주택 임대차

보증금이 가압류된 세입자가 있는 집을 사면 가압류도 떠안나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 대항력 있는 세입자의 보증금이 가압류된 집을 사면 새 집주인이 가압류의 제3채무자 지위까지 승계합니다. 대법원 전원합의체는 임대인 지위 승계가 법률상 당연승계여서 지급금지 명령도 함께 넘어온다고 판단했습니다. 지금은 매도인에게 보증금 가압류결정문 송달 여부부터 확인해 두십시오.

보증금 가압류가 있다고 매매 자체를 못 하는 것은 아닙니다. 다만 보증금을 누구에게 줄지는 달라집니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2025년 6월 세입자가 사는 아파트를 샀습니다. 세입자는 2023년부터 보증금 3억원에 살고 있었고, 매매 당시 매도인은 별다른 말을 하지 않았습니다. 2026년 5월 계약 만료를 앞두고 한 카드회사가 세입자의 보증금반환채권을 2024년에 가압류했다며 보증금을 세입자에게 주지 말라는 내용증명을 보냈고, D씨는 이 가압류를 자신이 떠안는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가압류된 보증금이 있는 집을 사면 가압류도 떠안나요?

네. 대항력을 갖춘 임차인의 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 집을 사면, 새 집주인은 임대인 지위와 함께 그 가압류의 제3채무자 지위도 승계합니다. 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결은 이 경우 가압류채권자가 새 집주인에게만 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 새 집주인은 보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 옛 집주인은 임대차관계에서 빠집니다. 그래서 지급금지 명령도 새 집주인에게 따라옵니다.

새 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려줘도 되나요?

가압류가 있는 동안에는 세입자에게 보증금을 그대로 내주면 안 됩니다. 제3채무자는 채무자에게 지급하지 말라는 명령을 받은 상태이므로, 세입자에게 준 돈을 가압류채권자에게 내세울 수 없고 나중에 같은 돈을 또 물어야 할 수 있습니다.

이중으로 지급할 위험을 피하려면 보증금 전액을 공탁하는 방법이 있습니다. 제3채무자는 압류에 관련된 금전채권 전액을 공탁할 수 있고, 공탁하면 그 사유를 법원에 신고해야 합니다. 공탁은 세입자가 집을 비워 주는 것과 맞물려 진행해야 합니다.

가압류가 여럿이면 새 집주인은 어떻게 하나요?

같은 보증금에 가압류와 압류가 겹쳐 보증금 액수를 넘으면, 채권자의 청구가 있을 때 새 집주인은 전액을 공탁해야 합니다. 채권자들 사이의 배분은 법원 배당절차에서 정해지므로 새 집주인이 직접 나눌 필요가 없습니다.

가압류만 한 건 있고 금액이 보증금보다 적다면, 가압류 금액만 공탁하고 나머지는 세입자에게 줄 수도 있습니다. 다만 계산을 잘못하면 분쟁이 생기므로 전액 공탁이 더 안전한 선택인 경우가 많습니다. 매매계약서에 이 부담을 매도인이 정산한다는 특약을 넣어 두면 나중에 구상할 근거가 됩니다.

가압류된 보증금 주택 매수 대응 순서

• 가압류 여부 확인 - 매수 전 매도인에게 보증금 관련 가압류·압류결정문 송달 여부를 서면으로 확인받습니다. 등기부에 나오지 않기 때문입니다.
• 계약서 특약 - 보증금 가압류 사실과 처리 방법을 매매계약서에 적습니다. 매매대금 정산의 근거가 됩니다.
• 세입자 전입일 확인 - 전입세대확인서로 세입자 전입일을 봅니다. 대항력이 있어야 승계가 일어납니다.
• 지급 보류 - 계약 만료 때 세입자에게 바로 보증금을 주지 않고 가압류 상태를 확인합니다. 이중지급을 막습니다.
• 공탁 - 보증금 전액을 공탁하고 법원에 신고합니다. 세입자의 퇴거와 함께 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 보증금 가압류가 빠져 있었거나 세입자가 퇴거를 거부하면 계약서와 결정문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증금 채권의 가압류·압류·추심금 소송과 주택 임대차 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금 가압류는 등기부에 나오나요?
  나오지 않습니다. 임차인의 보증금반환채권에 대한 가압류는 채권 가압류여서 제3채무자인 집주인에게 결정문이 송달될 뿐 부동산 등기부에는 기재되지 않습니다. 세입자 있는 집을 살 때는 매도인에게 결정문 송달 여부를 서면으로 확인받아야 합니다.
• 가압류를 모르고 샀어도 승계되나요?
  새 집주인이 임대인 지위를 승계하는 것은 법률상 당연승계여서, 가압류 사실을 알았는지와 관계없이 제3채무자 지위가 함께 넘어옵니다. 모르고 산 경우에는 매도인과의 매매계약에 따라 대금 정산이나 손해배상을 따로 청구할 수 있는지 검토해야 합니다.
• 세입자에게 보증금을 이미 줬다면요?
  가압류된 뒤에 세입자에게 보증금을 내주었다면 가압류채권자에게 그 지급을 내세우기 어렵습니다. 가압류채권자가 판결을 받아 추심명령을 얻으면 새 집주인은 같은 금액을 다시 지급해야 할 수 있습니다. 이 경우 세입자에게 부당이득반환을 청구하는 문제로 넘어갑니다.
• 공탁은 어떻게 하나요?
  제3채무자는 압류나 가압류에 관련된 금전채권 전액을 공탁할 수 있습니다. 공탁한 뒤에는 그 사유를 법원에 신고해야 합니다. 공탁을 하면 보증금반환채무를 이행한 것이 되어 이중지급 위험에서 벗어나고, 채권자들은 공탁금에서 배당을 받습니다.
• 세입자가 대항력이 없었다면 어떻게 되나요?
  세입자가 전입하지 않았거나 매매 전에 이사했다면 새 집주인은 임대인 지위를 당연히 승계하지 않습니다. 이 경우 보증금반환채무와 가압류의 제3채무자 지위는 옛 집주인에게 남고, 새 집주인은 가압류와 관계가 없습니다. 전입세대확인서로 확인하십시오.
• 세입자가 보증금 받기 전에는 못 나간다고 하면요?
  세입자는 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보호받습니다. 가압류 때문에 직접 지급이 어렵다면 공탁으로 보증금반환채무를 이행하고 인도를 요구하는 방식으로 진행합니다. 공탁과 인도를 같은 날 맞추는 편이 다툼을 줄입니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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