주택 임대차

보증금을 가압류했는데 집주인이 집을 팔면 옛 집주인에게 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 대항력 있는 임차인의 보증금을 가압류한 뒤 집이 팔리면 가압류의 효력은 새 집주인에게만 주장할 수 있습니다. 대법원 전원합의체는 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위까지 승계한다고 판단했습니다. 지금은 임차인 전입일과 소유권이전일을 나란히 확인해 두십시오.

옛 집주인에게 보낸 가압류결정이 헛것이 되었다고 걱정할 필요는 없습니다. 가압류의 효력은 새 집주인에게 넘어갑니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024년 3월 지인에게 5,000만원을 빌려주었는데 갚지 않자, 지인이 전셋집 집주인에게 받을 보증금 2억원을 가압류했습니다. 가압류결정은 2025년 1월 집주인에게 송달됐습니다. 그런데 2025년 8월 집주인이 그 집을 다른 사람에게 팔았고, C씨는 옛 집주인에게 계속 가압류를 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가압류 후 집이 팔리면 옛 집주인에게 청구할 수 있나요?

아니요. 대항력을 갖춘 임차인의 보증금반환채권을 가압류한 뒤 집이 팔렸다면, 가압류채권자는 옛 집주인이 아니라 새 집주인에게만 가압류의 효력을 주장할 수 있습니다. 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결은 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위까지 승계한다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 이 승계는 법률상 당연히 일어나므로, 새 집주인이 보증금반환채무를 떠안고 옛 집주인은 임대차관계에서 빠집니다. 지급금지를 명령받은 제3채무자 지위도 임대인 지위와 떨어질 수 없어서 함께 넘어갑니다.

임차인에게 대항력이 없었다면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 양수인이 임대인 지위를 승계하는 것은 임차인이 주택 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 임대차에 한합니다. 임차인이 전입하지 않았거나 집이 팔리기 전에 주민등록을 옮겼다면 새 집주인은 보증금반환채무를 승계하지 않고, 가압류의 제3채무자도 여전히 옛 집주인입니다.

그래서 가압류채권자는 임차인의 주민등록초본(전입일)과 등기부의 소유권이전일을 나란히 놓고 봐야 합니다. 판결문에 적힌 원문 조항은 당시 법의 「제3조 제3항」인데, 현행법에서는 같은 내용이 제3조 제4항에 있습니다.

반대로 전입이 앞섰다면 옛 집주인을 상대로 추심금 소송을 내도 이길 수 없습니다. 옛 집주인은 보증금반환채무를 면했기 때문입니다. 소송 상대를 잘못 고르면 시간과 비용만 들고, 그사이 새 집주인이 세입자에게 보증금을 내주는 일이 생길 수 있습니다.

새 집주인에게는 무엇을 해야 하나요?

본집행으로 넘어갈 때 압류·추심명령의 제3채무자를 새 집주인으로 적어 신청하고, 명령을 새 집주인에게 송달해야 합니다. 압류명령은 제3채무자에게 송달되어야 효력이 생깁니다. 새 집주인이 임차인에게 보증금을 먼저 내주었다면 가압류채권자에게 그 지급을 내세우기 어렵다는 점도 알려 두는 편이 좋습니다.

보증금 가압류 후 주택 매도 대응 순서

• 날짜 대조 - 임차인 전입일과 소유권이전일을 비교합니다. 전입이 앞서면 새 집주인이 제3채무자가 됩니다.
• 가압류 효력 통지 - 새 집주인에게 가압류결정 사본과 함께 지급금지 효력이 넘어왔다는 내용증명을 보냅니다. 임차인에게 보증금을 내주는 일을 막기 위해서입니다.
• 본안 판결 확보 - 채무자(임차인)를 상대로 대여금 등 본안 소송에서 판결을 받습니다. 압류·추심명령의 집행권원이 됩니다.
• 압류·추심명령 신청 - 제3채무자를 새 집주인으로 적어 신청하고 송달받게 합니다. 가압류에서 본압류로 이전하는 절차입니다.
• 추심금 청구 - 새 집주인이 지급하지 않으면 추심금 소송을 냅니다. 임대차가 끝나고 집이 반환된 뒤의 보증금이 대상입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 집이 팔리기 전에 이사했거나 새 집주인이 보증금을 이미 내준 사정이 있으면 주민등록초본과 송금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증금 채권의 가압류·압류·추심금 소송과 주택 임대차 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 옛 집주인은 이제 아무 책임이 없나요?
  대항력 있는 임대차라면 옛 집주인은 임대차관계에서 빠지고 보증금반환채무를 면합니다. 양수인이 그 채무를 면책적으로 인수하기 때문입니다. 가압류채권자도 옛 집주인에게는 가압류의 효력을 주장할 수 없고, 새 집주인에게 주장해야 합니다.
• 임차인이 전입신고를 안 했다면 어떻게 되나요?
  전입신고를 하지 않아 대항요건이 없으면 새 집주인은 임대인 지위를 당연히 승계하지 않습니다. 이 경우 보증금반환채무와 가압류의 제3채무자 지위는 옛 집주인에게 남습니다. 임차인의 주민등록초본으로 전입일과 이전일을 먼저 확인해야 합니다.
• 새 집주인이 가압류를 몰랐다고 하면요?
  가압류된 채권의 제3채무자 지위는 임대인 지위와 함께 넘어가므로, 새 집주인이 몰랐다는 사정만으로 가압류채권자에게 대항하기는 어렵습니다. 다만 다툼을 줄이려면 양수 사실을 안 즉시 가압류결정 사본을 내용증명으로 보내 도달일을 남겨 두는 편이 안전합니다.
• 가압류만으로 돈을 받을 수 있나요?
  받을 수 없습니다. 가압류는 채권을 묶어 두는 보전처분이어서, 본안 판결을 받은 뒤 압류·추심명령이나 전부명령으로 넘어가야 돈을 받습니다. 추심명령이 있으면 압류채권자는 대위절차 없이 새 집주인에게 직접 보증금을 추심할 수 있습니다.
• 집주인이 바뀐 뒤 가압류를 새로 해야 하나요?
  새로 할 필요는 없습니다. 기존 가압류의 효력이 새 집주인에게 미치므로, 본압류로 이전할 때 제3채무자를 새 집주인으로 적어 신청하면 됩니다. 다만 법원 실무상 신청서에 소유권 변동과 전입일 자료를 붙여 승계 사실을 소명해야 합니다.
• 보증금은 언제 추심할 수 있나요?
  보증금반환채권은 임대차가 끝나고 임차인이 집을 반환할 때 이행기가 옵니다. 계약기간 중이라면 추심명령을 받아도 만료와 명도를 기다려야 합니다. 임대차기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.

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