주택 임대차

보증금이 가압류된 세입자가 사는 집을 샀다면 보증금을 세입자에게 돌려줘도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 돌려주면 안 됩니다. 대항력 있는 세입자의 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 집을 사면 매수인이 임대인 지위와 함께 가압류의 제3채무자 지위도 이어받는다는 대법원 전원합의체 판결이 있어, 세입자에게 보증금을 주면 가압류채권자에게 다시 물어줘야 할 수 있습니다. 지금은 매도인과 세입자에게 보증금 가압류·압류 결정문을 받은 적이 있는지 확인하십시오.

보증금을 돌려줄 때 반드시 세입자 본인에게만 줘야 하는 것은 아닙니다. 가압류가 있다면 공탁으로 의무를 벗을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 5월 보증금 2억원의 세입자가 사는 아파트를 샀습니다. 2026년 계약 만료를 앞두고 보증금을 돌려주려던 A씨는 세입자의 카드회사가 2024년에 보증금반환채권을 가압류했고, 결정문은 전 집주인이 받았다는 사실을 알게 됐습니다. A씨는 세입자에게 보증금을 그대로 줘도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집을 산 사람이 가압류의 제3채무자가 되는 이유는 무엇인가요?

집을 사면 임대인의 지위가 통째로 넘어오기 때문입니다. 대항력을 갖춘 임대차의 목적인 집을 산 사람은 법에 따라 임대인의 지위를 이어받고, 보증금반환채무도 면책적으로 인수합니다. 매도인은 임대차 관계에서 빠집니다.

대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결은 가압류 명령을 받은 제3채무자의 지위가 임대인의 지위와 떨어질 수 없다고 보았습니다. 그래서 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 집이 팔리면 매수인이 제3채무자 지위도 함께 이어받고, 가압류채권자는 매도인이 아니라 매수인에게만 가압류의 효력을 주장할 수 있습니다. 이 결론에는 5명의 대법관이 반대의견을 냈지만 다수의견이 현재 판례입니다.

가압류를 모르고 세입자에게 보증금을 돌려주면 어떻게 되나요?

가압류채권자에게 대항하지 못할 수 있습니다. 채권가압류는 제3채무자에게 채무자에게 지급하지 말라고 명령하는 것이어서, 지급금지를 이어받은 매수인이 세입자에게 보증금을 주면 그 변제를 가압류채권자에게 주장할 수 없습니다. 결국 가압류채권자가 본압류와 추심명령을 받아 청구하면 한 번 더 지급해야 할 위험이 생깁니다.

전원합의체 판결의 보충의견은 매수인이 가압류 사실을 모르고 과실 없이 세입자에게 준 경우 채권의 준점유자에 대한 변제로 보호하는 방안을 생각해 볼 수 있다고 언급했지만, 이 부분은 쟁점이 아니라며 판단하지 않았습니다. 선의·무과실 변제는 요건이 엄격해 이것만 믿고 지급하기는 어렵습니다.

보증금을 안전하게 정리하는 방법은 무엇인가요?

보증금을 공탁하는 것이 가장 분명한 방법입니다. 제3채무자는 압류나 가압류와 관련된 금전채권 전액을 공탁할 수 있고, 가압류된 금액을 공탁하면 가압류의 효력은 공탁금에 대한 세입자의 출급청구권에 옮겨 붙습니다. 매수인은 공탁으로 보증금반환 의무를 벗고 세입자에게 집을 돌려받을 수 있습니다.

공탁할 때는 가압류 결정문, 임대차계약서, 매매계약서를 붙이고 관할 법원 공탁소에 냅니다. 세입자가 집을 비우는 날과 공탁일을 맞춰야 동시이행 다툼이 줄어듭니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 제248조 제1항이 공탁 근거입니다.

가압류된 보증금이 있는 집 매수인 대응 순서

• 가압류 여부 확인 - 매도인과 세입자에게 보증금 가압류·압류 결정문을 받은 적이 있는지 묻고 서면으로 남깁니다. 등기부로는 확인되지 않습니다.
• 매매계약 특약 - 매도인이 숨긴 가압류로 손해가 생기면 배상한다는 조항을 넣습니다. 이중지급 위험을 매도인에게 돌리는 장치입니다.
• 결정문 사본 확보 - 가압류가 있으면 결정문 사본으로 채권자·청구금액을 확인합니다. 공탁할 금액을 정하는 기준입니다.
• 보증금 공탁 - 계약 종료 때 세입자에게 직접 주지 말고 공탁합니다. 공탁으로 반환 의무를 벗습니다.
• 인도 확인 - 세입자가 집을 비운 날과 공탁일을 맞춥니다. 집을 넘겨받았다는 확인서를 받아 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세입자에게 대항력이 없었거나 가압류가 여러 건 겹친 경우에는 결정문과 임대차 관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가압류·강제집행 관련 제3채무자 대응과 임대차 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 채권가압류는 등기부로 확인할 수 있나요?
  확인할 수 없습니다. 보증금반환채권 같은 금전채권의 가압류는 민사집행법 제227조 제1항에 따라 제3채무자에게 지급금지를 명하는 방식이라 부동산 등기부에 기재되지 않습니다. 매도인과 세입자에게 결정문을 받은 적이 있는지 직접 물어 서면으로 남겨야 합니다.
• 매도인이 가압류를 숨겼다면 어떻게 하나요?
  매도인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매수인이 이중지급을 하게 됐다면 그 손해는 매도인이 가압류 사실을 알리지 않은 데서 생긴 것이므로, 매매계약상 고지의무 위반이나 특약에 따라 배상을 구합니다. 계약 때 가압류 부존재 확인 특약을 넣어 두면 다툼이 쉬워집니다.
• 세입자가 대항력이 없었다면요?
  이 판례가 그대로 적용되지 않습니다. 대법원 2011다49523 판결은 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임대주택을 전제로 했습니다. 대항력이 없는 임대차라면 매수인이 임대인 지위를 당연히 승계하지 않으므로, 가압류의 제3채무자는 여전히 매도인으로 남는다고 볼 여지가 큽니다.
• 공탁하면 가압류채권자는 어떻게 받나요?
  가압류채권자는 본안 판결을 받은 뒤 공탁금에 대한 세입자의 출급청구권을 압류해 받습니다. 민사집행법 제297조는 제3채무자가 가압류된 금전채권액을 공탁하면 가압류의 효력이 공탁금에 대한 채무자의 출급청구권에 존속한다고 정합니다. 매수인은 공탁으로 절차에서 빠집니다.
• 가압류 금액보다 보증금이 많으면 나머지는요?
  나머지는 세입자에게 줄 수 있지만, 전액을 공탁하는 방법도 있습니다. 민사집행법 제248조 제1항은 제3채무자가 압류에 관련된 금전채권의 전액을 공탁할 수 있다고 정합니다. 가압류가 추가로 들어올 가능성이 있다면 전액 공탁이 더 안전합니다.
• 세입자가 보증금을 달라며 집을 안 비우면요?
  공탁을 했다면 반환 의무를 이행한 것이므로 인도를 요구할 수 있습니다. 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계인데, 적법한 공탁은 변제와 같은 효력이 있어 세입자가 보증금 미지급을 이유로 버틸 수 없습니다. 그래도 나가지 않으면 명도 소송을 검토합니다.

비슷한 상황

• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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