분양·청약

공공임대주택에 중대한 하자가 있으면 임차인이 계약을 해지할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 시장·군수·구청장이 공공임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하면 임차인은 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절할 수 있습니다. 공공주택 특별법 제49조의3 제2항과 시행령 제47조 제3항은 하자 인정, 하자보수명령 불이행, 부대시설 무단 철거, 사업자 귀책 입주 지연, 표준임대차계약서 의무 위반을 사유로 둡니다. 지금은 하자 부위 사진을 남기고 관할 시·군·구청에 하자 확인을 요청하십시오.

하자가 있다고 해서 임대료를 먼저 끊을 필요는 없습니다. 월 임대료를 3개월 이상 연속 연체하면 오히려 사업자 쪽 해지 사유가 됩니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2024년 3월 경기도의 국민임대주택에 보증금 2,500만원으로 입주했는데, 2025년 겨울부터 욕실 천장 누수와 벽 곰팡이가 계속되었습니다. 관리사무소에 여러 번 보수를 요청했지만 임시 조치만 반복되었고, 2026년 6월 아이에게 호흡기 증상이 생겼습니다. N씨는 계약을 끝내고 나갈 수 있는지, 보증금과 이사비를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차인이 공공임대 계약을 해지할 수 있는 사유는?

시행령 제47조 제3항은 다섯 가지를 정합니다. 시장·군수·구청장이 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자를 인정한 경우, 공공주택사업자가 시장·군수·구청장이 지정한 기간에 하자보수명령을 이행하지 않은 경우, 임차인 의사에 반해 부대시설·복리시설을 파손·철거한 경우, 사업자 귀책으로 입주기간 종료일부터 3개월 안에 입주할 수 없는 경우, 표준임대차계약서상 의무를 위반한 경우입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「공공주택 특별법」은 이 경우 임차인이 계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다고 정합니다. 입주 전이면 해제, 거주 중이면 해지, 계약기간 만료 때라면 재계약 거절로 구분해 쓰면 됩니다. 「공공주택 특별법」은 2027. 3. 9. 시행 예정인 일부개정이 공포되어 있어 그 뒤에는 조문 내용을 다시 확인해야 합니다.

하자가 중대한지는 누가 판단하나요?

첫 번째 사유는 임차인이나 공공주택사업자가 아니라 시장·군수·구청장이 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정해야 합니다. 그래서 관할 시·군·구청에 하자 확인이나 점검을 요청하는 절차가 필요합니다. 인정까지 가지 않더라도 시장·군수·구청장이 하자보수명령을 내렸는데 사업자가 기간 안에 보수하지 않으면 두 번째 사유로 해지할 수 있습니다.

표준임대차계약서에는 공공주택사업자의 수선·유지·보수 의무가 들어가므로, 사업자가 보수 요청을 계속 무시했다면 다섯 번째 사유인 표준임대차계약서상 의무 위반으로도 주장할 수 있습니다.

해지하면 보증금과 이사비는 어떻게 되나요?

해지하면 공공주택사업자는 임대보증금을 돌려주어야 합니다. 분납임대주택은 사업자가 국토교통부령 기준으로 산정한 반환금을 지급해야 합니다. 하자로 가구·가전이 망가지거나 이사비·임시 숙소비가 들었다면 사업자의 보수의무 위반을 이유로 손해배상을 따로 청구할 수 있지만, 이 부분은 영수증과 피해 사진으로 증명해야 합니다.

공공임대 하자 해지 대응 순서

• 하자 기록 - 하자 부위를 날짜별로 촬영하고 피해 물품을 목록으로 적습니다. 중대성 판단의 기초 자료입니다.
• 보수 요청 - 공공주택사업자에게 문서나 앱으로 보수를 요청하고 접수번호를 받습니다. 의무 위반 증명의 출발점입니다.
• 시·군·구청 확인 요청 - 관할 행정청에 하자 확인이나 보수명령을 요청합니다. 해지 사유 대부분이 행정청 조치를 전제로 합니다.
• 해지 통지 - 사유가 갖추어지면 해지 의사를 내용증명으로 보냅니다. 도달일이 해지 효력의 기준입니다.
• 보증금 반환 청구 - 퇴거 일정과 함께 보증금 반환을 요청합니다. 늦어지면 반환 소송이나 지급명령을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공공주택사업자가 하자를 부정하거나 해지 후 보증금 반환·손해배상을 거절한다면 계약서와 행정청 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차보증금 반환 소송과 하자 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공공임대 하자로 계약을 끝내려면 누가 인정해야 하나요?
  시장·군수 또는 구청장이 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정해야 합니다. 공공주택 특별법 시행령 제47조 제3항 제1호가 정한 사유입니다. 인정이 없더라도 하자보수명령 불이행이나 표준임대차계약서상 의무 위반이 있으면 다른 호의 사유로 해지할 수 있습니다.
• 하자보수명령을 안 지키면 바로 해지할 수 있나요?
  해지할 수 있습니다. 공공주택사업자가 시장·군수 또는 구청장이 지정한 기간에 하자보수명령을 이행하지 않으면 임차인은 공공주택 특별법 시행령 제47조 제3항 제2호에 따라 계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절할 수 있습니다.
• 입주가 계속 미뤄지면 계약을 해제할 수 있나요?
  공공주택사업자 귀책사유로 입주기간 종료일부터 3개월 이내에 입주할 수 없으면 해제할 수 있습니다. 공공주택 특별법 시행령 제47조 제3항 제4호가 근거입니다. 반대로 사업자 귀책 없이 임차인이 계약기간 시작일부터 3개월 안에 입주하지 않으면 사업자 쪽 해지 사유가 됩니다.
• 하자가 있다고 임대료를 안 내도 되나요?
  권하지 않습니다. 공공주택 특별법 시행령 제47조 제1항 제2호는 월 임대료를 3개월 이상 연속 연체하면 공공주택사업자가 계약을 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다고 정합니다. 하자 문제는 해지 사유나 손해배상으로 따로 다투는 편이 안전합니다.
• 분납임대주택은 해지하면 무엇을 돌려받나요?
  공공주택사업자가 국토교통부령 기준으로 산정한 반환금을 받습니다. 공공주택 특별법 시행령 제47조 제4항은 분납임대주택의 사업자가 계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절할 때 반환금을 지급하도록 정합니다.
• 관리사무소가 부대시설을 마음대로 철거하면요?
  임차인 의사에 반해 공공임대주택의 부대시설·복리시설을 파손하거나 철거시킨 경우도 임차인의 해지 사유입니다. 공공주택 특별법 시행령 제47조 제3항 제3호가 근거이며, 철거 전후 사진과 주민 의견 제출 기록을 남겨 두어야 합니다.

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