등기·명의신탁

이미 갚아진 근저당을 압류·전부받아 이전등기했는데 말소해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 가압류 전에 피담보채권이 이미 소멸했다면 저당권 이전 부기등기를 마쳤더라도 근저당권을 취득하지 못하고 설정등기를 말소할 의무를 집니다. 대법원 2002다27910 판결은 저당권이 부종성에 따라 당연히 소멸한다는 점을 근거로 들었습니다. 지금은 가압류 송달일과 소유자가 주장하는 변제일을 대조해 보십시오.

부기등기까지 마쳤으니 근저당권이 당연히 내 것이 됐다고 믿고 경매부터 신청할 필요는 없습니다. 등기는 권리를 만들어 내지 않고, 먼저 피담보채권이 살아 있었는지를 확인해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 판결을 받아 채무자 C씨가 가진 근저당부 대여금 채권 8천만원을 압류하고 전부명령을 받아 2025년 초 근저당 이전 부기등기를 마쳤습니다. 경매를 준비하던 중 부동산 소유자가 2023년 말 이미 C씨에게 8천만원을 모두 갚았다는 계좌이체 내역을 보내며 말소를 요구했습니다. B씨는 부기등기까지 마쳤는데도 말소해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이미 갚은 근저당을 압류·전부받으면 근저당권을 취득하나요?

취득하지 못합니다. 저당권으로 담보한 채권이 소멸하면 저당권도 부종성에 따라 당연히 소멸합니다. 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다27910 판결은 말소등기 전에 그 저당권부채권을 가압류하고 압류 및 전부명령을 받아 저당권 이전의 부기등기를 마쳤더라도, 가압류 이전에 피담보채권이 소멸했다면 근저당권을 취득할 수 없고 실체관계에 맞지 않는 근저당권설정등기를 말소할 의무를 진다고 보았습니다.

같은 판결은 채무자와 근저당권자가 채권을 소멸시키기로 합의하고 이를 등기하지 않았더라도, 그 뒤에 생긴 이해관계인에게 소멸을 주장할 수 있다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」과 「민사집행법」에서도 이 결론은 달라지지 않습니다.

전부명령은 없는 채권에도 효력이 있나요?

없습니다. 전부명령이 확정되면 압류된 채권은 지급에 갈음하여 압류채권자에게 넘어가고 채무자는 그만큼 변제한 것으로 봅니다. 그러나 이전된 채권이 처음부터 존재하지 않았다면 변제 효과도 생기지 않습니다. 이 경우 압류채권자는 원래 채무자에 대한 집행채권을 그대로 가지므로 다른 재산에 다시 집행할 수 있습니다.

전부명령은 확정되어야 효력이 생기고, 제3채무자에게 송달될 때까지 다른 채권자가 압류·가압류를 하면 효력이 없습니다. 저당권부채권을 압류할 때는 압류사실을 등기부에 기입해 달라고 신청할 수 있지만, 이 기입도 채권이 살아 있을 때만 의미가 있습니다.

등기부만 보고 압류한 채권자는 보호받지 못하나요?

보호받지 못합니다. 우리 법은 등기에 공신력을 인정하지 않아, 등기부에 근저당권이 남아 있다는 사실만으로 소멸한 권리가 되살아나지 않습니다. 그래서 저당권부채권을 압류하기 전에는 근저당권자에게 잔존 채권액을 확인하거나 소유자에게 변제 여부를 물어 두는 것이 안전합니다.

근저당 전부명령 말소 요구 대응 순서

• 날짜 대조 - 가압류·압류명령 송달일과 피담보채권 변제일을 나란히 적습니다. 변제가 먼저면 근저당권 취득은 어렵습니다.
• 변제 증거 확인 - 소유자가 내미는 영수증·계좌이체 내역·채권 소멸 합의서의 진정성을 봅니다. 증명책임은 소멸을 주장하는 쪽에 있습니다.
• 말소 협조 여부 결정 - 소멸이 확인되면 말소 소송에서 소송비용까지 부담하기 전에 협조할지 정합니다. 다툴 여지가 있으면 반박 자료를 모읍니다.
• 집행채권 재정리 - 전부명령이 효력을 잃으면 원래 채무자에 대한 채권이 남습니다. 다른 재산에 대한 압류를 검토합니다.
• 근저당권자 책임 검토 - 채권이 없는데 있는 것처럼 행동한 근저당권자가 있다면 손해배상 청구 여지를 봅니다. 사실관계에 따라 달라집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 변제일이 가압류 송달일과 가깝거나 일부만 변제된 경우에는 송달증명과 금융거래 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권 압류·전부명령과 근저당권 말소 관련 민사 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당 이전 부기등기를 하면 권리가 확정되나요?
  확정되지 않습니다. 저당권은 담보한 채권이 소멸하면 부종성에 따라 함께 소멸하므로, 부기등기는 실체 권리가 있을 때만 효력이 있습니다. 대법원 2002다27910 판결은 가압류 전에 피담보채권이 소멸했다면 부기등기를 마친 압류채권자도 근저당권을 취득하지 못한다고 보았습니다.
• 변제 사실이 등기되지 않았어도 대항할 수 있나요?
  대항할 수 있습니다. 대법원 2002다27910 판결은 근저당권의 피담보채권이 소멸한 뒤 법률상 이해관계를 가진 제3자가 생겼다면 등기 여부와 관계없이 소멸을 그 제3자에게 주장할 수 있다고 보았습니다. 채무자와 근저당권자의 소멸 합의도 마찬가지입니다.
• 전부명령이 무효가 되면 제 채권은 어떻게 되나요?
  원래 채권은 남습니다. 민사집행법 제231조 단서에 따라 이전된 채권이 존재하지 않으면 전부명령으로 변제된 것으로 보지 않습니다. 따라서 집행권원에 따른 채권을 원래 채무자에게 그대로 청구할 수 있고 다른 재산에 새로 압류할 수 있습니다.
• 가압류 후에 갚은 것이라면 결론이 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 가압류 결정이 제3채무자에게 송달되면 제3채무자는 채무자에게 지급하지 못하므로, 그 뒤의 변제는 가압류채권자에게 대항하기 어렵습니다. 판결의 결론도 가압류 이전에 피담보채권이 소멸한 경우를 전제로 합니다. 송달일과 변제일을 대조해야 합니다.
• 말소 소송에서 지면 비용도 부담하나요?
  원칙적으로 부담합니다. 소송비용은 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙이어서, 피담보채권 소멸이 명백한데도 말소에 응하지 않다가 패소하면 상대방 소송비용까지 떠안게 됩니다. 변제 증거가 분명하면 소송 전에 말소 협조를 검토하는 편이 비용 면에서 낫습니다.
• 저당권부채권을 압류하기 전에 무엇을 확인하나요?
  잔존 채권액부터 확인합니다. 등기부에는 담보 한도만 나오고 실제 남은 채무는 나오지 않습니다. 근저당권자에게 채권 잔액을 묻고, 소유자에게 변제 사실이 있는지 확인해 두어야 합니다. 압류 신청 때 민사집행법 제228조에 따른 압류사실 기입등기도 함께 신청할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 오래된 채권으로 갑자기 압류가 들어왔습니다

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