아파트 관리

받은 하자보수보증금을 입주자대표회의가 다른 공사에도 쓸 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 하자보수보증금은 하자 판정서·조정서·재정·판결·하자진단 결과에 따른 하자보수비용에만 쓸 수 있고 다른 공사에 쓰면 2천만원 이하 과태료 대상입니다. 공동주택관리법 제38조 제2항과 시행령 제43조가 다섯 가지 용도를 정합니다. 지금은 보증금으로 보수하려는 부위가 판정서나 진단 결과에 적혀 있는지부터 확인해 두십시오.

하자보수보증금을 받으려고 반드시 법원 판결까지 받을 필요는 없습니다. 하자분쟁조정위원회의 하자 판정서나 조정서, 안전진단기관의 하자진단 결과로도 보수비용에 쓸 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2024년 입주한 640세대 아파트의 입주자대표회의 감사입니다. 2026년 3월 지하주차장 누수가 하자분쟁조정위원회에서 하자로 판정됐는데 시공사가 보수를 미루자, 입주자대표회의는 보증기관에서 하자보수보증금 1억2천만원을 받았습니다. 일부 임원이 남는 돈을 경비실 리모델링에도 쓰자고 하자, M씨는 보증금을 어디까지 쓸 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

하자보수보증금은 어디에 쓸 수 있나요?

하자보수와 관련된 법정 용도에만 쓸 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공동주택관리법 시행령」은 입주자대표회의가 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 하는 데 필요한 용도로서, 하자보수와 관련된 다섯 가지 비용만 허용합니다.

다섯 가지는 하자 여부 판정서(재심의 결정서 포함)에 따라 하자로 판정된 시설공사의 보수비용, 하자분쟁조정위원회가 송달한 조정서에 따른 보수비용, 재판상 화해와 같은 효력이 있는 재정에 따른 보수비용, 법원 재판 결과에 따른 보수비용, 하자진단 결과에 따른 보수비용입니다. 판정·조정·재정·판결·진단 중 하나로 확인된 하자의 보수비용이어야 합니다.

경비실 리모델링이나 하자와 무관한 시설 개선에 쓰는 것은 용도 외 사용입니다. 하자로 확인되지 않은 부분의 보수에 쓰는 것도 같습니다. 남는 금액은 관련 규정에 따라 처리해야 하고 입주자대표회의가 임의로 다른 곳에 쓸 수 없습니다.

하자보수보증금은 누가 예치하나요?

사업주체가 하자보수를 보장하기 위해 담보책임기간 동안 예치합니다. 보증기간은 공용부분을 기준으로 계산합니다. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사가 사업주체이면 예치 의무가 없습니다.

보증서 발급기관은 보증금을 의무관리대상 아파트의 입주자대표회의에 지급한 날부터 30일 이내에 지급 내역을 관할 시장·군수·구청장에게 통보해야 합니다. 지방자치단체는 발급기관의 통보와 입주자대표회의의 사용내역 신고를 맞춰 보게 됩니다.

용도 외로 쓰면 어떤 제재를 받나요?

하자보수보증금을 법에서 정한 용도 외로 쓴 자는 2천만원 이하의 과태료를 받습니다. 관리비나 장기수선충당금의 용도 외 사용(1천만원 이하)보다 무겁게 정해져 있습니다. 과태료와 별도로 보증금을 유용한 임원에게는 민사상 배상책임이나 업무상횡령·배임 문제가 생길 수 있습니다.

하자보수보증금 사용 대응 순서

• 근거 서류 확인 - 하자 판정서, 조정서, 재정, 판결, 하자진단 결과 중 무엇으로 하자가 확인됐는지 봅니다.
• 보수 범위 특정 - 근거 서류에 적힌 하자 부위와 보수 방법만 사용 대상으로 정리합니다.
• 보수 계약 - 입주자대표회의 의결을 거쳐 직접 보수하거나 제3자와 공사 계약을 맺습니다.
• 사용내역 신고 - 사용한 날부터 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 사용내역을 신고합니다.
• 잔액 관리 - 남은 금액을 별도로 관리하고, 다른 용도로 쓰자는 안건에는 반대 의견을 회의록에 남깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증기관이 지급을 거부하거나 보증금이 보수비용에 모자라 사업주체에게 추가 배상을 청구해야 하는 경우에는 보증서와 판정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동주택 하자보수보증금 청구와 하자 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 하자진단 결과만으로도 보증금을 쓸 수 있나요?
  쓸 수 있습니다. 공동주택관리법 시행령 제43조 제4호는 법 제48조 제1항에 따라 실시한 하자진단 결과에 따른 하자보수비용을 용도로 정합니다. 다만 진단 결과에 적힌 하자 부위와 보수 방법 범위 안에서만 쓸 수 있으므로, 진단 보고서의 보수 항목과 공사 계약서를 맞춰 두어야 합니다.
• 보증금을 쓴 뒤 신고는 언제까지 하나요?
  사용한 날부터 30일 이내입니다. 공동주택관리법 제38조 제2항은 의무관리대상 공동주택의 입주자대표회의가 하자보수보증금을 쓴 뒤 30일 이내에 사용내역을 시장·군수·구청장에게 신고하도록 정하고, 제102조 제3항 제16호는 미신고나 거짓 신고에 500만원 이하의 과태료를 정합니다.
• 보증금으로 하자 소송 변호사 비용을 낼 수 있나요?
  법정 용도에 들어 있지 않습니다. 공동주택관리법 시행령 제43조는 입주자대표회의가 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 하는 데 필요한 하자보수비용만 용도로 정합니다. 소송 비용은 장기수선충당금 예외 용도나 관리비 등 다른 재원을 검토해야 합니다.
• 공공기관이 지은 아파트도 보증금이 있나요?
  예치 의무가 없습니다. 공동주택관리법 제38조 제1항 단서는 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사인 사업주체에는 하자보수보증금 예치 의무를 면제합니다. 이 경우에도 하자보수 책임은 그대로 있으므로 사업주체에게 직접 보수를 청구하면 됩니다.
• 보증금을 다른 데 쓰면 누가 과태료를 내나요?
  용도 외로 사용한 자가 냅니다. 공동주택관리법 제102조 제1항은 제38조 제2항을 위반해 하자보수보증금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 자에게 2천만원 이하의 과태료를 정합니다. 보통 사용을 의결하고 집행한 입주자대표회의나 그 대표자가 대상이 됩니다.
• 보증기관이 지급하면 지자체도 아나요?
  압니다. 공동주택관리법 제38조 제3항은 하자보수보증금의 보증서 발급기관이 의무관리대상 공동주택의 입주자대표회의에 보증금을 지급한 날부터 30일 이내에 지급 내역을 관할 시장·군수·구청장에게 통보하도록 정합니다. 지자체는 이 통보와 입주자대표회의의 사용내역 신고를 대조합니다.

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