주택 임대차

전입신고 때 호수를 적었는데 주민등록에 빠졌다면 대항력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 동·호수까지 올바르게 전입신고를 했는데 담당 공무원의 착오로 주민등록에 호수가 빠졌다면 처음 신고한 때 대항력 요건을 갖춘 것으로 봅니다. 대법원은 신고를 올바르게 했다면 공무원의 잘못된 기재가 대항력에 영향을 주지 않는다고 보았습니다. 지금은 주민센터에서 처음 낸 전입신고서 내용을 확인해 두십시오.

정정된 날짜로 순위가 새로 밀린다고 미리 포기할 필요는 없습니다. 처음 신고가 바르게 됐다면 그 신고일이 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2023년 3월 다세대주택 3층 한 호를 보증금 1억2천만원에 빌려 동·호수를 적어 전입신고를 했습니다. 2025년 집이 경매되면서 받은 주민등록초본에는 지번만 있고 호수가 빠져 있었습니다. G씨보다 뒤에 전입한 다른 세입자가 먼저 배당받는 배당표가 나오자, G씨는 공무원 실수로 빠진 호수 때문에 순위를 잃는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전입신고 때 호수를 적었는데 주민등록에 빠졌다면 대항력이 있나요?

있습니다. 세입자가 동·호수까지 올바르게 전입신고를 했는데 담당 공무원의 착오로 주민등록표에 호수가 빠지거나 지번이 틀리게 적혔다면, 처음 전입신고를 한 때 대항력의 요건인 주민등록을 마친 것으로 봅니다. 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결이 이 원칙을 밝혔습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 정합니다. 그래서 신고서에 무엇을 적어 냈는지가 결론을 가릅니다.

경매에서 이 사정을 인정받으면 처음 전입신고일을 기준으로 다른 권리자와 순위를 비교합니다. 호수 누락을 이유로 뒤 순위로 배당됐다면 배당이의로 바로잡을 수 있습니다.

공무원이 고쳐 쓰라고 해서 틀리게 냈다면요?

그 경우에는 보호받기 어렵습니다. 판례는 정확한 지번과 동·호수로 신고서를 냈다가 공무원의 요구로 잘못된 지번으로 고치고 호수를 지운 신고서를 다시 내 그대로 등록된 사안에서, 그 주민등록은 임대차의 공시방법으로 유효하지 않다고 보았습니다. 공무원의 요구 때문이었다는 사정도 결론을 바꾸지 못했습니다.

차이는 최종적으로 수리된 신고서의 내용입니다. 세입자가 바른 내용을 끝까지 유지했으면 보호되고, 틀린 내용으로 고쳐 낸 신고서가 수리됐으면 그 내용대로 효력이 생깁니다.

다세대주택은 왜 호수까지 맞아야 하나요?

다세대주택은 호수마다 따로 거래되는 공동주택이어서, 호수 없이 지번만 적힌 주민등록으로는 다른 사람이 세입자가 몇 호에 사는지 알 수 없습니다. 판례는 주민등록이 임대차를 공시하는지를 일반 사회 통념상 그 집에 주소를 가진 사람으로 인식할 수 있는지로 판단합니다.

그래서 세입자 스스로 호수를 빠뜨렸다면 대항력이 인정되지 않는 것이 원칙입니다. 공무원 착오를 주장하려면 신고서 원본에 호수를 적었다는 점을 보여 주어야 합니다.

호수 누락 발견 뒤 무엇을 해야 하나요?

주민센터에 신고서 접수 기록을 확인해 사본을 받고, 주민등록표 정정을 요청합니다. 정정 뒤에도 처음 신고일이 기준이라는 점을 확인해 두어야 합니다. 경매가 이미 시작됐다면 배당요구서에 이 사정과 신고서 사본을 함께 냅니다.

주민등록 호수 누락 대응 순서

• 주민등록초본 확인 - 과거 주소 이력이 모두 나오는 초본으로 호수 기재 여부를 봅니다. 빠졌다면 바로 정정 절차를 시작합니다.
• 신고서 원본 확보 - 주민센터에서 전입신고서 원본이나 사본을 확인합니다. 호수를 적어 냈는지가 결론을 가릅니다.
• 정정 요청 - 담당 공무원에게 착오 정정을 요청하고 처리 결과를 문서로 받습니다. 정정 경위는 배당 다툼에서 증거가 됩니다.
• 배당요구 - 경매가 진행 중이면 배당요구의 종기까지 신고서 사본과 함께 배당요구를 합니다. 처음 신고일을 순위 기준으로 적습니다.
• 배당이의 - 뒤 순위로 배당됐다면 배당기일에 이의를 진술하고 1주 안에 소를 냅니다. 기한을 넘기면 이의가 취하된 것으로 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신고서에 호수를 적었는지 기록이 남아 있지 않거나 세대 분리·전출 이력이 섞여 있다면 신고서 원본과 초본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주민등록 신고 효력은 언제 생기나요?
  행정청이 신고를 수리한 때 생깁니다. 신고서를 냈다가 수리 전에 내용을 고쳤다면 고친 내용대로 신고된 것으로 봅니다. 그래서 수리될 때 신고서에 동·호수가 바르게 적혀 있었는지가 기준이 됩니다.
• 정정되면 정정일부터 대항력이 생기나요?
  처음 신고를 바르게 했다면 정정일이 아니라 처음 신고일에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 판례는 공무원이 지번을 잘못 기입했다가 나중에 정정된 사안에서 처음 신고로 대항력을 인정했습니다. 정정 경위 자료를 함께 보관해 두십시오.
• 제가 호수를 빠뜨리고 냈다면요?
  세입자 스스로 호수를 적지 않았다면 다세대주택에서는 그 주민등록으로 임대차를 공시한다고 보기 어려워 대항력이 인정되지 않는 것이 원칙입니다. 이때는 호수를 적어 다시 신고한 날부터 새로 대항력이 생깁니다.
• 다가구주택도 호수를 적어야 하나요?
  아니요. 다가구주택은 건물 전체가 하나의 단독주택이어서 지번만 바르게 적으면 호수가 없거나 틀려도 대항력이 인정됩니다. 다세대주택처럼 호수마다 따로 등기된 공동주택과 구별됩니다. 건축물대장으로 건물 종류를 먼저 확인하십시오.
• 경매에서 이 사정을 어떻게 주장하나요?
  배당요구의 종기까지 배당요구를 하면서 전입신고서 사본과 정정 경위를 함께 냅니다. 법원이 받아들이지 않아 뒤 순위로 배당되면 배당기일에 출석해 이의를 진술하고 배당이의의 소로 다툽니다.
• 배당이의의 소는 언제까지 내야 하나요?
  배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기했다는 증명서류를 집행법원에 내야 합니다. 이 서류를 내지 않으면 이의가 취하된 것으로 봅니다. 배당기일 전에 신고서 사본과 초본을 모두 준비해 두어야 합니다.

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