경매 낙찰

후순위 근저당을 잡은 뒤 선순위 공동저당에 부동산이 추가되면 비례배당하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공동저당물 추가 전에 후순위 근저당을 설정했어도 동시배당이면 각 부동산 경매대가에 비례해 선순위 채권을 나눕니다(민법 제368조 제1항). 이 결론은 대법원 2013다36040 판결로 확인됐습니다. 지금은 추가된 부동산의 공동담보 등기와 경매대가를 확인하십시오.

추가된 부동산에 후순위 근저당을 따로 잡지 않았다고 비례배당의 이익을 못 받는 것은 아닙니다. 선순위 채권 분담이 줄어드는 효과는 기존 부동산의 후순위권자에게 그대로 돌아옵니다.

이런 상담이 많습니다

A은행은 2022년 B씨 소유 A상가와 B상가에 5억원 채권의 공동근저당을 설정했고, C씨는 2023년 두 상가에 후순위 근저당을 잡았습니다. 2024년 A은행은 B씨의 C토지를 같은 공동근저당의 담보로 추가했습니다. 2026년 세 부동산이 함께 경매돼 A상가 6억원, B상가 4억원, C토지 10억원에 매각되자, C씨는 C토지까지 넣어 비례배당해야 한다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

민법 제368조 제1항은 어떤 규정인가요?

같은 채권을 담보하려고 여러 부동산에 저당권을 설정한 경우, 경매대가를 동시에 배당할 때는 각 부동산의 경매대가에 비례해 채권 분담을 정하는 규정입니다. 공동저당권자의 실행선택권과 우선변제권을 해치지 않는 범위에서 각 부동산의 책임을 나눠, 소유자와 후순위 저당권자의 이해를 조절하려는 취지입니다.

이 규정은 공동근저당권에도 적용됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 조문도 원안 당시와 같습니다.

공동저당물이 나중에 추가돼도 비례배당하나요?

비례배당합니다. 당사자는 최초 근저당 설정 때는 물론 그 뒤에도 공동근저당임을 등기해 저당물을 추가할 수 있습니다. 대법원은 공동저당물이 추가되기 전에 기존 저당물에 후순위 근저당권이 설정된 경우에도 제368조 제1항이 마찬가지로 적용된다고 보았습니다.

예를 들어 선순위 공동근저당 채권이 5억원이고 동시에 경매된 A부동산 6억원, B부동산 4억원, 추가된 C부동산 10억원이라면, 선순위 채권은 A 1억 5,000만원, B 1억원, C 2억 5,000만원으로 나눠 부담합니다. 기존 A·B 부동산의 후순위권자는 A에서 4억 5,000만원, B에서 3억원 범위에서 배당받을 수 있습니다. 만약 C부동산을 빼고 A·B만으로 나눈다면 선순위 채권은 A 3억원, B 2억원이 되어 후순위권자 몫이 A 3억원, B 2억원으로 줄어듭니다.

따로따로 경매되면 어떻게 되나요?

먼저 경매되는 부동산에서 선순위권자는 채권 전부를 받을 수 있습니다. 이때 그 부동산의 차순위 저당권자는 선순위권자가 동시배당이었다면 다른 부동산에서 받았을 금액의 한도에서 선순위권자를 대위해 저당권을 행사할 수 있습니다. 순서가 달라져도 후순위권자가 받을 몫은 동시배당 기준으로 보호됩니다. 대위하려면 먼저 경매된 부동산의 배당이 끝난 뒤 대위의 부기등기를 해 두어야 이후 다른 부동산 경매에서 순위를 주장하기 쉽습니다.

공동저당 추가 비례배당 대응 순서

• 등기 선후 확인 - 선순위 공동근저당 설정일, 후순위 근저당 설정일, 공동저당 추가 등기일을 정리합니다. 적용 규정 판단의 기초입니다.
• 경매대가 확인 - 각 부동산의 매각대금과 경매비용을 확인합니다. 비례 분담액의 계산 기준입니다.
• 분담액 계산 - 선순위 채권을 경매대가 비율로 나눠 부동산별 부담액을 계산합니다. 후순위 배당액이 정해집니다.
• 배당표 대조 - 법원 배당표가 비례 분담을 반영했는지 비교합니다. 차이가 있으면 이의 사유입니다.
• 배당이의 - 배당기일에 이의하고 1주 안에 소 제기 증명을 냅니다. 배당금 지급이 유보됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 추가된 부동산이 물상보증인 소유이거나 선순위 채권 범위가 추가 때 바뀌었다면 근저당 설정계약서와 등기 원인을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동저당 배당이의와 경매 채권 회수 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 동시배당과 이시배당은 무엇이 다른가요?
  동시배당은 여러 공동저당 부동산의 경매대가를 한꺼번에 배당하는 것이고, 이시배당은 일부 부동산만 먼저 배당하는 것입니다. 민법 제368조 제1항은 동시배당 때 경매대가 비례 분담을, 제2항은 이시배당 때 먼저 배당하는 부동산에서 채권 전부 변제와 차순위자의 대위를 정합니다.
• 공동근저당에도 제368조가 적용되나요?
  적용됩니다. 대법원 2014. 4. 10. 선고 2013다36040 판결은 민법 제368조 제1항이 공동근저당권의 경우에도 적용된다고 보았습니다. 공동근저당은 한도액 범위에서 여러 부동산이 같은 채권을 담보하므로 같은 비례 분담 원칙이 적용됩니다.
• 나중에 추가된 부동산도 비례 계산에 넣나요?
  넣습니다. 2013다36040 판결은 공동근저당 설정 후 공동담보 등기로 저당물을 추가할 수 있고, 추가 전에 기존 저당물에 후순위 근저당이 설정됐더라도 민법 제368조 제1항이 마찬가지로 적용된다고 보았습니다. 추가 부동산의 경매대가도 분모에 포함됩니다.
• 먼저 경매된 부동산의 후순위권자는 어떻게 보호되나요?
  대위로 보호됩니다. 민법 제368조 제2항 후문은 먼저 경매된 부동산의 차순위 저당권자가 선순위자가 동시배당이었다면 다른 부동산에서 받았을 금액의 한도에서 선순위자를 대위해 저당권을 행사할 수 있다고 정합니다. 대위의 부기등기를 해 두는 것이 안전합니다.
• 배당표가 틀렸으면 언제까지 다퉈야 하나요?
  배당기일에 이의하고 1주 안에 소 제기 증명을 내야 합니다. 민사집행법 제154조 제3항은 이의한 채권자가 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명하지 않으면 이의를 취하한 것으로 본다고 정합니다. 이 기간이 지나면 배당표대로 지급됩니다.
• 원안이 인용한 판결 번호와 다른가요?
  다릅니다. 원안은 이 법리를 대법원 2012. 3. 15. 선고 2011다54587 판결로 인용했지만, 그 판결은 민법 제365조 일괄경매 사건입니다. 공동저당물 추가 전 후순위 근저당에 제368조 제1항을 적용한 판결은 대법원 2014. 4. 10. 선고 2013다36040 판결로 확인됩니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성