주택 임대차

공공임대 아파트 분양전환을 거절하면 임대 연장을 못 하고 나가야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 그렇습니다. 임대의무기간이 지나 임대사업자가 분양전환을 하려 하고 임차인에게 우선 분양받을 기회를 보장했는데 임차인이 분양을 거절하면, 임대사업자는 재계약을 거절하거나 계약을 해지할 수 있고, 대법원도 구 임대주택법 사안에서 이 기준을 밝혔습니다. 지금은 우선 분양전환 통보서의 수령일과 계약 기한을 먼저 확인하십시오.

통보를 받자마자 분양 여부를 결정해야 하는 것은 아닙니다. 6개월 또는 12개월 안에 자금 계획과 이사 일정을 따져 결정하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2016년부터 한 공공건설임대 아파트에 보증금 1억2천만원을 내고 살았습니다. 2026년 임대의무기간이 끝나자 사업자가 N씨에게 우선 분양전환 자격과 가격을 통보했습니다. N씨는 다른 곳에 분양받은 아파트 입주가 2027년 봄이라 분양은 원하지 않고 그때까지만 재계약하고 싶었지만, 사업자는 분양을 거절하면 재계약할 수 없다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양전환을 거절하면 임대인이 재계약을 거절할 수 있나요?

거절할 수 있습니다. 임대사업자가 계약을 해지하지 못하거나 갱신을 거절하지 못하는 것은 임대주택이 분양제한기간 안에 있거나, 기간이 지났어도 사업자가 계속 임대를 원하는 경우에 한합니다. 사업자가 분양을 원하고 임차인의 우선 수분양권을 보장했다면 갱신을 거절할 수 있고, 임차인이 분양계약을 거절하면 다른 사람에게 분양하려고 계약을 해지할 수 있습니다.

구 「임대주택법」은 2015년 전부개정되어 민간임대는 「민간임대주택에 관한 특별법」으로, 공공임대는 「공공주택 특별법」으로 옮겨졌습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공공주택 특별법」도 임대의무기간이 지난 공공건설임대주택을 분양전환할 때 요건을 갖춘 임차인에게 우선 분양전환하도록 정해, 판례가 전제한 구조가 유지되고 있습니다.

우선 분양전환을 받을 수 있는 임차인은 누구인가요?

분양전환 시점에 그 집에 사는 임차인 가운데 법이 정한 사람입니다. 입주 후 분양전환 때까지 계속 거주한 무주택자, 상속·판결·혼인으로 다른 주택을 갖게 됐지만 분양전환 전까지 처분한 사람, 적법하게 임차권을 양도받아 거주한 무주택자, 전용면적 85제곱미터 초과 주택의 거주 임차인 등이 해당합니다.

이 자격이 있는데도 사업자가 통보 없이 제3자에게 넘기려 한다면 우선 분양전환권 침해를 다툴 수 있습니다. 반대로 자격을 갖춘 임차인이 분양을 원하지 않는다는 뜻을 밝혔다면 사업자는 제3자 매각 절차로 넘어갑니다.

분양받지 않고 조금 더 살 수는 없나요?

사업자와 합의하면 가능하지만 권리로 요구하기는 어렵습니다. 우선 분양전환 통보 후 정해진 기간 안에 계약하지 않으면 사업자는 통보한 분양전환 가격 이하로 제3자에게 매각할 수 있습니다.

제3자에게 소유권이 넘어간 뒤 해지 통보를 받은 임차인은 새 소유자의 인도 청구를 거절할 수 없다는 것이 판례입니다. 다른 아파트 입주일까지 몇 달이 필요하다면, 거절 의사를 밝히기 전에 사업자와 퇴거 시기를 서면으로 합의해 두는 편이 안전합니다. 보증금은 집을 비워 주면서 동시에 돌려받습니다.

분양전환 거부 임차인 대응 순서

• 통보서 확인 - 우선 분양전환 통보서의 수령일, 가격, 계약 기한을 확인합니다. 결정 기한이 여기서 정해집니다.
• 자격 점검 - 무주택 요건과 계속 거주 여부를 확인합니다. 자격이 있어야 우선 분양전환을 주장합니다.
• 가격 검토 - 분양전환 가격 산정 감정평가에 이의가 있으면 임차인 과반수 동의로 재평가를 요청할 수 있습니다.
• 퇴거 일정 협의 - 분양을 원하지 않으면 퇴거 시기를 사업자와 서면으로 합의합니다. 다른 집 입주일에 맞춥니다.
• 보증금 반환 - 집을 비워 주면서 임대보증금을 돌려받습니다. 동시이행을 주장할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 민간임대주택이거나 임대의무기간이 아직 끝나지 않았다면 등록 내용과 임대차계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양전환을 거절하면 재계약이 안 되나요?
  원칙적으로 안 됩니다. 대법원 1999. 6. 25. 선고 99다6708, 6715 판결은 분양제한기간이 지나고 임대사업자가 분양을 원하며 임차인의 우선 수분양권을 보장했다면 갱신을 거절할 수 있고, 분양을 거절하면 해지할 수 있다고 보았습니다.
• 분양 여부는 언제까지 결정해야 하나요?
  우선 분양전환 통보를 받은 후 6개월 이내입니다. 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택은 12개월입니다. 공공주택 특별법 제50조의3 제2항이 정한 기간으로, 이 안에 분양전환 계약을 해야 합니다.
• 우선 분양전환 대상은 누구인가요?
  분양전환 시점에 거주하는 임차인 가운데 입주 후 계속 거주한 무주택자, 상속·판결·혼인으로 얻은 주택을 처분한 사람, 적법한 임차권 양수인, 85제곱미터 초과 주택 거주자 등입니다. 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호에 정해져 있습니다.
• 기한 안에 계약하지 않으면 어떻게 되나요?
  사업자는 통보한 분양전환 가격 이하로 제3자에게 매각할 수 있습니다. 공공주택 특별법 제50조의3 제4항 제2호에 따른 것입니다. 매각 뒤에는 새 소유자가 인도를 청구하므로 퇴거 일정을 미리 협의해 두어야 합니다.
• 새 소유자가 집을 비우라면 거절할 수 있나요?
  분양을 거절해 해지 통보를 받았다면 거절하기 어렵습니다. 대법원 1997. 6. 13. 선고 97다3606 판결은 분양계약 체결을 거절해 해지 통보를 받은 임차인이 제3자인 등기명의인의 명도청구를 거절할 수 없다고 보았습니다.
• 분양전환 가격이 너무 높으면요?
  감정평가에 이의를 제기할 수 있습니다. 공공주택 특별법 제50조의3 제5항은 공공주택사업자나 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인이 이의신청을 하면 시장·군수·구청장이 한 차례 재평가하게 할 수 있다고 정합니다.

비슷한 상황

• 분양받은 집이 견본주택과 다른데 해약할 수 있나요?
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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