매매 계약

매수인 요구로 계약금을 돌려주면 손해배상은 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 매수인이 위약해 놓고 요구해서 계약금을 돌려주기로 약정했다는 사실만으로 매도인이 손해배상채권을 포기했다고 단정할 수 없습니다. 대법원 86다카1907 판결은 채권 포기를 엄격하게 해석해 반환 약정만으로는 포기로 보지 않았습니다. 지금은 반환 합의서에 모든 청구를 포기한다는 문구가 있는지 확인하십시오.

매수인 요구에 밀려 계약금을 돌려줬다고 해서 이미 권리를 잃었다고 단정할 필요는 없습니다. 반환 약속만으로 손해배상 포기가 인정되지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 봄 소유한 오피스텔을 3억 2천만원에 팔기로 하고 계약금 3,200만원을 받았습니다. 매수인은 중도금과 잔금 기일이 모두 지난 뒤 해약하겠다며 계약금을 돌려주지 않으면 소송을 하겠다고 했고, A씨는 다툼이 싫어 계약금을 돌려주기로 약속하고 이체했습니다. 그 뒤 새 매수인을 찾느라 중개보수와 대출이자가 들자, A씨는 지금이라도 손해배상을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약금을 돌려주기로 하면 손해배상을 포기한 건가요?

아니요, 그것만으로 포기했다고 단정할 수 없습니다. 채권자가 채무를 면제하는 의사를 표시하면 채권은 소멸하지만, 이런 포기는 명시적 의사표시가 아니라 행동이나 의사표시 해석으로 인정할 때는 엄격하게 판단합니다. 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카1907, 1908 판결은 매도인이 손해배상채권에 충당할 수 있는 계약금을 매수인에게 돌려주기로 약정한 사실만으로는 손해배상채권을 포기했다고 단정할 수 없다고 했습니다.

상대에게 받을 돈이 있는데도 내가 줄 돈을 주기로 약속했다는 사실만으로 반대채권을 포기했다고 볼 수는 없다는 것이 판례의 흐름입니다. 대법원 2010. 11. 25. 선고 2010다56357 판결도 채권 포기를 인정하려면 권리관계의 내용에 따라 채권자의 행위와 의사표시를 엄격하게 해석해야 한다고 했습니다. 반환 합의서에 「더 이상 아무 청구도 하지 않는다」는 문구가 있다면 결론이 달라질 수 있어 문구를 먼저 봅니다.

매수인이 위약했을 때 청구할 수 있는 손해배상은 얼마인가요?

계약서에 「매수인이 위약하면 계약금을 포기한다」는 약정이 있으면, 계약금 액수가 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 그래서 매도인은 실제 손해를 따로 증명하지 않고도 계약금 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 반대로 중개보수 등 실제 손해가 그보다 크더라도 원칙적으로 예정액을 넘는 금액은 청구하기 어렵습니다.

매수인이 중도금과 잔금을 내지 않아 매도인이 채무불이행을 이유로 계약을 해제했다면, 해제와 별도로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 계약의 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 매수인이 이행기 뒤에 「해약」하겠다며 계약금을 돌려달라고 하는 것은 해약금 해제가 아니라 채무불이행에 해당할 수 있습니다.

계약금을 이미 돌려줬다면 어떻게 청구하나요?

돌려준 계약금 상당액을 손해배상금으로 청구하는 소송을 냅니다. 매수인은 반환 약정을 근거로 매도인이 손해배상을 포기했다고 주장할 것이므로, 반환 경위가 강요에 의한 것이었고 손해배상을 포기할 뜻이 없었다는 점을 문자와 녹음, 통지서로 증명해야 합니다.

해약금에 의한 해제는 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 가능합니다. 중도금·잔금 기일이 모두 지난 뒤라면 매수인의 해약 주장은 해약금 해제로 보기 어렵고, 매수인의 채무불이행이 문제 됩니다. 이 점을 함께 주장하면 손해배상 책임을 다투는 매수인의 논리가 약해집니다.

계약금 반환 후 손해배상 대응 순서

• 계약서 조항 확인 - 위약 시 계약금 포기·배액상환 조항이 있는지 봅니다. 손해배상액의 예정 여부가 청구 금액을 정합니다.
• 채무불이행 기록 - 중도금·잔금 기일과 미지급 사실, 해제 통지 내용을 정리합니다. 해약금 해제와 구분하는 근거입니다.
• 반환 경위 증거 - 매수인이 반환을 요구한 문자, 소송 위협 내용, 반환 합의서를 모읍니다. 포기 의사가 없었다는 증거입니다.
• 내용증명 청구 - 손해배상금 지급을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 청구 금액과 근거 조항을 적습니다.
• 소송 제기 - 지급하지 않으면 손해배상 청구 소송을 냅니다. 금액에 따라 지급명령도 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 반환 합의서에 모든 청구를 포기한다는 문구가 있거나 위약금 조항이 따로 있으면 계약서와 합의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제에 따른 계약금·손해배상 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 채무 면제는 어떻게 이루어지나요?
  채권자가 채무자에게 채무를 면제하는 의사를 표시하면 채권은 소멸합니다. 명시적 표시가 아니라 행동이나 의사표시 해석으로 포기를 인정할 때는 권리관계의 내용에 따라 엄격하게 판단합니다. 면제로 정당한 이익을 가진 제3자에게는 대항하지 못합니다.
• 계약금 포기 약정은 손해배상 예정인가요?
  위약하면 계약금을 포기한다는 약정은 위약금 약정으로 보고, 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 그래서 실제 손해를 증명하지 않아도 계약금 상당액을 청구할 수 있지만, 원칙적으로 그보다 많은 금액은 청구하기 어렵습니다.
• 예정액이 너무 많으면 줄어드나요?
  손해배상의 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다. 매매대금에 비해 계약금 비율이 지나치게 높거나 실제 손해가 거의 없는 경우 매수인이 감액을 주장합니다. 계약금 비율과 실제 손해를 함께 따져 봅니다.
• 계약을 해제하면 손해배상은 못 받나요?
  받을 수 있습니다. 계약의 해지나 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않습니다. 매수인이 중도금·잔금을 내지 않아 해제했다면 해제로 원상회복을 하면서 별도로 손해배상을 청구합니다.
• 기일이 지난 뒤 매수인이 해약할 수 있나요?
  해약금에 의한 해제는 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 할 수 있습니다. 중도금·잔금 기일이 지나 매도인이 이행을 준비해 왔다면 매수인의 해약 주장은 해약금 해제가 아니라 채무불이행 문제로 봅니다.
• 반환 합의서에 무엇을 적어야 하나요?
  계약금을 돌려주더라도 손해배상청구권은 별도로 유보한다는 문구를 넣습니다. 반대로 「향후 일체의 청구를 하지 않는다」는 문구가 들어가면 포기로 해석될 수 있습니다. 서명 전에 문구를 확인합니다.

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