주택 임대차

보증금 추심명령 뒤 새 집주인이 지급을 거절하면 소송할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 대항력 있는 세입자의 보증금을 가압류한 뒤 집이 팔렸다면 새 집주인을 상대로 추심금 소송을 낼 수 있습니다. 대법원 전원합의체는 새 집주인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계한다고 판단했습니다. 지금은 추심명령 송달일과 세입자 퇴거일부터 확인해 두십시오.

옛 집주인에게 가압류결정이 송달됐다고 해서 새 집주인을 상대로 처음부터 다시 가압류할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024년 5월 지인에게 빌려준 4,000만원을 받지 못해 지인의 전세보증금 1억 5,000만원을 가압류했고, 결정은 당시 집주인에게 송달됐습니다. 2025년 3월 집이 팔렸고, E씨는 대여금 소송에서 이긴 뒤 2025년 10월 압류·추심명령을 받아 새 집주인에게 송달했습니다. 2026년 4월 지인이 이사를 나갔는데 새 집주인은 가압류가 자기와 무관하다며 돈을 주지 않았고, E씨는 추심금 소송이 가능한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

새 집주인이 추심을 거절하면 추심금 소송을 낼 수 있나요?

네. 대항력 있는 세입자의 보증금반환채권을 가압류한 뒤 집이 팔렸다면, 새 집주인이 가압류의 제3채무자 지위를 승계하므로 새 집주인을 상대로 추심금 소송을 낼 수 있습니다. 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결은 신용보증기금이 새 집주인을 상대로 낸 추심금 사건에서 이렇게 판단하고 원심을 파기했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 추심명령이 있으면 압류채권자는 대위절차 없이 압류채권을 추심할 수 있고, 제3채무자를 상대로 소를 낼 때는 채무자(세입자)에게 그 소를 고지해야 합니다.

추심금 소송에서 새 집주인은 무엇을 다툴 수 있나요?

새 집주인은 세입자에게 주장할 수 있었던 사유로 추심채권자에게 맞설 수 있습니다. 밀린 차임, 관리비, 원상회복비처럼 보증금에서 빼야 할 금액이 있으면 그만큼은 공제를 주장할 수 있습니다. 반면 가압류 효력이 자기에게 미치지 않는다는 주장은 대항력 있는 임대차라면 받아들여지지 않습니다.

세입자가 매매 전에 이미 이사해 대항력이 없었다면 사정이 다릅니다. 이때는 새 집주인이 임대인 지위를 승계하지 않으므로, 추심금 소송의 상대방은 옛 집주인이 됩니다.

임대차가 끝나지 않았어도 추심금을 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 보증금반환채권은 임대차가 끝나고 세입자가 집을 반환해야 이행기가 옵니다. 추심채권자도 세입자보다 더 큰 권리를 가질 수 없으므로, 계약기간 중이거나 세입자가 아직 살고 있으면 새 집주인은 동시이행을 주장할 수 있습니다.

이 때문에 추심금 소송은 세입자의 퇴거 시점에 맞춰 내는 것이 보통입니다. 세입자가 나가지 않고 버티면 새 집주인이 세입자를 상대로 명도를 구해야 하고, 추심채권자는 그 결과를 기다려야 합니다. 퇴거 뒤에도 지급하지 않으면 그때부터 지연손해금을 함께 청구합니다.

보증금 추심금 소송 대응 순서

• 송달 확인 - 압류·추심명령이 새 집주인에게 송달된 날짜를 송달증명으로 확인합니다. 압류 효력이 생긴 날입니다.
• 종료·명도 확인 - 임대차 종료일과 세입자 퇴거일을 확인합니다. 이 날부터 추심 청구가 가능합니다.
• 지급 요구 - 새 집주인에게 추심금 지급을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 지연손해금 기산점 다툼을 줄입니다.
• 추심금 소 제기 - 일반 관할법원에 소를 내고 세입자에게 소송고지를 합니다. 법이 정한 고지 절차입니다.
• 공제 항목 대비 - 밀린 차임·관리비 공제 주장에 대비해 세입자에게 자료를 요청합니다. 인정 금액이 여기서 정해집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세입자가 매매 전에 이사했거나 다른 채권자의 압류가 겹쳐 있으면 송달증명과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증금 채권의 가압류·압류·추심금 소송과 주택 임대차 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 추심금 소송은 어느 법원에 내나요?
  추심금 소송은 일반 규정에 따른 관할법원에 냅니다. 보통 피고인 새 집주인의 주소지나 의무이행지 법원입니다. 소를 낼 때는 채무자인 세입자에게 소송을 고지해야 하고, 세입자가 외국에 있거나 주소를 모르면 고지하지 않아도 됩니다.
• 새 집주인에게 새로 가압류해야 하나요?
  새로 할 필요는 없습니다. 대항력 있는 임대차라면 옛 집주인에게 송달된 가압류의 효력이 새 집주인에게 미칩니다. 본안 판결을 받은 뒤 압류·추심명령을 신청할 때 제3채무자를 새 집주인으로 적어 송달받게 하면 됩니다.
• 밀린 월세는 추심금에서 빠지나요?
  빠질 수 있습니다. 보증금은 임대차가 끝날 때까지 생긴 차임·관리비·손해배상 등을 공제하고 남은 금액을 돌려주는 것이어서, 새 집주인은 그 공제를 추심채권자에게도 주장할 수 있습니다. 추심채권자는 세입자보다 더 큰 권리를 갖지 않습니다.
• 추심명령과 전부명령은 무엇이 다른가요?
  추심명령은 압류채권자가 채권을 대신 받아 오는 권한만 주고, 전부명령은 압류된 채권을 지급에 갈음해 채권자에게 넘깁니다. 전부명령은 확정되어야 효력이 있고, 송달 전에 다른 채권자가 압류하면 효력이 없습니다. 다른 채권자가 있을 수 있으면 추심명령이 무난합니다.
• 세입자가 아직 살고 있으면요?
  세입자가 집을 반환하기 전에는 새 집주인이 보증금 지급을 거절할 수 있습니다. 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계이고, 추심채권자도 이 항변을 그대로 받습니다. 종료 후 퇴거 시점에 맞춰 청구해야 합니다.
• 판결을 받아도 안 주면 어떻게 하나요?
  추심금 판결은 새 집주인에 대한 집행권원이 됩니다. 새 집주인 명의의 부동산이나 예금에 강제집행을 할 수 있고, 보통은 그 주택에 강제경매를 신청합니다. 다른 채권자와 배당을 나누게 될 수 있으므로 배당요구 현황도 함께 확인해야 합니다.

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