등기·명의신탁

있지도 않은 회사 명의로 내 땅 등기가 넘어갔으면 누구를 상대로 말소하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

그 회사 명의로 실제 등기를 신청한 사람을 상대로 등기 말소를 청구하면 됩니다. 대법원 2008마615 결정은 허무인이나 실체 없는 단체 명의 불실등기에 대해 실제 등기행위자를 상대로 말소와 처분금지가처분을 할 수 있다고 보았습니다. 지금은 등기소에서 등기신청서와 첨부 서류부터 발급받으십시오.

존재하지 않는 회사를 찾아내 소장을 송달하려 애쓸 필요는 없습니다. 실제로 등기를 한 사람을 피고로 삼으면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2026년 6월 시골 토지의 등기사항증명서를 떼어 보다가, 2025년 말 소유권이 「유한책임회사 ○○」라는 회사 앞으로 넘어가 있는 것을 발견했습니다. 확인해 보니 그런 회사는 등기된 적이 없었고, 평소 그 땅을 탐내던 이웃 T씨가 서류를 위조해 등기를 신청한 정황이 드러났습니다. S씨는 존재하지 않는 회사를 상대로는 소송을 낼 수 없는데 어떻게 등기를 되돌려야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

존재하지 않는 회사 명의로 된 등기는 누구를 상대로 말소하나요?

그 명의로 실제 등기행위를 한 사람을 상대로 말소를 청구합니다. 대법원 2008. 7. 11. 자 2008마615 결정은 진실한 소유자의 소유권을 방해하는 불실등기의 명의인이 허무인이거나 실체가 없는 단체라면, 소유자는 그 명의로 실제 등기행위를 한 사람을 상대로 소유권에 기한 방해배제로서 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있다고 보았습니다. 사례에서는 서류를 위조해 등기를 신청한 T씨가 피고가 됩니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 소유자가 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거를 청구할 수 있다고 정합니다. 허위 명의 등기는 소유권에 대한 방해이고, 그 등기를 만든 사람이 방해하는 자입니다.

소송 중 그 땅이 다시 팔리는 것을 막을 수 있나요?

막을 수 있습니다. 같은 결정은 소유자가 말소청구권을 보전하기 위해 실제 등기행위를 한 사람을 상대로 처분금지가처분을 할 수 있다고 보았습니다. 가처분결정의 채무자와 등기명의인이 다르다는 이유로 등기관이 가처분 기입등기 촉탁을 각하한 것은 부당하다고 판단했습니다. 허위 명의로 다시 제3자에게 넘기기 전에 가처분부터 신청해야 합니다.

등기행위자를 어떻게 증명하나요?

실제로 등기를 신청한 사람이 누구인지는 청구하는 소유자가 증명해야 합니다. 등기신청서와 첨부 서류, 위임장, 인감증명서 발급 내역, 등기 신청 대리인 진술 등을 모읍니다. 위조가 의심되면 사문서위조 등으로 고소하고 수사 결과를 증거로 쓰는 방법도 있습니다.

• 등기신청서 사본 - 신청인·대리인 표시와 제출일 확인
• 첨부 서류 - 위조된 인감증명서·위임장 확인
• 법인 등기 조회 - 명의인 회사가 존재하지 않는다는 증명
• 수사 자료 - 고소 후 수사기관이 확인한 등기 신청 경위

등기가 말소되면 소유권은 어떻게 되나요?

말소되면 등기부상 소유 명의가 원래대로 돌아옵니다. 부동산 물권 변동은 등기해야 효력이 생기지만, 위조 서류로 한 등기는 원인이 없어 처음부터 소유권을 옮기는 효력이 없습니다. 그 사이 허위 명의인에게서 근저당권 등을 설정받은 사람이 있다면 그 사람에게도 말소 승낙이나 말소를 함께 청구해야 합니다.

허위 명의 등기 말소 대응 순서

• 등기부 확인 - 이전등기 일자와 명의인, 그 뒤 설정된 권리를 확인합니다. 피고와 추가 상대방이 정해집니다.
• 신청서류 발급 - 등기소에서 등기신청서와 첨부 서류를 받습니다. 실제 등기행위자를 특정합니다.
• 처분금지가처분 - 실제 등기행위자를 채무자로 가처분을 신청합니다. 추가 처분을 막습니다.
• 말소 소송 제기 - 소유권에 기한 방해배제로 허위 명의 등기 말소를 청구합니다. 등기행위자를 피고로 합니다.
• 형사 고소 검토 - 서류 위조와 불실 등기에 대해 고소를 검토합니다. 수사 결과가 민사 증거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 허위 명의인에게서 이미 선의의 제3자에게 소유권이나 근저당권이 넘어간 경우에는 등기부 전체와 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 등기 말소 소송과 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 존재하지 않는 회사를 피고로 소송할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 실체가 없는 단체는 당사자능력이 없어 피고가 될 수 없습니다. 대신 대법원 2008마615 결정은 그 명의로 실제 등기행위를 한 사람을 상대로 허위 명의 등기의 말소를 구할 수 있다고 보았습니다.
• 말소 청구의 법적 근거는 무엇인가요?
  소유권에 기한 방해배제청구권입니다. 민법 제214조는 소유자가 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거를 청구할 수 있다고 정합니다. 허위 명의 등기는 진실한 소유자의 소유권을 방해하는 불실등기이고, 그 등기를 만든 사람이 상대방이 됩니다.
• 처분금지가처분의 채무자는 누구로 하나요?
  실제 등기행위를 한 사람으로 합니다. 대법원 2008마615 결정은 말소청구권을 보전하기 위해 실제 등기행위자를 상대로 처분금지가처분을 할 수 있고, 가처분 채무자와 등기명의인이 다르다는 이유로 기입등기 촉탁을 각하한 것은 부당하다고 보았습니다.
• 위조 서류로 한 등기도 소유권이 넘어가나요?
  넘어가지 않습니다. 부동산 물권 변동은 법률행위와 등기가 함께 있어야 효력이 생기는데, 위조 서류로 한 등기는 유효한 원인이 없어 소유권 이전 효력이 없습니다. 등기부 명의만 바뀐 상태이므로 말소로 바로잡습니다.
• 허위 명의로 근저당권까지 설정됐다면요?
  근저당권자도 함께 상대방으로 삼아야 합니다. 허위 명의 소유권등기가 말소되어도 그 뒤 설정된 근저당권 등기가 남아 있으면 등기부가 정리되지 않습니다. 근저당권자에게 말소나 승낙을 청구해야 하고, 거래 경위에 따라 다툼이 생길 수 있습니다.
• 등기행위자는 어떻게 찾나요?
  등기소에서 등기신청서와 첨부 서류를 발급받아 신청인과 대리인을 확인합니다. 위임장과 인감증명서 발급 내역, 법무사 등 신청 대리인의 진술로 실제 신청인을 특정할 수 있습니다. 사문서위조 등으로 고소하면 수사 결과도 증거로 쓸 수 있습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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