등기·명의신탁

계약명의신탁 부동산을 매수자금 대신 넘겨받아도 등기가 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 명의수탁자가 완전한 소유권을 취득한 뒤 매수자금 반환에 갈음해 그 부동산을 넘기기로 새로 합의했다면 계약명의신탁 부동산 대물변제 등기는 원칙적으로 유효합니다. 대법원은 이런 등기를 새로운 대물급부 약정에 따른 것으로 보고, 목적물이 원래 명의신탁 부동산이라는 이유만으로 무효로 보지 않습니다. 지금은 합의서에 매수자금 반환을 갈음한다는 내용이 적혀 있는지 확인하십시오.

명의신탁 부동산이라는 이유만으로 넘겨받은 등기를 다시 돌려줄 걱정부터 할 필요는 없습니다. 등기의 원인이 무엇인지가 결론을 가릅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 지인 B씨에게 3억원을 건네고 B씨 이름으로 아파트 매매계약을 맺게 했습니다. 매도인은 이 사정을 전혀 몰랐고 등기는 B씨 앞으로 넘어갔습니다. 2025년 A씨가 돈을 돌려 달라고 하자, 다른 재산이 없던 B씨는 매수자금 반환 대신 그 아파트를 넘겨주기로 합의하고 2026년 초 A씨 앞으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. A씨는 이 등기가 부동산실명법 위반으로 무효가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약명의신탁에서 부동산은 누구 소유가 되나요?

매도인이 명의신탁 사실을 모른 채 명의수탁자와 계약했다면 명의수탁자가 부동산의 완전한 소유권을 취득합니다. 명의신탁약정 자체는 무효이지만, 상대방이 모르는 계약명의신탁에서는 물권변동이 무효가 되지 않기 때문입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」도 같은 구조입니다. 그래서 명의신탁자는 부동산 자체를 돌려 달라고 할 수 없고, 명의수탁자에게 건넨 매수자금만 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다.

매수자금 대신 부동산을 넘겨받으면 무효인가요?

원칙적으로 유효합니다. 명의수탁자가 자기 소유권을 전제로 사후에 매수자금 반환의무의 이행에 갈음하여 부동산을 양도하기로 합의했다면, 그 등기는 새로운 대물급부 약정에 따른 것입니다. 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래 채무 대신 다른 급여를 하면 변제와 같은 효력이 있습니다.

반대로 처음부터 명의신탁자가 내부적 소유권을 가진다는 전제로 「나중에 명의를 넘겨주겠다」거나 「팔면 대금을 주겠다」고 약정했다면 그 약정은 명의신탁약정과 함께 무효입니다. 같은 부동산이 넘어가도 약정의 시점과 내용에 따라 결론이 갈립니다.

대물변제 등기가 무효로 볼 수 있는 경우는?

무효인 명의신탁약정을 명의신탁자를 위해 사후에 보완하는 방책에 불과한 특별한 사정이 있으면 효력이 부정될 수 있습니다. 매수자금보다 부동산 가치가 훨씬 큰데 정산 없이 넘긴 경우, 합의서가 명의신탁 당시에 미리 만들어져 있던 경우가 이런 사정으로 다투어집니다.

또 명의신탁을 한 사실 자체는 부동산실명법상 과징금과 형사처벌 대상이 될 수 있으므로, 대물변제 등기가 유효하다는 것과 명의신탁에 대한 제재는 따로 보아야 합니다.

계약명의신탁 대물변제 대응 순서

• 약정 경위 정리 - 매수자금을 건넨 날짜와 금액, 계약 당사자를 정리합니다. 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지에 따라 소유권 귀속이 달라집니다.
• 합의서 문구 점검 - 매수자금 반환에 갈음한다는 문구와 합의 날짜를 확인합니다. 명의신탁 당시에 만든 서류라면 무효 약정으로 볼 여지가 커집니다.
• 가치 비교 - 매수자금과 넘겨받는 부동산의 시가를 비교합니다. 차이가 크면 정산 조항을 두어야 사후 보완 방책이라는 공격을 줄일 수 있습니다.
• 등기 마무리 - 대물변제를 원인으로 소유권이전등기를 마칩니다. 등기 전 명의수탁자의 채권자가 압류하면 결론이 달라집니다.
• 제재 검토 - 명의신탁 사실로 인한 과징금과 세금 문제를 따로 확인합니다. 등기의 유효성과 행정 제재는 별개로 진행됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 명의신탁 사실을 알았거나 합의서가 명의신탁 당시에 작성된 경우에는 계약서와 등기 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산을 둘러싼 부당이득반환·소유권이전등기 소송과 관련 조세 쟁점 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약명의신탁이면 부동산은 누구 것인가요?
  매도인이 명의신탁 사실을 모르고 명의수탁자와 계약했다면 명의수탁자가 완전한 소유권을 취득합니다. 명의신탁약정은 무효이지만 이런 계약명의신탁에서는 물권변동이 무효가 되지 않습니다. 명의신탁자는 부동산이 아니라 매수자금 반환을 청구할 수 있습니다.
• 명의신탁자는 무엇을 돌려받을 수 있나요?
  부동산실명법 시행 뒤 계약명의신탁을 했다면 명의신탁자가 입은 손해는 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 준 매수자금입니다. 따라서 명의수탁자에게 매수자금 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.
• 매수자금 대신 부동산을 받으면 무효인가요?
  원칙적으로 유효합니다. 명의수탁자가 완전한 소유권을 전제로 사후에 매수자금 반환에 갈음해 부동산을 양도하기로 합의했다면 새로운 대물급부 약정에 따른 등기로 봅니다. 목적물이 원래 명의신탁 부동산이라는 이유만으로 무효가 되지 않습니다.
• 처음부터 명의를 넘기기로 약정했다면요?
  명의신탁자가 내부적 소유권을 가진다는 전제로 장차 명의를 넘기거나 처분대가를 주기로 한 약정은 명의신탁약정과 같이 무효입니다. 이런 약정에 따른 이전등기는 효력을 인정받기 어렵습니다.
• 대물변제는 어떤 효력이 있나요?
  채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래 채무 대신 다른 급여를 하면 변제와 같은 효력이 생깁니다. 매수자금 반환채무를 부동산으로 갚기로 합의하고 등기를 마치면 그 범위에서 반환채무가 소멸합니다.
• 매도인이 명의신탁을 알았다면 어떻게 되나요?
  매도인이 명의신탁약정을 알았다면 명의수탁자 앞으로 된 등기 자체가 무효가 되어 소유권은 매도인에게 남습니다. 이 경우 명의수탁자가 소유자임을 전제로 한 대물변제 논리는 그대로 쓸 수 없고 매도인과의 관계를 따로 정리해야 합니다.

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