분양·청약

임대아파트 분양전환가격이 너무 높으면 승인 취소소송을 낼 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

시장·군수·구청장이 승인한 분양전환가격이 법령 기준보다 높게 산정됐다면 임차인은 계약 전후를 가리지 않고 승인처분의 취소를 구할 수 있습니다. 다만 범위는 자기 세대 가격 부분이고, 계약 없이 퇴거하면 다툴 이익을 잃을 수 있습니다.

네, 시장·군수·구청장이 승인한 분양전환가격이 법령 기준보다 높게 산정됐다면 임차인이 그 승인처분의 취소를 구할 수 있습니다. 대법원은 분양전환가격 승인이 임차인의 법적 지위에 직접 영향을 미친다며 계약 전이든 후든 다툴 수 있다고 보았습니다. 다만 취소를 구할 수 있는 범위는 내가 분양받을 세대의 분양전환가격 부분으로 한정됩니다. 단지 전체의 분양전환 자체를 멈춰 달라고 청구할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 5년 공공건설임대아파트에 처음부터 살아온 무주택 임차인입니다. 2026. 2. 임대사업자는 군청의 분양전환승인을 받아 분양전환가격을 통보했는데, 주변 시세와 비교해도 지나치게 높았습니다. 임차인대표회의가 알아보니 건설원가를 계산할 때 실제 공사비 대신 표준건축비를 그대로 넣은 것으로 보였습니다. 일부 이웃은 소송 대신 이사를 나가겠다고 하고, 일부는 일단 계약부터 하겠다고 합니다. C씨는 2026. 3. 계약을 하면 가격을 다툴 수 없는지, 승인을 취소해 달라는 소송이 가능한지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

임차인들이 분양전환승인처분의 취소를 구한 사건에서, 가격 부분의 취소는 유지하고 나머지는 각하했습니다. 군수는 2013. 2. 6. 임대아파트 분양전환을 승인했고, 원고들은 우선 분양전환 대상 38세대 임차인이었습니다. 분양전환가격은 실제로 투입된 건축비가 아니라 표준건축비를 기준으로 산정되어 있었습니다.

대법원은 분양전환가격 승인은 단순히 계약의 효력을 보충하는 인가가 아니라고 보았습니다. 임대사업자는 승인된 가격을 상한으로 분양대금을 정해야 하므로, 임차인에게 계약 전이든 후든 “항고소송을 통하여 분양전환승인의 효력을 다툴 법률상 이익(원고적격)이 있다고 보아야 한다.”라고 판시했습니다. 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 표준건축비의 범위에서 실제로 투입된 건축비라는 종전 법리도 다시 확인했습니다. 표준건축비는 건축비의 상한일 뿐이어서 이를 그대로 넣은 가격 산정은 위법하다는 것입니다. 임대사업자가 승인 신청을 하지 않을 때 임차인이 직접 신청하는 절차는 「임대사업자가 부도났는데 임차인이 직접 분양전환을 신청할 수 있나요?」에서 다루었습니다.

소송으로 취소를 구할 수 있는 범위는 어디까지인가요?

내가 분양받을 세대의 분양전환가격 부분까지입니다. 대법원은 분양전환승인이 외형상 하나의 처분이어도 세대별로 나눌 수 있고, 매각을 허용하는 부분과 가격을 승인하는 부분으로도 나눌 수 있다고 보았습니다. 그래서 분양전환 요건 자체는 다투지 않고 가격만 문제 삼는 임차인은 매각 허용 부분이나 다른 세대 부분의 취소를 구할 이익이 없습니다. 원심이 이 부분까지 판단한 것은 잘못이라며 파기하고 직접 각하했습니다.

가격 부분만 취소되면 행정청은 매각 허용은 그대로 둔 채 가격만 바로잡는 처분을 다시 할 수 있습니다. 판결은 처분을 취소하면 공공복리에 현저히 맞지 않는다는 사정판결 주장도 받아들이지 않았습니다. 사정판결은 극히 예외적으로만 인정된다는 이유입니다.

계약하지 않고 이사를 나가면 어떻게 되나요?

소송을 이어 갈 이익이 사라질 수 있습니다. 원고 가운데 3명은 분양전환 신청기간에 계약하지 않고 퇴거했고, 그사이 임대사업자는 그 세대를 제3자에게 팔았습니다. 대법원은 승인일부터 6개월이 지나면 우선 분양전환권이 소멸하고, 나중에 취소소송에서 이겨도 그 권리가 다시 생기지 않는다고 보았습니다. 승인처분에 효력정지 결정이 있어 제3자 매각이 없었다는 등의 특별한 사정이 없으면 취소를 구할 이익이 없다는 것입니다. 이 3명의 청구는 결국 각하되었습니다.

현행 공공주택 특별법도 우선 분양전환 통보 뒤 6개월(10년 임대는 12개월) 안에 계약하지 않으면 제3자 매각을 허용합니다. 분양전환을 거절했을 때의 거주 문제는 「공공임대 아파트 분양전환을 거절하면 임대 연장을 못 하고 나가야 하나요?」에서 설명했습니다.

분양전환가격 다툼 대응 순서

• 산정 근거서류 확보 - 승인신청서에 첨부된 분양전환가격 산정 근거서류를 정보공개청구 등으로 받습니다.
• 건축비 대조 - 최초 입주자모집 당시 실제 건축비와 표준건축비 중 무엇을 넣었는지 확인합니다.
• 제소기간 관리 - 승인처분을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 냅니다.
• 계약 여부 결정 - 이사를 나가기보다 계약 후 다투거나, 계약 전이라면 효력정지 신청을 함께 검토합니다.
• 부당이득 청구 병행 - 계약 뒤 초과 대금은 민사소송으로 돌려받는 길도 따로 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대의무기간과 단지에 적용되는 법령, 실제 투입 건축비 자료에 따라 다툴 수 있는 가격 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 임대주택 분양전환승인 취소소송과 분양대금 부당이득반환 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이미 분양계약을 했어도 분양전환가격을 다툴 수 있나요?
  다툴 수 있습니다. 대법원은 계약을 체결하기 전은 물론 체결한 이후라도 승인처분 취소소송을 낼 수 있다고 보았고, 법령 기준을 넘은 대금은 별도로 부당이득반환 민사소송으로 돌려받는 길도 있습니다.
• 분양전환가격의 건축비는 표준건축비로 계산하나요?
  아닙니다. 표준건축비는 건축비의 상한일 뿐이고, 산정 기초가 되는 건축비는 표준건축비 범위에서 실제로 투입된 건축비입니다. 현행 시행규칙 별표 7도 건축비를 표준건축비를 상한으로 정하고 있습니다.
• 10년 공공임대도 건축비가 문제 되나요?
  현행 산정기준에서 임대의무기간 10년 주택의 분양전환가격은 감정평가금액을 넘을 수 없도록 정해져 있습니다. 건설원가와 감정평가금액의 평균을 쓰는 5년 임대와 달리 다툼의 중심이 감정평가가 됩니다.
• 감정평가가 잘못됐으면 어떻게 다투나요?
  현행법은 관계 법령 위반이나 부당 평가를 이유로 임차인 과반수 동의를 받거나 임차인대표회의가 이의신청을 하면 한 차례 재평가를 하게 할 수 있습니다. 감정 결과를 통보받은 날부터 30일 안에 신청합니다.
• 단지 전체 분양전환승인을 취소해 달라고 할 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 대법원은 승인처분이 세대별로 나뉘므로 자기가 분양받을 세대가 아닌 다른 세대 부분이나, 요건을 다투지 않으면서 매각 허용 부분까지 취소를 구할 이익은 없다고 보았습니다.
• 소송 중에 임대사업자가 제3자에게 팔지 못하게 할 수 있나요?
  취소소송을 내면서 승인처분의 효력정지를 신청할 수 있습니다. 판결도 효력정지 결정으로 제3자 매각이 없었다는 등의 사정은 퇴거한 임차인의 소의 이익을 인정할 특별한 사정으로 들었습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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