주택 임대차

공공임대 보증금으로 대출받았는데 은행이 대신 계약을 해지할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

대출받으며 해지 각서를 써 줬더라도 대출채권자는 임차인을 대위해 공공임대주택 계약을 해지할 수 없습니다. 대법원 2022다230165 판결로 각서가 무효인 이유, 중도 해지권의 일신전속성, 파산 면책과 보증금 담보의 관계를 정리했습니다.

아니요, 대출받으며 해지 각서를 써 줬더라도 대출채권자가 임차인을 대신해 공공임대주택 계약을 해지할 수는 없습니다. 대법원은 그런 각서를 강행규정을 피해 가는 약정으로 무효라고 보았고, 임차인의 중도 해지권도 대신 행사할 수 없는 권리라고 판단했습니다. 각서를 썼다는 이유만으로 집을 비워 줄 필요는 없지만, 밀린 대출금 자체가 사라지는 것은 아니어서 상환이나 채무조정 방법은 따로 정해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2021. 5. 공공건설임대 아파트에 보증금 2,500만 원으로 입주했습니다. 2024. 3. 저축은행에서 1,500만 원을 빌리면서 보증금반환채권을 은행에 넘기고, 갚지 못하면 계약을 해지하고 집을 넘기겠다는 각서를 써 주었습니다. 이자를 밀리자 은행은 2026. 3. D씨를 대신해 임대차계약을 해지한다며 건물인도 소송을 냈습니다. D씨는 각서를 써 준 이상 나가야 하는지, 파산 신청을 하면 달라지는지, 은행에 넘긴 보증금은 어떻게 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 이 사건을 어떻게 판단했나요?

피고는 2016. 9. 23. 한국토지주택공사와 보증금 2,390만 5,000원의 공공건설임대주택 계약을 맺었습니다. 2018. 8. 저축은행에서 1,800만 원을 빌리며 보증금반환채권을 양도하고, 상환하지 못하면 계약을 해지하고 집을 넘기겠다는 각서를 냈습니다. 피고는 2019. 6. 파산·면책을 신청해 2020. 5. 21.자 면책결정이 확정됐고, 은행은 2020. 7.경 기한의 이익 상실을 통지한 뒤 2021. 1. 피고를 대위해 계약을 해지한다며 소송을 냈습니다. 면책 채권자목록에는 이 대출금이 들어 있었습니다.

원심은 대위 해지로 계약이 끝났다며 인도를 명했지만 대법원은 파기환송했습니다. 대법원은 표준임대차계약서상 “공공임대주택 임차인의 임대차계약 중도 해지권은 임차인의 의사에 행사의 자유가 맡겨져 있는 ‘행사상의 일신전속권’으로 봄이 타당하므로, 민법 제404조 제1항 단서에 따라 채권자대위권의 목적이 될 수 없다.”라고 보았습니다.

각서를 써 줬는데도 왜 해지할 수 없나요?

공공주택사업자가 계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절할 수 있는 사유는 법과 시행령, 표준임대차계약서에 정해진 것으로 한정됩니다. 대법원은 이 규정들을 임차인의 주거 안정을 위한 강행규정으로 보았고, 대출 연체 시 해지하고 집을 넘기겠다는 각서는 이를 피해 가는 약정이라 무효라고 했습니다.

중도 해지권을 대신 행사할 수 없는 이유로는 세 가지를 들었습니다. 임대의무기간 동안 임차권 존속을 보장하는 법의 취지에 어긋나고, 분양전환 공공임대라면 임차인의 우선 분양전환 기회를 의사와 무관하게 잃게 되며, 중도 해지권은 임차인 보호를 위해 둔 것이라는 점입니다. 현행 공공주택 특별법도 해지 사유 제한과 우선 분양전환 규정을 그대로 두고 있습니다. 분양전환 자격 문제는 「공공임대 아파트 분양전환을 거절하면 임대 연장을 못 하고 나가야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

파산 면책을 받았다면 보증금 담보는 어떻게 되나요?

면책받은 채무를 근거로는 채권자대위권을 행사할 수 없습니다. 채무자회생법은 면책을 받은 채무자가 파산채권자에 대한 채무 전부에 관하여 책임이 면제된다고 정하고, 조세나 고의 불법행위 손해배상 등 예외 채권만 남깁니다. 이 사건 대출금은 채권자목록에 올라 면책됐으므로 대위 해지의 전제부터 없었습니다.

은행은 보증금반환채권을 양도받아 별제권이 있다고 주장했습니다. 대법원은 보증금 액수와 지역을 보면 주택임대차보호법상 우선변제를 받을 수 있는 금액이어서 압류금지채권이고, 압류할 수 없는 재산은 파산재단에 속하지 않아 별제권도 성립하지 않는다고 보았습니다. 보증금이 소액보증금 기준을 넘는 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다. 기준 금액은 주택 소재 지역과 담보물권 설정일에 따라 다르므로 시행령의 금액표로 확인합니다.

공공임대 대위 해지 소송 대응 순서

• 계약 종류 확인 - 공공주택 특별법이 적용되는 공공임대주택이고 표준임대차계약서를 썼는지 봅니다.
• 각서·양도 서류 확보 - 대출계약서, 보증금반환채권 양도 통지서, 각서 사본을 모읍니다.
• 답변서 제출 - 대위 해지가 허용되지 않고 각서가 무효라는 주장을 30일 안에 냅니다. 내지 않으면 변론 없이 판결이 날 수 있습니다.
• 면책 여부 정리 - 파산·면책을 받았다면 결정문과 채권자목록에 그 대출이 있는지 확인합니다.
• 보증금 보호 범위 확인 - 보증금이 우선변제 대상 금액인지 따져 압류·담보 효력을 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공공임대주택의 종류와 표준임대차계약서 사용 여부, 면책결정과 보증금 액수에 따라 계약 유지와 보증금 보호 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 공공임대주택 명도 소송 방어와 채권자대위 소송, 파산·면책 관련 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공공임대 보증금반환채권을 은행에 넘긴 것은 유효한가요?
  채권양도 자체가 바로 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만 은행이 그 양도를 근거로 계약을 대신 해지할 수는 없고, 보증금이 우선변제 대상 금액이면 압류금지채권이어서 파산 시 별제권도 인정되지 않을 수 있습니다.
• 공공임대 임대인은 어떤 경우에 계약을 해지할 수 있나요?
  부정한 방법으로 임대받은 경우, 소득·자산 기준 초과, 중복 입주, 임차권 양도·전대, 임대료 연체 등 법과 시행령, 표준임대차계약서에 정한 사유가 있을 때만 해지할 수 있습니다.
• 임차인 본인은 언제든 중도 해지할 수 있나요?
  표준임대차계약서는 공공건설임대주택 임차인이 해지 예정일 1개월 전까지 통보해 중도 해지할 수 있게 정합니다. 이 권리는 임차인 의사에 맡겨진 권리여서 채권자가 대신 행사할 수 없습니다.
• 면책받은 대출을 근거로 은행이 다른 소송을 낼 수 있나요?
  면책된 채권을 근거로 한 채권자대위 청구는 원칙적으로 허용되지 않습니다. 다만 조세, 고의 불법행위 손해배상, 악의로 채권자목록에서 뺀 채권 등은 면책되지 않아 결론이 다릅니다.
• 민간임대 아파트라면 결론이 같나요?
  이 판결은 공공주택 특별법이 적용되는 공공임대주택에 관한 것입니다. 민간임대주택이나 일반 임대차는 적용 법률과 해지 제한 규정이 달라 별도로 검토해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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