경매 낙찰

임차인이 지은 건물을 땅 주인이 사들였다면 저당권자가 함께 경매할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 토지 저당권 설정 뒤 임차인이 지은 건물이라도 저당권설정자인 땅 주인이 그 건물 소유권을 취득했다면 저당권자는 토지와 건물을 일괄경매할 수 있습니다. 판례는 경매 당시 저당권설정자가 건물 소유자인지를 기준으로 봅니다. 지금은 토지와 건물 등기부로 건물의 현재 소유자를 확인하십시오.

토지에만 저당권이 있으니 건물은 따로 소송을 해서 철거시켜야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 요건을 갖추면 토지와 건물을 한 번에 경매에 부칠 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2021년 A씨 소유 공장 부지 1,200㎡에 6억원 한도의 근저당권을 설정받았습니다. 2022년 토지 임차인이 A씨의 동의를 받아 철골조 창고를 짓고 보존등기를 했고, 2024년 A씨가 임차인에게서 그 창고를 사들였습니다. 2026년 A씨가 이자를 연체하자 B씨는 토지와 창고를 함께 경매에 부칠 수 있는지 알아보고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차인이 지은 건물을 땅 주인이 사들였다면 함께 경매할 수 있나요?

할 수 있습니다. 대법원 2003. 4. 11. 선고 2003다3850 판결은 저당권설정자로부터 토지 용익권을 설정받은 사람이 건물을 지은 경우라도, 그 뒤 저당권설정자가 그 건물의 소유권을 취득했다면 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대해서도 경매를 청구할 수 있다고 했습니다. 건물을 누가 지었는지보다 경매 당시 저당권설정자가 건물 소유자인지를 본다는 뜻입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제365조는 토지에 저당권을 설정한 뒤 설정자가 건물을 지은 경우 일괄경매를 청구할 수 있다고 정하고, 판례는 이를 위와 같이 넓혀 해석합니다.

일괄경매 제도를 두는 이유는 무엇인가요?

토지만 경매되면 건물을 철거해야 하는 사회경제적 손실을 막고, 저당권자의 경매를 쉽게 하기 위해서입니다. 저당권은 담보물의 교환가치만 잡아 둘 뿐 이용을 막지 않으므로 설정자는 그 땅에 건물을 지을 수 있습니다. 그 건물 때문에 토지가 잘 팔리지 않는 문제를 일괄경매로 풀어 줍니다.

건물 매각대금에서도 먼저 배당받나요?

아닙니다. 저당권자는 건물을 함께 경매할 수 있지만 건물의 경매대가에 대해서는 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 토지 매각대금에서만 저당권 순위에 따라 먼저 배당받고, 건물 매각대금은 건물의 다른 채권자나 소유자에게 돌아갑니다. 그래서 매각대금을 토지와 건물로 나누는 비율이 배당액을 좌우합니다.

건물이 아직 임차인 소유라면 어떻게 되나요?

건물이 저당권설정자 소유가 아니라면 일괄경매를 청구할 수 없습니다. 임차인이 여전히 건물 소유자라면 토지만 경매되고, 매수인과 건물 소유자 사이에 건물 철거나 토지 사용 문제가 따로 남습니다. 저당권자로서는 경매 전에 건물 소유 관계를 확인해 신청 범위를 정해야 합니다.

건물 소유권이 경매 신청 전에 저당권설정자에게 넘어왔는지는 건물 등기부의 소유권이전등기 날짜로 확인합니다. 매매계약만 하고 등기를 넘기지 않았다면 아직 설정자 소유로 보기 어렵습니다.

저당 토지 위 건물 일괄경매 대응 순서

• 등기 확인 - 토지와 건물 등기사항증명서로 저당권 설정일, 건물 보존등기일, 건물 소유권 이전일을 확인합니다.
• 요건 점검 - 저당권 설정 뒤 지어진 건물인지, 현재 저당권설정자 소유인지 봅니다. 둘 다 맞으면 일괄경매를 검토합니다.
• 신청 범위 결정 - 토지만 경매할지, 건물까지 일괄경매할지 매각 가능성과 배당 예상액을 비교해 정합니다.
• 경매 신청 - 경매신청서에 토지와 건물을 함께 적고 일괄경매 요건 사실을 소명합니다.
• 배당 점검 - 매각대금의 토지·건물 안분 비율과 배당표를 확인하고, 잘못됐으면 배당기일에 이의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 소유권 취득 경위와 다른 채권자의 권리 관계는 등기부와 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매 신청과 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 일괄경매는 어떤 경우에 청구할 수 있나요?
  토지에 저당권을 설정한 뒤 설정자가 그 토지에 건물을 지은 경우 저당권자는 토지와 함께 건물에 대해서도 경매를 청구할 수 있습니다. 판례는 용익권자가 지은 건물이라도 뒤에 설정자가 소유권을 취득했다면 같다고 봅니다.
• 임차인이 지은 건물도 포함되나요?
  저당권설정자가 그 건물을 취득했다면 포함됩니다. 대법원 2003. 4. 11. 선고 2003다3850 판결은 저당권설정자로부터 용익권을 설정받은 사람이 지은 건물이라도 그 뒤 설정자가 소유권을 취득했다면 일괄경매를 청구할 수 있다고 했습니다.
• 건물 대금에서도 우선 배당받나요?
  받지 못합니다. 저당권자는 건물을 함께 경매할 수 있지만 건물의 경매대가에 대해서는 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 토지 매각대금에서만 순위에 따라 먼저 배당받으므로 토지와 건물의 대금 안분 비율을 확인해야 합니다.
• 일괄경매는 반드시 해야 하나요?
  저당권자가 고를 수 있습니다. 법은 일괄경매를 청구할 수 있다고 정하므로 토지만 경매할 수도 있습니다. 건물이 있는 토지는 매수인이 잘 나서지 않아 값이 떨어질 수 있으므로 매각 가능성과 배당 예상액을 비교해 정합니다.
• 건물이 아직 임차인 소유라면요?
  일괄경매를 청구할 수 없습니다. 판례가 일괄경매를 넓혀 인정한 것은 저당권설정자가 건물 소유권을 취득한 경우입니다. 건물이 여전히 임차인 소유라면 토지만 경매되고, 토지 매수인과 건물 소유자 사이의 철거나 사용 문제가 따로 남습니다.
• 배당 비율이 이상하면 어떻게 하나요?
  배당기일에 출석해 배당표에 이의를 하고, 배당기일부터 1주 이내에 배당이의의 소를 제기했다는 증명을 집행법원에 내야 합니다. 토지와 건물의 감정가 비율이 잘못됐다는 자료를 준비합니다.

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