경매 낙찰

후순위 근저당권자가 경매를 신청하면 선순위 근저당 채권액은 언제 정해지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

선순위 근저당의 피담보채권은 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 때가 아니라, 매수인이 매각대금을 다 낸 때 확정됩니다. 대법원은 선순위 근저당권자가 스스로 경매를 신청하지 않았는데도 근저당을 잃게 되므로, 거래 안전을 해치지 않는 한도에서 그가 파악한 담보가치를 최대한 쓰게 해야 한다고 봅니다. 지금은 선순위 근저당 등기의 한도액을 기준으로 후순위 배당 예상액을 계산해 두십시오.

선순위 근저당권자가 따로 배당요구를 하지 않았다고 배당에서 빠질 것이라고 기대할 필요는 없습니다. 경매개시결정등기 전에 등기된 근저당권자는 배당요구 없이도 순위에 따라 배당받습니다.

이런 상담이 많습니다

W씨는 2024년 5월 거래처 대표의 토지에 2억원을 빌려주면서 후순위 근저당을 설정받았습니다. 그 토지에는 2024년 1월 은행이 한도액 6억원의 선순위 근저당을 잡아 둔 상태였고, 당시 은행 대출 잔액은 5억원이었습니다. 2026년 대표가 돈을 갚지 않자 W씨는 경매를 신청하면 은행 몫이 언제 금액으로 정해지는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

선순위 근저당 채권은 왜 대금 완납 때 확정되나요?

선순위 근저당도 매각으로 소멸하므로 경매가 시작된 뒤 어느 시점에는 확정되어야 하는데, 민법에는 그 시점을 정한 규정이 없습니다. 대법원은 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우 선순위 근저당의 피담보채권은 그 근저당이 소멸하는 때, 즉 매수인이 매각대금을 다 낸 때 확정된다고 보았습니다.

매수인은 매각대금을 다 낸 때 매각 목적인 권리를 취득하고, 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸합니다. 판결 당시 인용된 구 민사소송법 조문은 지금 민사집행법의 같은 내용 조문으로 옮겨졌습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」에서도 결론은 같습니다.

후순위 근저당권자에게 손해가 되지 않나요?

예측하지 못한 손해로 보지 않습니다. 선순위 근저당이 있는 부동산에 근저당을 잡는 사람은 선순위 한도액만큼의 담보가치는 이미 선순위가 파악했다고 보고 거래하는 것이 보통이기 때문입니다. 선순위 채권이 경매 도중 늘어나도 한도액 안이라면 후순위의 예상 범위 안에 있습니다.

반대로 선순위 근저당권자는 자기가 경매를 신청하지 않았는데도 근저당을 잃게 됩니다. 그래서 대금 완납 때까지 한도액 범위에서 추가 대출이나 이자 증가분을 담보로 쓸 수 있게 한 것입니다.

근저당권자가 직접 경매를 신청한 경우와 무엇이 다른가요?

근저당권자 자신이 경매를 신청하면 그 신청 때 피담보채권이 확정된다고 봅니다. 그 뒤 새 거래로 생긴 원금은 담보에서 빠지고, 확정 전 원금의 이자와 지연손해금만 한도액 안에서 계속 담보됩니다.

결국 누가 경매를 신청했느냐에 따라 선순위 근저당의 확정 시점이 달라집니다. 후순위가 신청했다면 대금 완납 때까지 선순위의 추가 원금도 한도액 안에서 담보될 수 있습니다.

선순위 근저당 확정 시기 대응 순서

• 등기부 순위 확인 - 선순위·후순위 근저당의 한도액과 접수일을 확인합니다. 배당 예상의 출발점입니다.
• 경매 신청인 확인 - 누가 경매를 신청했는지 봅니다. 확정 시점이 신청 시인지 대금 완납 시인지가 달라집니다.
• 선순위 채권 추이 확인 - 선순위 근저당권자의 채권계산서를 열람해 경매 도중 원금이 늘었는지 확인합니다.
• 배당 시뮬레이션 - 예상 매각가에서 선순위 한도액을 빼고 후순위 몫을 계산합니다. 신청 실익을 판단합니다.
• 배당표 검토와 이의 - 배당기일에 선순위 배당액이 대금 완납 시점 채권과 한도액에 맞는지 확인하고, 틀렸으면 이의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당권자가 경매 사실을 알고 나서 새로 대출을 실행했거나 채무자와 짜고 채권을 부풀린 정황이 있다면 거래 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 근저당 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 후순위가 경매를 신청하면 선순위 채권은 언제 확정되나요?
  매수인이 매각대금을 다 낸 때 확정됩니다. 대법원 1999. 9. 21. 선고 99다26085 판결은 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우 선순위 근저당의 피담보채권은 그 근저당이 소멸하는 시기, 즉 매수인이 대금을 완납한 때 확정된다고 보았습니다.
• 선순위 근저당권자는 배당요구를 해야 하나요?
  하지 않아도 됩니다. 민사집행법 제148조 제4호는 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 저당권을 가진 채권자를 배당받을 채권자로 정합니다. 선순위 근저당권자는 배당요구 없이 순위에 따라 배당받습니다.
• 경매 도중 선순위가 추가 대출을 해 주면 어떻게 되나요?
  대금 완납 전이고 한도액 안이라면 선순위 근저당으로 담보될 수 있습니다. 대법원 99다26085 판결은 경매 개시를 선순위가 안 뒤 채무액이 늘어도 한도액 안이면 후순위가 예측하지 못한 손해로 볼 수 없다고 판단했습니다. 다만 채권 부풀리기 정황이 있으면 따로 다툽니다.
• 근저당권자가 직접 경매를 신청하면 다른가요?
  다릅니다. 근저당권자 자신이 경매를 신청하면 신청 때 피담보채권이 확정된다고 봅니다. 대법원 2007. 4. 26. 선고 2005다38300 판결은 이렇게 확정되면 이후 새 거래로 생긴 원금은 담보되지 않고, 확정 전 원금의 이자와 지연손해금만 한도액 안에서 담보된다고 보았습니다.
• 선순위 근저당은 경매로 반드시 소멸하나요?
  저당권은 순위와 관계없이 매각으로 소멸합니다. 민사집행법 제91조 제2항이 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸한다고 정합니다. 그래서 스스로 경매를 신청하지 않은 선순위 근저당권자도 근저당을 잃고 배당으로 채권을 회수하게 됩니다.
• 매수인은 언제 소유권을 취득하나요?
  매각대금을 다 낸 때 취득합니다. 민사집행법 제135조가 이렇게 정하고, 이 시점에 매각부동산 위 저당권이 소멸합니다. 선순위 근저당의 피담보채권 확정 시점이 대금 완납 때로 정해지는 것도 이 소멸 시점과 맞춘 것입니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성