건축·용도변경

윗집 3층 신축으로 햇빛이 막힐 것 같은데 건축허가 취소소송을 낼 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

이웃이 받은 건축허가를 제3자가 취소소송으로 다투기는 쉽지 않고, 공사가 끝나면 소송을 낼 이익도 사라집니다. 대법원은 제3자의 원고적격을 처분의 근거 법률이 직접 보호하는 구체적 이익이 있을 때만 인정하고, 일조 피해는 대개 민사상 수인한도로 다툽니다. 지금은 공사가 어느 단계인지와 동짓날 기준 일조시간이 얼마나 줄어드는지부터 확인하십시오.

건축허가가 위법하다는 판결을 먼저 받아야 민사로 일조 피해를 다툴 수 있는 것은 아닙니다. 민사 청구는 건축허가의 효력과 상관없이 따로 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 집은 북쪽으로 기운 경사지 중턱에 있어 원래 볕이 잘 들지 않았습니다. 2025년 9월 바로 위쪽 땅에서 이웃이 3층 단독주택을 짓기 시작했고, A씨는 완공되면 겨울에는 해가 거의 들지 않을 것 같아 2025년 10월 건축허가를 취소하는 소송이 가능한지 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이웃 건축허가를 제3자가 취소소송으로 다툴 수 있나요?

원칙적으로 어렵습니다. 처분의 상대방이 아닌 제3자도 취소를 구할 법률상 이익이 있으면 소송을 낼 수 있지만, 그 이익은 처분의 근거 법률이 직접 보호하는 구체적 이익이어야 하고 간접적이거나 사실상·경제적 이해관계로는 부족합니다.

행정심판도 같습니다. 취소심판은 처분의 취소를 구할 법률상 이익이 있는 사람이 청구할 수 있습니다.

대법원 전원합의체는 처분의 근거 법규와 관련 법규가 보호하는 개별적·직접적·구체적 이익이 있어야 하고, 헌법상 환경권 규정만으로는 원고적격이 생기지 않는다고 보았습니다. 다만 환경영향평가 대상지역 안 주민처럼 법규가 개별 이익을 보호하는 경우에는 원고적격이 추정됩니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법」은 전용주거지역과 일반주거지역에서 일조를 위해 정북방향 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 건축물 높이를 제한합니다. 이 규정 위반을 주장하는 인접 대지 소유자에게 원고적격이 인정되는지는 사안마다 다투어집니다.

공사가 끝나면 왜 소송을 낼 수 없나요?

취소소송은 위법한 처분으로 생긴 상태를 원래대로 돌리려는 소송이어서, 처분을 취소해도 원상회복이 불가능하면 소의 이익이 없습니다. 대법원은 이격거리를 어긴 건축허가라도 공사가 완료되었다면 인접 대지 소유자가 허가 취소를 구할 이익이 없다고 했습니다.

그래서 행정소송을 고려한다면 공사 중에 소를 내고 집행정지를 함께 신청해야 합니다. 집행정지는 회복하기 어려운 손해를 막기 위해 긴급한 필요가 있을 때 법원이 결정합니다.

일조 피해는 민사로 어떻게 다투나요?

일조 방해가 사회통념상 수인한도를 넘으면 민사상 위법한 가해행위가 되어 손해배상을 청구할 수 있습니다. 수인한도는 피해 정도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 공법적 규제 위반 여부, 교섭 경과 등을 모두 고려해 판단합니다.

• 판단 기준 시간 - 판례는 동짓날 08시부터 16시 사이 합계 4시간, 09시부터 15시 사이 연속 2시간 일조 확보 여부를 함께 봅니다.
• 기존 일조 부족 - 원래 볕이 잘 들지 않던 집이라도 보호 대상에서 바로 빠지지는 않지만, 새 건물로 추가된 일조방해 시간의 비율을 따로 봅니다.
• 공사 중 대응 - 소유권을 방해할 염려가 있는 행위에는 방해예방을 청구할 수 있어 공사금지 가처분을 검토합니다.

원안 사례처럼 북향 경사지에 있어 이미 일조가 부족한 집은 신축으로 늘어나는 일조방해 시간이 얼마인지 일조 감정으로 따로 계산해야 합니다. 손해배상의 근거는 불법행위 책임입니다.

일조권 침해 건축허가 대응 순서

• 공사 단계 확인 - 착공 직후인지 골조가 올라갔는지 사진으로 남깁니다. 행정소송 가능성은 완공 전까지만 남습니다.
• 허가 내용 확인 - 건축허가서와 설계도를 정보공개로 받아 높이와 이격거리를 봅니다. 높이 제한 위반이 있으면 다툴 근거가 생깁니다.
• 일조 감정 의뢰 - 동짓날 기준 일조시간 변화를 전문가에게 계산받습니다. 수인한도 판단의 핵심 자료입니다.
• 건축주와 교섭 - 설계 변경이나 보상을 서면으로 요청합니다. 교섭 경과도 수인한도 판단 요소입니다.
• 법적 조치 선택 - 공사금지 가처분, 손해배상 청구, 건축허가 취소소송과 집행정지 중 무엇을 할지 정합니다. 완공 전후로 선택지가 달라집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지가 일반주거지역인지와 신축 건물이 높이 제한 규정을 지켰는지에 따라 판단이 달라지므로 건축허가서와 설계도를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축허가를 둘러싼 행정소송과 일조 침해 손해배상 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이웃이라는 이유만으로 원고적격이 있나요?
  없습니다. 제3자가 취소를 구하려면 처분의 근거 법률이 직접 보호하는 구체적 이익이 있어야 합니다. 이웃이라 집값이 떨어지거나 불편해지는 정도의 간접적·사실상·경제적 이해관계로는 원고적격이 인정되지 않습니다.
• 환경권 침해를 이유로 소송을 낼 수 있나요?
  헌법상 환경권 규정만으로는 원고적격이 생기지 않습니다. 대법원 전원합의체는 환경권 규정만으로는 권리의 주체와 내용이 구체적으로 정해져 있지 않다고 보았습니다. 환경영향평가 대상지역 안 주민처럼 개별 법규가 보호하는 경우라야 원고적격이 추정됩니다.
• 건물이 다 지어지면 소송을 못 하나요?
  건축허가 취소소송은 어렵습니다. 공사가 완료되면 허가를 취소해도 원상회복이 불가능해 취소를 구할 이익이 없다는 것이 판례입니다. 준공검사를 받지 않았더라도 완공되었다면 같습니다. 다만 민사상 손해배상 청구는 완공 후에도 할 수 있습니다.
• 공사를 멈추게 할 방법이 있나요?
  있습니다. 행정소송을 냈다면 집행정지를 신청할 수 있고, 민사로는 소유권 방해 예방을 근거로 공사금지 가처분을 신청할 수 있습니다. 다만 일조 방해가 수인한도를 넘을 것이라는 점을 소명해야 해서 일조 감정 자료가 필요합니다.
• 일조 피해 수인한도는 어떻게 판단하나요?
  피해 정도, 피해이익의 성질, 가해건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 피해 회피 가능성, 공법적 규제 위반 여부, 교섭 경과를 모두 고려합니다. 판례는 동짓날 08시부터 16시 사이 합계 4시간, 09시부터 15시 사이 연속 2시간 일조 확보 여부를 함께 봅니다.
• 원래 볕이 잘 안 드는 집도 배상받나요?
  보호 대상에서 바로 제외되지는 않습니다. 다만 이미 다른 건물이나 구조 때문에 일조가 부족했다면, 새 건물로 추가된 일조방해 시간과 그 비율, 종전 방해와 겹치는 정도를 따져 수인한도 초과 여부를 판단합니다. 일조 감정으로 추가분을 계산해야 합니다.
• 높이 제한을 지켰으면 배상 책임이 없나요?
  그렇지 않습니다. 공법적 규제를 지켰는지는 수인한도 판단 요소 중 하나일 뿐이어서, 건축법상 높이 제한을 지켰더라도 일조 방해가 수인한도를 넘으면 손해배상 책임이 생길 수 있습니다. 반대로 규제를 어겼다고 바로 배상 책임이 생기는 것도 아닙니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성