주택 임대차

가압류한 세입자 보증금, 집이 팔린 뒤 본압류와 추심은 누구를 상대로 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

새 집주인(양수인)을 상대로 합니다. 대항력 있는 세입자의 보증금반환채권을 가압류한 뒤 집이 팔리면 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 이어받고, 가압류채권자는 전 집주인이 아니라 양수인에게만 가압류의 효력을 주장할 수 있다는 대법원 전원합의체 판결이 있습니다. 지금은 등기부로 집의 현재 소유자와 매매 날짜를 확인하십시오.

집이 팔렸다고 가압류를 새로 할 필요는 없습니다. 이미 한 가압류의 효력이 새 집주인에게 그대로 이어집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 4월 지인에게 5천만원을 빌려주었는데, 지인이 갚지 않자 2025년 1월 지인이 세입자로 사는 아파트의 보증금반환채권을 가압류했습니다. 결정문은 당시 집주인에게 송달됐는데, 2025년 9월 집주인이 아파트를 다른 사람에게 팔았습니다. 2026년 본안 판결을 받은 A씨는 본압류와 추심을 전 집주인과 새 집주인 가운데 누구에게 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전 집주인에게는 가압류 효력을 주장할 수 없나요?

주장할 수 없습니다. 대항력을 갖춘 임대주택의 양수인은 법에 따라 임대인의 지위를 이어받고 보증금반환채무를 면책적으로 인수하므로, 전 집주인은 임대차 관계에서 빠지고 보증금을 돌려줄 의무도 없어집니다.

대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결은 가압류의 제3채무자 지위가 임대인 지위와 분리될 수 없다고 보고, 가압류채권자는 양도인이 아니라 양수인에 대해서만 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 판단했습니다. 양수인이 제3채무자 지위를 이어받지 않으면 가압류채권자가 장차 주택 매각대금에서 우선변제를 받을 기회를 잃는 불이익을 입는다는 점도 이유로 들었습니다.

본압류와 추심명령은 누구를 제3채무자로 하나요?

새 집주인인 양수인을 제3채무자로 합니다. 가압류채권자가 본안에서 이긴 뒤 가압류를 본압류로 옮기는 압류명령과 추심명령을 신청할 때, 제3채무자는 현재 보증금반환채무를 지는 양수인이어야 합니다. 추심명령이 있으면 채권자는 대위절차 없이 양수인에게 직접 보증금을 추심할 수 있습니다.

양수인이 지급하지 않으면 양수인을 상대로 추심금 소송을 내고, 소송을 낼 때는 세입자(채무자)에게 소송을 고지해야 합니다. 2011다49523 사건도 가압류채권자의 추심금 청구 사건이었습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 제238조의 절차입니다.

새 집주인이 세입자에게 보증금을 줘 버리면 어떻게 되나요?

양수인은 그 지급으로 가압류채권자에게 대항하지 못할 수 있습니다. 채권가압류는 제3채무자에게 채무자에게 지급하지 말라고 명령하는 것이고, 양수인은 이 지급금지 명령을 받은 지위까지 이어받았기 때문입니다. 가압류채권자는 추심명령을 받아 양수인에게 다시 청구할 수 있습니다.

다만 판결의 보충의견은 양수인이 가압류 사실을 모르고 과실 없이 지급한 경우 보호를 검토할 여지를 언급했을 뿐 판단하지 않았습니다. 그래서 가압류채권자는 집이 팔린 사실을 안 즉시 양수인에게 가압류 결정문 사본을 보내 가압류 사실을 알려 두는 편이 안전합니다.

가압류채권자의 집 매매 후 추심 순서

• 소유자 변동 확인 - 등기부로 현재 소유자와 소유권이전 날짜를 확인합니다. 가압류 뒤에 팔렸다면 양수인이 제3채무자입니다.
• 양수인에게 통지 - 가압류 결정문 사본을 내용증명으로 양수인에게 보냅니다. 양수인이 모르고 지급했다고 주장할 여지를 줄입니다.
• 본안 판결 - 세입자를 상대로 대여금 등 본안 소송에서 판결을 받습니다. 판결이 있어야 본압류로 옮길 수 있습니다.
• 압류·추심명령 - 양수인을 제3채무자로 적어 가압류를 본압류로 옮기는 압류·추심명령을 신청합니다. 송달되면 효력이 생깁니다.
• 추심 또는 소송 - 임대차가 끝나면 양수인에게 보증금을 추심합니다. 지급하지 않으면 추심금 소송을 내고 세입자에게 고지합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세입자에게 대항력이 없었거나 집이 경매로 팔린 경우에는 등기부와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가압류와 추심금 소송 등 채권 회수 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전 집주인을 상대로 받은 추심명령은 쓸모없나요?
  집이 팔린 뒤라면 효력을 기대하기 어렵습니다. 대법원 2011다49523 전원합의체 판결에 따라 가압류채권자는 양도인이 아니라 양수인에 대해서만 가압류의 효력을 주장할 수 있고, 전 집주인은 보증금반환채무를 면했기 때문입니다. 양수인을 제3채무자로 다시 신청해야 합니다.
• 가압류를 새 집주인 상대로 다시 해야 하나요?
  다시 할 필요는 없습니다. 판결은 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 이어받는다고 보았으므로, 기존 가압류의 효력이 양수인에게 그대로 미칩니다. 다만 양수인이 가압류 사실을 알 수 있도록 결정문 사본을 보내 두는 것이 분쟁을 줄입니다.
• 추심명령을 받으면 바로 돈을 받을 수 있나요?
  임대차가 끝나 보증금 반환 시기가 돼야 받을 수 있습니다. 민사집행법 제229조 제2항은 추심명령이 있으면 대위절차 없이 추심할 수 있다고 정하지만, 제3채무자인 양수인은 세입자에게 줄 시기보다 먼저 줄 의무가 없습니다. 세입자가 집을 비우는 것과 동시이행 관계도 그대로 남습니다.
• 새 집주인이 공탁하면 어떻게 받나요?
  공탁금에 대한 세입자의 출급청구권을 압류해 받습니다. 민사집행법 제297조는 제3채무자가 가압류된 금전채권액을 공탁하면 가압류의 효력이 공탁금에 대한 채무자의 출급청구권에 존속한다고 정합니다. 본안 판결을 받은 뒤 공탁금 출급청구권에 대해 압류·추심명령을 받습니다.
• 세입자가 대항력이 없었다면요?
  이 판례가 그대로 적용되지 않습니다. 판결은 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임대주택을 전제로 했습니다. 대항력이 없으면 양수인이 임대인 지위를 당연히 이어받지 않으므로, 전 집주인이 여전히 보증금반환채무와 제3채무자 지위를 가진다고 볼 여지가 큽니다.
• 추심금 소송은 어디에 내나요?
  일반 관할 규정에 따른 법원에 냅니다. 민사집행법 제238조는 추심명령에 따라 제3채무자를 상대로 소를 낼 때 일반규정에 의한 관할법원에 제기하고 채무자에게 소송을 고지하도록 정합니다. 보통 양수인의 주소지나 의무이행지 법원입니다.

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