주택 임대차

국민임대에 오래 산 임차인이 분양권을 사면 계약이 해지되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

입주한 임대주택의 입주자모집승인 신청이 2018년 12월 규칙 개정 전이었다면, 그 뒤 분양권을 샀다는 이유만으로 공공임대주택 임대차계약이 해지되거나 재계약이 거절되지 않습니다. 대법원은 분양권을 주택으로 보는 규정이 개정 후 입주자모집승인을 신청한 공공임대주택부터 적용된다고 보았습니다. 지금은 사는 단지의 입주자모집공고 시기와 최초 입주일부터 확인하십시오.

재계약을 거듭했다고 해서 새 규정이 적용될 것이라고 미리 집을 비울 준비를 할 필요는 없습니다. 계약을 새로 맺거나 갱신한 날이 아니라 그 임대주택의 입주자모집승인 신청 시점이 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2007년 공공주택사업자와 국민임대주택 임대차계약을 맺고 입주해 2년마다 재계약하며 살아 왔습니다. 2024년 재계약 기간 중 A씨는 다른 아파트 분양권을 샀다가 두 달 만에 팔았습니다. 공공주택사업자는 분양권 보유 이력 때문에 무주택 요건을 잃었다며 소명을 요구했고, 계약 만료 직전 퇴거 대상이 되었다는 문자를 보낸 뒤 집을 비우라는 소송을 냈습니다. A씨가 사는 단지의 입주자모집 절차는 분양권을 주택으로 보는 규정이 생기기 훨씬 전에 진행된 것이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공공임대 임차인이 다른 주택을 가지면 계약이 끝나나요?

원칙적으로 계약 해지나 재계약 거절 사유가 됩니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「공공주택 특별법 시행령」은 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우를 해제·해지 또는 재계약 거절 사유로 정하고, 상속·판결·혼인 같은 부득이한 사유로 취득해 부적격 통보를 받은 날부터 6개월 안에 처분하는 경우 등은 제외합니다.

공공주택사업자는 법령과 표준임대차계약서에 정한 사유가 있을 때만 해지나 재계약 거절을 할 수 있습니다. 계약서 일반조건에 비슷한 문구가 있더라도 법령상 사유에 해당해야 효력이 있습니다.

분양권도 주택 소유로 보나요?

현행 규칙은 분양권을 갖고 있으면 주택을 소유한 것으로 봅니다. 공공주택의 입주자 자격과 관리에 관해 공공주택 특별법 시행규칙에 없는 사항은 「주택공급에 관한 규칙」을 따르므로, 이 규정이 공공임대주택 임차인의 무주택 여부 판단에도 쓰입니다.

이 규정은 2018. 12. 11. 개정으로 들어왔고, 그 부칙 제3조는 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 경우부터 적용한다고 정했습니다. 대법원은 이 경과규정을 개정 후 입주자모집승인을 신청한 공공임대주택부터 적용한다는 뜻으로 해석했습니다.

개정 전에 입주했으면 분양권을 사도 괜찮은가요?

해지 사유가 되지 않습니다. 대법원 2025. 9. 11. 선고 2024다284418 판결은 규칙 시행 뒤에 계약을 새로 맺거나 갱신했더라도, 규칙 시행 전에 입주자모집승인 신청이 있었던 임대주택의 임차인에게는 분양권 규정이 적용되지 않는다고 보았습니다. 따라서 그 뒤 분양권을 취득했다는 이유로 해지하거나 갱신을 거절할 수 없습니다.

대법원은 이 법리에 따라 분양권 취득을 해지 사유로 본 원심을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. 다른 해지 사유가 있는지 등 나머지 쟁점은 환송 후 다시 심리됩니다. 분양권이 아닌 주택 자체를 취득했다면 이 판결과 결론이 달라지므로, 무엇을 취득했는지부터 구분해야 합니다.

공공임대 분양권 부적격 통보 대응 순서

• 취득 대상 확인 - 취득한 것이 주택인지 분양권인지, 취득일과 처분일을 정리합니다. 분양권이면 경과규정 적용 여부를 따집니다.
• 입주자모집 시기 확인 - 사는 단지의 입주자모집공고문과 최초 계약일을 찾습니다. 2018. 12. 11. 개정 전 모집승인 신청이면 분양권 규정이 적용되지 않습니다.
• 소명서 제출 - 소명 기한 안에 경과규정과 판결을 근거로 서면 소명을 냅니다. 소명하지 않으면 퇴거 대상으로 처리됩니다.
• 재계약 요구 기록 - 재계약 거절 통보에 이의하고 재계약을 요구한 서면을 남깁니다. 인도 소송에서 방어 자료가 됩니다.
• 인도 소송 대응 - 소장을 받으면 해지 사유가 법령상 사유에 해당하지 않는다고 다툽니다. 분양권 규정의 적용 시점이 쟁점입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 입주자모집승인 신청일이 2018년 말 전후이거나 분양권 외에 주택을 함께 취득했다면 모집공고문과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공공임대주택 명도와 임대차 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공공임대는 어떤 경우에 해지되나요?
  공공주택사업자는 거짓 입주, 자산·소득 기준 초과, 임차권 양도·전대, 대통령령으로 정한 의무 위반 등 법령에 정한 사유가 있을 때만 계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절할 수 있습니다. 계약서 문구만으로는 부족합니다.
• 계약 중 집을 사면 바로 나가야 하나요?
  원칙적으로 해지나 재계약 거절 사유가 됩니다. 다만 상속·판결·혼인 같은 부득이한 사유로 다른 주택을 갖게 되어 부적격 통보를 받은 날부터 6개월 안에 처분하는 경우 등은 제외됩니다.
• 분양권도 주택으로 보나요?
  현행 규칙은 분양권을 갖고 있으면 주택을 소유한 것으로 봅니다. 공공주택 입주자 관리에 관해 특별법 시행규칙에 없는 사항은 이 규칙을 따르므로 공공임대 임차인의 무주택 판단에도 쓰입니다.
• 언제 입주한 사람부터 적용되나요?
  대법원은 2018. 12. 11. 개정 규칙의 경과규정을 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청한 공공임대주택부터 적용한다는 뜻으로 보았습니다. 그 전에 모집승인 신청이 있었던 단지의 임차인에게는 분양권 규정이 적용되지 않습니다.
• 개정 뒤에 재계약했으면 달라지나요?
  달라지지 않습니다. 대법원은 규칙 시행 이후 체결되거나 갱신된 임대차계약이더라도, 시행 전 입주자모집승인 신청을 통해 입주한 임차인에게는 분양권 규정이 적용되지 않는다고 했습니다.
• 계약서 조항만으로 해지할 수 있나요?
  아니요, 공공주택 특별법이 적용되는 임대주택은 법령 조항과 표준임대차계약서에 정한 사유 가운데 하나가 있어야 해지하거나 갱신을 거절할 수 있다는 것이 대법원 판례입니다. 계약서 일반조건은 그 범위에서만 효력이 있습니다.
• 이 판결로 퇴거 소송은 끝났나요?
  아니요, 대법원은 분양권 취득을 해지 사유로 본 원심을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. 나머지 상고이유는 판단하지 않았으므로 다른 해지 사유가 있는지 등은 환송 후 다시 심리됩니다.

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