매매 계약

잔금 대출이 거절됐는데 집 매매계약을 착오로 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 매수한 집을 담보로 대출을 받아 잔금을 내려 했는데 은행이 대출을 거절했다는 사정만으로는 착오를 이유로 매매계약을 취소하기 어렵습니다. 대출 계획은 의사표시의 동기에 불과하고, 매도인이 대출에 협조하기로 약속했더라도 대출이 안 되면 사지 않겠다는 뜻이 계약 내용이 되었다고 보기 어렵다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 계약서에 대출 불가 시 해제할 수 있다는 특약이 있는지부터 확인하십시오.

대출이 거절됐다고 해서 곧바로 매도인에게 계약 무효를 통보할 필요는 없고, 잔금일까지 다른 자금 조달 방법을 찾는 시간은 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2025년 10월 아파트를 7억원에 사기로 하고 계약금 7천만원을 냈습니다. 잔금은 그 아파트를 담보로 은행 대출을 받아 내기로 했고, 매도인도 대출 서류에 협조하겠다고 했습니다. 그런데 2026년 1월 은행은 G씨의 소득 대비 부채 비율이 기준을 넘는다며 대출을 거절했습니다. G씨는 대출이 될 줄 알고 계약했으니 착오로 취소할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대출이 안 나오면 착오로 매매계약을 취소할 수 있나요?

취소하기 어렵습니다. 착오 취소는 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있을 때만 할 수 있습니다. 대출을 받아 잔금을 내겠다는 계획은 계약을 하게 된 동기이고, 동기의 착오는 당사자 사이에 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼았을 때에만 취소 사유가 됩니다.

대법원은 매수인이 매도인에게 대출 계획을 알리고 매도인이 대출에 협조하기로 약속한 사안에서도, 그 사실만으로 대출이 안 되면 사지 않겠다는 사정을 매도인에게 표시했다고 볼 수 없다고 했습니다. 그래서 잔금 지급 계획은 매매계약 내용의 중요한 부분이 아니라며 착오 취소를 인정한 원심을 파기했습니다.

동기의 착오가 취소 사유가 되는 경우는 언제인가요?

동기를 계약 내용으로 삼았다고 볼 사정이 있어야 합니다. 예를 들어 계약서에 「매수인이 대출을 받지 못하면 계약을 무효로 한다」고 적었거나, 대출 가능 여부를 확인하고 계약하자는 합의가 문자로 남아 있으면 동기가 표시되었다고 볼 여지가 생깁니다. 그 착오가 없었다면 표의자뿐 아니라 보통 사람도 그 계약을 하지 않았을 정도로 중요해야 합니다.

착오가 표의자의 중대한 과실로 생긴 때에는 취소할 수 없습니다. 대출 규제가 공개되어 있었는데 한도를 전혀 알아보지 않고 계약했다면 중대한 과실로 평가될 수 있습니다.

특약이 없으면 계약을 어떻게 정리하나요?

계약금 포기 해제나 잔금 마련 중 하나를 선택해야 합니다. 상대방이 이행에 착수하기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 매도인이 등기서류를 준비하는 등 이행에 착수했다면 이 방법도 막힙니다.

잔금을 내지 못한 채 잔금일이 지나면 매도인이 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 해제할 수 있고, 계약서의 위약금 조항에 따라 계약금이 몰취될 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 이 구조는 같습니다.

잔금 대출 거절 대응 순서

• 특약 확인 - 계약서에 대출 불가 시 해제·무효 특약이 있는지 확인합니다. 있으면 그 문구에 따라 계약금 반환을 요구합니다.
• 거절 사유 서면 확보 - 은행에서 대출 거절 사유를 서면이나 문자로 받습니다. 특약 적용이나 협상 자료가 됩니다.
• 대출 협의 기록 정리 - 계약 전후 매도인·중개사와 대출 가능 여부를 주고받은 문자를 모읍니다. 동기가 표시되었는지 판단 자료가 됩니다.
• 대체 자금 검토 - 다른 금융기관 대출, 잔금일 연기 합의를 검토합니다. 잔금일 연기는 서면 합의로 남깁니다.
• 해제 방식 선택 - 매도인이 이행에 착수하기 전이면 계약금 포기 해제를, 이미 착수했다면 합의 해제를 협의합니다. 시기를 놓치면 위약금 부담이 커집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중개사가 대출 가능하다고 설명해 계약하게 된 경우라면 중개사 책임과 계약서 특약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 계약금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매도인이 대출에 협조하기로 했으면 취소되나요?
  그것만으로는 취소되지 않습니다. 대법원은 매도인이 매수인의 대출에 협조하기로 약속했더라도 대출이 안 되면 사지 않겠다는 사정을 표시했다고 볼 수 없다고 했습니다. 대출 불가를 계약 효력과 연결하는 문구가 계약서나 합의에 있어야 합니다.
• 대출 불가 시 해제 특약이 있으면 어떻게 되나요?
  특약에서 정한 대로 계약을 해제하거나 효력을 잃게 할 수 있습니다. 「대출이 안 되면 계약은 효력을 잃는다」는 해제조건 특약이라면 조건이 성취된 때 계약이 효력을 잃고, 계약금은 원상회복으로 돌려받습니다. 특약 문구에 따라 해제 통지가 필요한지 달라집니다.
• 계약금을 포기하고 해제할 수 있나요?
  상대방이 이행에 착수하기 전까지는 매수인이 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있습니다. 매도인이 중도금을 받았거나 등기서류를 준비해 매수인에게 이행을 제공했다면 이행 착수로 볼 수 있어 이 방법을 쓸 수 없습니다. 계약서에 다른 약정이 있으면 그에 따릅니다.
• 착오 취소가 인정되려면 무엇이 필요한가요?
  법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있어야 하고, 동기의 착오라면 그 동기를 계약 내용으로 삼았어야 합니다. 착오가 없었다면 표의자는 물론 보통 사람도 그 계약을 하지 않았을 정도여야 하고, 표의자에게 중대한 과실이 없어야 합니다.
• 잔금일을 넘기면 계약금을 잃나요?
  잔금일을 넘기면 매도인이 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 계약을 해제할 수 있습니다. 계약서에 매수인 귀책 해제 시 계약금을 위약금으로 한다는 조항이 있으면 계약금을 잃을 수 있습니다. 잔금일 전에 연기나 합의 해제를 협의하는 편이 부담을 줄입니다.
• 대출 규제가 바뀌어 거절됐다면 다른가요?
  계약 뒤 정부의 대출 규제 변경으로 대출이 막힌 경우에도 원칙적으로 착오 취소 사유는 아닙니다. 착오는 계약 당시의 사실을 잘못 안 것이어야 하고, 장래 사정 변화는 착오로 보기 어렵습니다. 특약이나 매도인과의 합의로 해결해야 하는 경우가 많습니다.

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