전부명령이 확정되면 어떤 효과가 있나요?

전부명령이 확정되면 명령이 제3채무자에게 송달된 때에 채무자가 채무를 변제한 것으로 봅니다. 즉 전세권자의 채권자에 대한 빚은 그만큼 갚은 것이 되고, 전세금반환채권은 전부채권자에게 넘어갑니다. 다만 넘어간 채권이 존재하지 않으면 변제 효과도 생기지 않습니다.

다른 채권자 압류가 먼저 있었다면요?

전부명령이 제3채무자에게 송달될 때까지 다른 채권자가 같은 채권을 압류·가압류하거나 배당요구를 했다면 전부명령은 효력이 없습니다. 이 경우 설정자는 특정 채권자에게 지급하지 말고 집행공탁을 검토해야 이중 지급을 피할 수 있습니다.

압류 뒤 전세권자에게 주면 어떻게 되나요?

압류명령이 송달된 뒤에는 전세권자에게 지급해도 압류채권자에게 대항할 수 없습니다. 민사집행법 제227조 제1항이 제3채무자에게 채무자에 대한 지급을 금지하기 때문입니다. 결국 압류채권자에게 다시 지급해야 할 수 있으므로, 송달 뒤에는 전세권자에게 주지 않습니다.

만료 전에 지급했는데 전세권자가 계속 쓰나요?

쓸 수 있습니다. 기한 전 지급은 설정자가 기한의 이익을 포기한 것이지만, 민법 제153조 제2항에 따라 상대방의 이익을 해하지 못합니다. 전세권자는 존속기간 만료까지 목적물을 사용하고, 만료 때 설정자는 이미 지급한 금액을 다시 반환할 필요가 없습니다.

만료 때 전세권자가 나가지 않으면요?

전세금을 이미 전부채권자에게 지급했다면 설정자는 전세권자에게 목적물 인도와 전세권설정등기 말소를 청구할 수 있습니다. 전세권자는 전세금을 받지 못했다는 이유로 동시이행을 주장하기 어렵습니다. 지급 내역과 전부명령 확정 증명이 근거가 됩니다.

전세권이 기간 만료로 끝나면 등기도 말소해야 하나요?

전세권은 기간 만료로 전세권설정등기를 말소하지 않아도 당연히 소멸합니다. 대법원 1999. 9. 17. 선고 98다31301 판결의 판단입니다. 다만 등기부에 남아 있으면 거래에 지장이 생기므로, 전세금 정산과 함께 말소등기를 마치는 것이 일반적입니다.

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전세금에 전부명령이 와서 만료 전에 채권자에게 줬다면 전세계약은 끝난 건가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 전부명령을 받은 채권자에게 만료 전에 전세금을 줬더라도 그것만으로 전세계약이 끝나지는 않습니다. 전세금반환채무는 전세권이 소멸할 때 이행기가 오고, 기한 전 지급은 전세권 소멸 사유가 아닙니다. 지금은 전부명령 송달일과 존속기간 만료일부터 확인하십시오.

그 자리에서

전부명령을 송달받았다면, 송달일과 전세권 존속기간 만료일을 나란히 적어 두고 만료 전에는 지급을 미뤄도 된다는 점을 먼저 확인하십시오. 전세금반환채무는 전세권이 소멸할 때 이행기가 옵니다.

전부명령을 받은 채권자가 독촉한다고 해서 기간 만료 전에 전세금을 먼저 내줄 의무는 없습니다. 전부채권자도 원래 전세권자가 가진 권리 이상을 주장할 수 없습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2024년 7월 자기 소유 토지를 물류업체에 전세금 1억 2,000만원, 기간 3년으로 전세권을 설정해 주었습니다. 2025년 12월 물류업체의 채권자가 전세금반환채권에 압류 및 전부명령을 받았고, 그 명령이 I씨에게 송달된 뒤 확정되었습니다. 채권자의 독촉이 계속되자 I씨는 기간 만료 전인 2026년 3월 전세금 전액을 채권자에게 지급했고, 이제 물류업체와의 전세계약이 끝난 것인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전부명령을 받았다고 만료 전에 전세금을 줘야 하나요?

아니요, 전세금반환채권에 압류·전부명령이 있어도 전세권설정자는 전세권이 소멸하기 전에는 전세금을 지급할 의무가 없습니다. 전부명령은 압류된 채권을 그 상태 그대로 채권자에게 옮길 뿐이어서, 설정자는 전세권자에게 주장할 수 있던 「아직 이행기가 아니다」라는 항변을 전부채권자에게도 그대로 할 수 있습니다.

전부명령부터 전세권 만료까지

전세권 설정
존속기간 시작
압류·전부명령 송달
전세권자 지급 금지
전부명령 확정
송달 시 변제 간주
존속기간 만료
전세금 이행기 도래
인도·말소서류 교부
동시에 전부채권자에게 지급

출처 - 민사집행법 제227조·제229조·제231조, 민법 제317조

전세금 반환은 전세권이 소멸할 때 목적물 인도와 전세권설정등기 말소서류 교부와 동시에 하는 것이 원칙입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 동시이행 구조를 그대로 둡니다.

만료 전에 전부채권자에게 지급하면 전세계약은 끝나나요?

아니요, 설정자가 만료 전에 전부채권자에게 전세금을 지급했더라도 그것만으로 전세계약이 종료되지는 않습니다. 원안 상담도 이 경우 전세계약은 유효하게 존속한다고 보았습니다. 전세권은 존속기간 만료, 소멸청구, 소멸통고, 목적물 멸실처럼 법이 정한 사유로 소멸하는데, 기한 전 지급은 그 사유에 들어 있지 않습니다.

설정자가 이행기 전에 지급한 것은 자신이 가진 기한의 이익을 포기한 것으로 볼 수 있습니다. 기한의 이익은 포기할 수 있지만 상대방의 이익을 해하지 못하므로, 전세권자는 남은 기간 동안 목적물을 계속 사용할 수 있습니다.

압류가 있는데 전세권자에게 주면 어떻게 되나요?

압류명령이 송달된 뒤에는 설정자가 전세권자에게 전세금을 지급해도 압류채권자에게 대항할 수 없습니다. 압류명령은 제3채무자에게 채무자에 대한 지급을 금지하기 때문입니다. 대법원 1999. 9. 17. 선고 98다31301 판결도 설정자는 전세금반환채권에 대한 제3자의 압류 등이 없는 한 전세권자에게 지급하면 의무를 다한다고 보아, 압류가 있으면 결론이 달라진다는 점을 밝혔습니다.

전세금 압류 전부명령 대응 순서

송달일 확인 - 압류·전부명령 정본을 받은 날을 기록합니다. 이 날부터 전세권자에게 지급하면 안 됩니다.
이행기 확인 - 전세권 존속기간 만료일을 등기부로 확인합니다. 만료 전 지급 요구에는 이행기 미도래로 답합니다.
경합 여부 확인 - 송달 전에 다른 압류·가압류가 있었는지 봅니다. 경합이 있으면 전부명령은 효력이 없습니다.
만료 시 동시이행 - 만료 때 전세권자에게 인도와 말소서류를 받으면서 전부채권자에게 지급합니다. 한쪽만 먼저 이행하지 않습니다.
불분명하면 공탁 - 채권자가 누구인지 다툼이 있으면 집행공탁을 검토합니다. 이중 지급 위험을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전부명령이 확정되지 않았거나 다른 채권자의 압류가 겹쳤다면 결정문과 송달 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권 압류·전부명령과 관련된 집행 및 전세금 반환 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

전부명령을 받은 설정자들은 「법원 명령이 왔으니 당장 돈을 줘야 한다」고 생각하고, 막상 지급하고 나면 「돈을 다 줬으니 계약도 끝났다」고 생각합니다. 실제로는 만료 전에는 줄 의무가 없고, 줘도 전세권자의 사용권은 남습니다.

그래서 날짜가 모든 것을 정합니다. 압류·전부명령이 송달된 날, 전부명령이 확정된 날, 다른 채권자의 압류가 송달된 날, 전세권 존속기간 만료일이 결정문과 등기부로 남아야 합니다. 지급했다면 누구에게 언제 얼마를 줬는지 계좌 내역으로 정리합니다.

이 기록은 전부채권자가 제기하는 전부금 소송에서 이행기 항변의 근거가 되고, 다른 압류채권자가 나타나면 경합 여부와 이중 지급 책임을 가릅니다. 만료 뒤 목적물 인도를 둘러싼 다툼에서도 전세금이 이미 정산됐다는 증거가 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

압류 및 전부명령 결정문·송달 통지서·전세권설정계약서·지급 내역을 준비해 주시면, 이행기 도래 여부·전부명령의 효력·전세계약 존속 여부를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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