매매 계약

합의해제한 매매계약을 다시 살리기로 약정하면 효력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 매매계약을 합의해제한 뒤 그 합의해제를 무효로 하고 원래 계약을 되살리기로 한 약정은 계약자유의 원칙상 적어도 당사자 사이에서는 유효합니다. 합의금 미지급을 조건으로 해제를 무효로 하기로 했다면 그 조건이 성취된 때 원래 매매계약이 되살아납니다. 지금은 부활 약정서에 적힌 조건과 기한, 상대방이 이행하지 않은 날짜를 확인하십시오.

계약을 되살리기 위해 매매계약서를 새로 쓸 필요는 없습니다. 부활 약정에 따라 원래 계약서의 조건이 그대로 다시 효력을 가집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 B씨에게 상가를 7억원에 팔기로 했다가 11월 합의해제했습니다. 합의해제하면서 B씨가 A씨에게 계약 포기에 따른 합의금 5,000만원을 나눠 주기로 했는데, B씨는 여러 차례 지급을 미뤘습니다. 두 사람은 2025년 3월 「B씨가 6월 말까지 남은 합의금을 주지 않으면 합의해제를 무효로 하고 원래 매매계약대로 서로 이행한다」는 약정을 맺었고, B씨는 6월 말까지 돈을 주지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

해제된 계약을 합의로 되살릴 수 있나요?

있습니다. 매매계약을 합의해제한 뒤 그 합의해제를 무효로 하고 해제된 계약을 부활시키는 약정은 계약자유의 원칙상 적어도 당사자 사이에서는 가능합니다. 합의해제 자체가 당사자의 합의로 맺은 계약이므로, 같은 당사자가 다시 합의해 그 효력을 없앨 수 있습니다.

대법원 1992. 10. 27. 선고 91다483 판결도 매매계약이 해제된 뒤 매도인이 별다른 이의 없이 일부 변제를 받았다면 특별한 사정이 없는 한 해제된 계약을 부활시키는 약정이 있었다고 해석했습니다. 명시적 약정뿐 아니라 행동으로도 계약이 되살아날 수 있다는 뜻입니다.

조건을 붙인 부활 약정은 언제 효력이 생기나요?

조건이 성취된 때부터입니다. 「합의금을 기한까지 주지 않으면 합의해제를 무효로 한다」는 약정은 합의금 미지급을 정지조건으로 한 부활 약정이므로, 기한이 지나도록 합의금이 지급되지 않으면 그때 합의해제는 효력을 잃고 원래 매매계약이 되살아납니다. 당사자가 소급하기로 정했다면 그 뜻에 따릅니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 조건 규정도 원안 당시와 같아서 결론은 달라지지 않습니다. 되살아난 매매계약에 따라 매도인은 소유권이전등기를, 매수인은 잔금을 서로 이행해야 하고 두 의무는 동시이행 관계입니다.

되살아난 계약은 제3자에게도 주장할 수 있나요?

당사자 사이에서는 유효하지만, 합의해제 뒤 부활 전에 목적물에 권리를 취득한 제3자에게는 주장하기 어렵습니다. 판례가 「적어도 당사자 사이에서는」이라고 한정한 것도 이 때문입니다. 합의해제 뒤 매도인이 부동산을 다른 사람에게 팔거나 근저당을 설정했다면 그 제3자의 권리가 우선할 수 있습니다.

그래서 부활 약정을 맺을 때는 등기부를 먼저 확인하고, 약정 직후 처분금지가처분으로 부동산을 묶어 두는 편이 안전합니다. 되살아난 계약에서 상대방이 다시 이행하지 않으면 새로 기간을 정해 최고를 한 뒤에야 해제할 수 있습니다.

매매계약 부활 약정 대응 순서

• 약정서 확인 - 부활 조건, 기한, 원래 계약 조건의 적용 범위를 확인합니다. 조건이 분명해야 성취 여부를 다투지 않습니다.
• 조건 성취 기록 - 기한 경과와 미지급 사실을 내용증명으로 남깁니다. 부활 시점의 증거가 됩니다.
• 등기부 확인 - 합의해제 뒤 제3자 권리가 생겼는지 확인합니다. 제3자에게는 부활을 주장하기 어렵습니다.
• 처분금지가처분 - 매도인이 부동산을 처분할 우려가 있으면 가처분을 신청합니다.
• 원래 계약 이행 청구 - 잔금을 준비해 이행을 제공하고 소유권이전등기를 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부활 조건의 문구가 애매하거나 합의해제 뒤 매도인이 부동산을 처분했다면 결론이 달라질 수 있어 약정서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 해제·부활을 둘러싼 이전등기 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 합의해제한 계약을 다시 살리는 약정이 가능한가요?
  가능합니다. 합의해제는 당사자의 합의로 맺은 계약이므로, 계약자유의 원칙상 그 합의해제를 무효로 하고 원래 계약을 부활시키는 약정도 적어도 당사자 사이에서는 유효합니다. 민법 제105조에 따라 해제에 관한 규정과 다른 약정도 할 수 있습니다.
• 조건부 부활 약정은 언제 효력이 생기나요?
  조건이 성취된 때부터입니다. 민법 제147조 제1항은 정지조건 있는 법률행위가 조건이 성취한 때부터 효력이 생긴다고 정합니다. 합의금 미지급을 조건으로 했다면 기한이 지나도록 지급되지 않은 때 원래 계약이 되살아납니다.
• 말로 약정하지 않아도 계약이 되살아날 수 있나요?
  있습니다. 대법원 1992. 10. 27. 선고 91다483 판결은 매매계약 해제 뒤 매도인이 별다른 이의 없이 일부 변제를 받았다면 특별한 사정이 없는 한 해제된 계약을 부활시키는 약정이 있었다고 해석했습니다.
• 부활 뒤 상대방이 또 이행하지 않으면요?
  새로 최고를 해야 해제할 수 있습니다. 91다483 판결은 부활 약정이 있는 경우 매도인이 새로운 이행의 최고를 하지 않고 바로 해제권을 행사할 수 없다고 보았습니다. 민법 제544조에 따라 기간을 정해 다시 최고를 하고 그 기간이 지나야 합니다.
• 부활 전에 매도인이 다른 사람에게 팔았다면요?
  그 제3자에게는 부활을 주장하기 어렵습니다. 부활 약정은 당사자 사이에서만 효력이 인정되고, 민법 제548조 제1항 단서처럼 해제·원상회복은 제3자의 권리를 해하지 못합니다. 이때는 매도인에게 이행불능에 따른 손해배상을 청구하게 됩니다.
• 되살아난 계약에서 잔금은 언제 내나요?
  원래 계약서 조건을 기준으로 하되, 기일이 이미 지났다면 상대방의 이행 제공과 맞물려 냅니다. 민법 제536조 제1항에 따라 잔금 지급과 소유권이전등기서류 교부는 동시이행 관계이므로, 서로 이행을 제공하며 일정을 정하면 됩니다.

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• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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