등기·명의신탁

빚을 면제받아 없어진 근저당을 다른 채권자가 압류해 넘겨받았다면 말소를 요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 채무 면제로 없어진 근저당을 나중에 압류·전부받아 이전등기한 채권자도 근저당권을 얻지 못하고 말소 의무가 있습니다. 피담보채권이 소멸하면 근저당권은 말소등기 없이도 당연히 소멸하고, 없는 채권에 대한 가압류와 전부명령은 효력이 없기 때문입니다. 지금은 채무 면제일과 가압류결정 송달일 중 어느 쪽이 먼저인지부터 확인하십시오.

다른 채권자가 등기부에 근저당권자로 올라왔다고 해서 그 사람에게 새로 돈을 갚아야 하는 것은 아닙니다. 없어진 채권은 압류해도 다시 살아나지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 5월 B씨에게서 1억원을 빌리면서 자기 토지에 담보 한도액 1억 3,000만원의 근저당을 설정해 주었습니다. 2024년 3월 두 사람은 A씨가 시가 1억원 상당의 오피스텔을 넘겨주는 대신 빚을 모두 없던 것으로 하기로 합의했고, A씨는 그해 4월 오피스텔 이전등기를 마쳤습니다. 그런데 근저당 말소를 미루는 사이 B씨의 채권자 C씨가 2024년 4월 그 근저당부채권을 가압류했고, 이후 압류·전부명령을 받아 근저당권자를 C씨로 바꾸는 부기등기까지 마쳤습니다. A씨는 C씨에게 돈을 갚아야 하는지, 근저당을 지울 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

빚이 없어진 뒤에도 근저당권은 남아 있나요?

남아 있지 않습니다. 근저당권은 담보하는 채권이 소멸하면 부종성에 따라 말소등기가 없어도 당연히 소멸합니다. 채권자가 채무를 면제하는 의사를 표시하면 채권은 그때 소멸하므로, 대물로 집을 넘기기로 하고 채무를 면제받았다면 그날 근저당권도 효력을 잃습니다. 등기부에 근저당권이 남아 있는 것은 껍데기 등기에 불과합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같습니다.

소멸한 근저당을 압류·전부받은 채권자는 권리를 얻나요?

얻지 못합니다. 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다27910 판결은 피담보채권이 가압류 전에 소멸했다면 말소등기 전에 그 근저당권부채권을 가압류하고 압류 및 전부명령을 받아 이전 부기등기를 마친 사람도 근저당권을 취득할 수 없고, 실체관계에 맞지 않는 그 등기를 말소할 의무가 있다고 보았습니다. 압류할 채권이 처음부터 없었으므로 가압류결정과 전부명령은 효력이 없습니다.

전부명령은 압류된 채권을 지급에 갈음해 압류채권자에게 넘기는 제도입니다. 넘길 채권이 존재하지 않으면 넘어가는 것도 없습니다.

가압류가 채무 면제보다 먼저였다면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 가압류결정이 채무자(근저당 설정자)에게 먼저 송달되면 채권자에게 돈을 갚거나 채권을 처분하는 것이 금지되므로, 그 뒤에 이뤄진 면제나 대물변제는 가압류채권자에게 주장할 수 없습니다. 면제는 정당한 이익을 가진 제3자에게 대항하지 못한다는 규정도 같은 취지입니다. 그래서 면제 합의일과 가압류결정 송달일 중 어느 쪽이 먼저인지를 서류로 확인해야 합니다.

합의서에 날짜만 적혀 있고 확정일자나 공증이 없으면 상대방이 합의일을 다툴 수 있습니다. 대물로 넘긴 부동산의 이전등기 접수일, 합의 당시 주고받은 문자, 은행 거래 내역이 날짜를 뒷받침합니다.

근저당 말소는 누구를 상대로 청구하나요?

현재 등기부에 근저당권자로 올라 있는 전부채권자를 상대로 피담보채무 소멸을 원인으로 한 말소등기절차 이행을 청구합니다. 승소 판결이 확정되면 근저당 설정자가 그 판결로 단독으로 말소등기를 신청할 수 있습니다.

소멸한 근저당 말소 대응 순서

• 소멸 시점 확정 - 면제 합의서, 대물 이전등기일, 입금 기록으로 채무가 없어진 날을 특정합니다. 이 날짜가 가압류보다 앞서야 합니다.
• 송달일 확인 - 가압류결정과 압류·전부명령이 언제 송달됐는지 송달증명이나 사건 기록 열람으로 확인합니다. 송달일이 압류 효력의 기준입니다.
• 말소 요청 - 전부채권자에게 채무 소멸 자료를 붙여 내용증명으로 말소를 요청합니다. 응하지 않으면 소송으로 넘어갑니다.
• 처분금지가처분 - 전부채권자가 근저당권을 다시 넘기거나 경매를 신청할 우려가 있으면 근저당권 처분금지가처분을 검토합니다. 경매가 들어오면 이의로 다툽니다.
• 말소 소송과 등기 - 말소등기절차 이행 판결을 받아 단독으로 말소등기를 신청합니다. 판결 확정 뒤 등기소에 판결정본과 확정증명을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 면제 합의가 조건부였거나 대물로 넘긴 부동산에 하자가 있어 합의가 해제된 경우에는 합의서와 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 말소와 압류·전부명령을 둘러싼 집행 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 채무를 면제받으면 근저당은 자동으로 없어지나요?
  없어집니다. 채권자가 면제 의사를 표시하면 채권이 소멸하고, 근저당권은 담보하는 채권이 소멸하면 부종성에 따라 말소등기가 없어도 효력을 잃습니다. 다만 등기부에 남은 근저당 등기는 따로 말소해야 거래나 대출에서 문제가 생기지 않습니다.
• 등기가 남아 있으면 제3자가 권리를 얻지 않나요?
  얻지 못합니다. 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다27910 판결은 피담보채권이 가압류 전에 소멸했다면 말소 전에 그 채권을 가압류하고 전부명령을 받아 근저당 이전 부기등기를 마친 사람도 근저당권을 취득할 수 없고 말소할 의무가 있다고 보았습니다.
• 가압류가 먼저 송달됐다면 어떻게 되나요?
  가압류결정이 먼저 송달되면 채무자는 채권자에게 갚는 것이 금지되고 채권자도 채권을 처분할 수 없으므로, 그 뒤의 면제나 대물변제는 가압류채권자에게 주장하기 어렵습니다. 면제는 정당한 이익을 가진 제3자에게 대항하지 못한다는 규정도 있어, 송달일과 면제일의 선후를 서류로 확인해야 합니다.
• 전부명령을 받으면 채권이 넘어가지 않나요?
  압류된 채권이 실제로 있을 때만 넘어갑니다. 전부명령은 압류된 채권을 지급에 갈음해 압류채권자에게 이전하는 제도이므로, 가압류 전에 이미 소멸한 채권이라면 이전될 대상이 없고 전부명령도 효력이 없습니다.
• 말소 소송은 누구를 상대로 하나요?
  현재 근저당권자로 등기된 사람, 곧 이전 부기등기를 받은 전부채권자를 상대로 피담보채무 소멸을 원인으로 한 말소등기절차 이행을 구합니다. 판결이 확정되면 승소한 설정자가 판결로 단독으로 말소등기를 신청할 수 있습니다.
• 전부채권자가 경매를 신청하면 어떻게 하나요?
  피담보채권이 없는 근저당권에 기한 경매이므로 경매개시결정에 대한 이의로 채권 소멸을 다툴 수 있습니다. 매각이 진행되기 전에 면제 합의서와 등기 기록을 내야 하고, 말소 소송을 함께 제기해 두면 판단이 빨라집니다. 경매 진행을 멈추려면 별도 정지 절차도 검토합니다.
• 합의서에 확정일자가 없으면 어떻게 증명하나요?
  합의서 자체는 효력이 있지만 작성일을 다툴 수 있으므로 다른 기록으로 날짜를 뒷받침합니다. 대물로 넘긴 부동산의 소유권이전등기 접수일, 합의 무렵 주고받은 문자, 근저당 말소 서류를 건넨 기록이 대표적입니다. 이런 자료가 가압류 송달일보다 앞선다는 것을 보여 주면 됩니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 오래된 채권으로 갑자기 압류가 들어왔습니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성