로 했다면 원칙적으로 유효합니다.

다만 조항 문구를 바꿀 여지 없이 회사가 내민 계약서에 서명만 한 것이라면 개별 약정으로 보기 어렵습니다. 협의 과정이 문자나 수정본으로 남아 있는지가 약관 여부를 가릅니다. 개발회사나 분양회사가 수십 필지를 같은 계약서로 팔았다면 약관으로 볼 사정이 강해집니다.

해제 후 이자 반환 청구 대응 순서

• 조항 성격 확인 - 이자 포기 조항이 인쇄 약관인지 개별 특약인지 확인합니다. 적용 법률이 달라집니다.
• 납부 내역 정리 - 계약금·중도금·잔금을 낸 날짜와 금액을 정리합니다. 이자 기산일이 됩니다.
• 이자 계산 - 각 납부일부터 반환일까지의 법정이자를 계산합니다. 원금과 함께 청구액이 됩니다.
• 반환 요구 - 약관 조항이 무효라는 이유와 청구액을 적어 내용증명을 보냅니다.
• 소송 제기 - 사업자가 원금만 돌려주면 이자 부분을 따로 청구하는 소송을 내고, 같은 계약서를 쓴 다른 매수인과 함께 대응할 수도 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사업자가 대출이자를 대신 내 준 사정이 있거나 매수인에게 해제 책임이 있다면 계약서와 정산 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양·매매계약 해제에 따른 대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이자는 몇 퍼센트로 계산하나요?
  약정이 없으면 법정이율로 계산합니다. 민법 제548조 제2항의 이자는 법정이자이므로 민사 거래는 연 5%, 상행위로 인한 채무라면 상법상 연 6%가 기준이 됩니다. 매도인이 사업자로서 분양한 경우 상사 법정이율이 적용되는지 다툼이 있을 수 있어 계약 당사자의 성격을 함께 봅니다.
• 약관인지 아닌지는 어떻게 구별하나요?
  사업자가 여러 상대방과 계약하려고 일정한 형식으로 미리 마련한 계약 내용이면 약관입니다. 같은 문구의 계약서를 다른 매수인도 받았거나 인쇄된 본문에 조항이 있다면 약관으로 볼 사정이 됩니다. 조항을 두고 실제로 협상해 문구를 바꿨다면 개별 약정이 되어 약관규제법 제9조가 적용되지 않습니다.
• 무효가 되면 조항 전체가 없어지나요?
  이자 배제 부분이 효력을 잃고 민법 제548조 제2항이 그대로 적용됩니다. 대법원 2010다21849 판결은 사업자가 대출이자를 대신 내 준 수분양자와 그렇지 않은 수분양자를 나누지 않고 이자 배제 약관 조항 전체를 무효로 보았습니다. 약관은 객관적·획일적으로 해석한다는 원칙 때문입니다.
• 매수인 잘못으로 해제돼도 이자를 받나요?
  받을 수 있습니다. 민법 제548조 제2항의 이자는 해제 사유를 누가 만들었는지와 관계없이 원상회복으로 붙는 것입니다. 다만 매수인의 채무불이행으로 해제되었다면 매도인이 손해배상이나 위약금을 청구해 상계할 수 있으므로, 실제 돌려받는 금액은 줄어들 수 있습니다.
• 고객이 원상회복을 포기하게 하는 조항도 무효인가요?
  부당한 포기라면 무효입니다. 약관규제법 제9조 제4호는 계약의 해제로 인한 원상회복의무를 상당한 이유 없이 고객에게 과중하게 부담시키거나 고객의 원상회복 청구권을 부당하게 포기하도록 하는 조항을 무효로 정합니다. 이자 포기 조항은 제4호와 제5호 모두에 해당할 수 있습니다.
• 원금은 받았는데 나중에 이자만 청구해도 되나요?
  됩니다. 원금을 받으면서 이자 청구를 포기한다는 합의서에 따로 서명하지 않았다면 이자 부분은 여전히 청구할 수 있습니다. 민법 제548조 제2항의 이자는 원금을 받은 날부터 반환일까지 붙으므로, 원금 반환일까지의 이자를 따로 계산해 청구합니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다
• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성