주택 임대차

공공임대에 사는데 배우자가 분양권을 사면 바로 나가야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

배우자가 분양권을 샀다는 것만으로 공공임대 계약 해지 사유가 된다고 보기는 어렵습니다. 해지 사유는 다른 주택 소유이고 대법원은 이를 강행규정으로 봅니다. 다만 입주예정일이 오거나 소유권을 취득하면 명도·해지가 문제 됩니다.

아니요, 배우자가 분양권을 샀다는 것만으로 바로 계약 해지 사유가 된다고 보기는 어렵습니다. 법령이 정한 해지 사유는 임대차 기간 중 「다른 주택을 소유하게 된 경우」이고, 대법원은 해지 사유 규정을 강행규정으로 봅니다. 다만 분양 주택 입주예정일이 오면 명도해야 하고, 잔금을 치러 주택을 소유하게 되면 해지 사유가 될 수 있습니다. 해지 통보를 받았다고 바로 집을 비울 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 20년 넘게 공공건설임대주택에 살며 2년마다 재계약을 해 왔습니다. 2025. 5. 남편이 다른 아파트 분양권을 샀고, 공사는 매년 하는 주택소유 확인에서 이를 알게 되었습니다. 공사는 처음에는 분양 아파트 입주예정일까지 집을 비우라고 안내하고 재계약까지 해 주었습니다. 그런데 2026. 7. 「세대원이 다른 주택을 소유했다」며 계약 해지를 통보하고 집을 비우라고 합니다. 입주예정일은 2028년입니다. C씨는 지금 나가야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양권만 있어도 「다른 주택 소유」에 해당하나요?

해지 사유로서는 해당하지 않는다고 볼 수 있습니다. 시행령은 전용면적 85제곱미터 이하 공공임대주택의 임대차 기간 중 「다른 주택을 소유하게 된 경우」를 해지 사유로 정할 뿐, 분양권 취득은 적지 않았습니다. 청약 때 쓰는 주택공급에 관한 규칙은 분양권을 주택으로 보지만, 이는 주택소유 여부 판정 기준입니다.

공공주택 특별법 시행규칙은 입주자 관리에서 주택 소유와 분양권을 나누어 정합니다. 주택을 소유하면 명도 사유가 되고, 분양권은 입주예정일이 도래하면 명도하도록 따로 두었습니다. 분양권 보유자를 입주예정일까지는 계속 살 수 있게 한 구조로 읽힙니다.

대법원은 공공임대 해지 사유를 어떻게 보나요?

법령과 표준임대차계약서가 정한 사유가 있어야만 해지할 수 있고, 그 규정은 강행규정이라고 봅니다. 대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다230165 판결은 임차인이 대출을 갚지 못하면 계약을 해지하고 집을 넘기겠다는 각서를 쓴 사안입니다. 대법원은 해지 사유 규정이 임차인의 주거 안정을 위한 것으로 “이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정으로 보아야 한다.”고 했습니다.

해지 사유를 제한적으로 열거한 규정이라면, 하위 규칙의 준용 조항으로 해지 사유를 넓혀 읽기도 어렵습니다. 표준임대차계약서에 적힌 해지 사유도 법령의 범위 안에서 해석해야 합니다. 분양전환 거절과 재계약 문제는 「공공임대 아파트 분양전환을 거절하면 임대 연장을 못 하고 나가야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

입주예정일이 오거나 잔금을 치르면 어떻게 되나요?

입주예정일이 오면 명도의무가 생기고, 소유권을 취득하면 해지 사유가 될 수 있습니다. 분양권이 여러 개면 가장 빠른 입주예정일이 기준입니다. 잔금을 치르고 주택을 소유하게 되면 85제곱미터 이하 공공임대주택에서는 해지·재계약 거절 사유에 해당합니다.

예외도 있습니다. 혼인 등으로 주택을 소유하게 된 세대구성원이 소유권 취득일부터 14일 안에 전출신고를 해 세대가 분리되면 해지 사유에서 빠집니다. 상속·판결 등 부득이한 사유로 소유하게 된 경우에는 해지 가능 통보를 받은 날부터 6개월 안에 처분하면 됩니다. 입주예정일 전에 세대 구성이 바뀌었다면 명도의무가 없다고 다툴 여지도 있습니다.

공사가 분양권을 알고도 재계약했다면 어떻게 되나요?

재계약 경위는 해지 사유가 없다는 주장을 뒷받침하는 중요한 사정입니다. 사업자는 매년 한 번 이상 임차인의 주택소유 여부를 확인해야 합니다. 그리고 규칙은 분양권을 가진 사람에게는 입주예정일까지 임대하거나 임대차계약을 맺을 수 있다고 따로 정해 두었습니다. 분양권 보유를 곧바로 계약을 끝낼 사정으로 보지 않는 구조입니다.

따라서 사업자가 분양권을 확인하고도 재계약을 해 주었다면, 그 자체가 분양권을 해지 사유로 보지 않았다는 정황이 될 수 있습니다. 같은 사정을 들어 뒤늦게 해지를 통보하는 것은 앞선 태도와 모순된다고 주장할 수 있습니다.

공공임대 해지 통보 대응 순서

• 통보 근거 확인 - 해지 통보서에 적힌 사유가 법령과 표준임대차계약서의 어느 조항인지 확인합니다.
• 소유 상태 정리 - 분양권인지, 잔금을 치르고 등기까지 했는지, 누구 명의인지 서류로 정리합니다.
• 입주예정일 확인 - 분양계약서의 입주예정일과 분양권 개수를 확인합니다.
• 이의 제기 - 해지 사유가 아니라는 의견서를 공공주택사업자에게 서면으로 보냅니다.
• 소송 대응 - 건물인도 소송이 들어오면 해지 사유 부존재와 재계약 경위를 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양권인지 주택 소유인지, 입주예정일과 세대 구성, 공사가 재계약을 해 준 경위에 따라 명도 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 공공임대주택 해지·재계약 거절과 건물인도 소송에서 임차인과 사업자를 대리합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공공임대 임차인 본인이 분양권을 사도 같은 기준인가요?
  같은 구조로 볼 수 있습니다. 분양권 보유는 입주예정일이 오면 명도해야 하는 사유이고, 잔금을 치러 주택을 소유하면 85제곱미터 이하 공공임대에서는 해지·재계약 거절 사유가 됩니다.
• 전용면적 85제곱미터를 넘는 공공임대에도 적용되나요?
  다른 주택 소유를 해지 사유로 정한 시행령 조항은 85제곱미터를 초과하는 주택을 제외합니다. 이 경우에는 다른 공공임대주택 당첨·입주나 분양권 입주예정일 도래가 주로 문제 됩니다.
• 결혼하면서 배우자 집이 생기면 바로 나가야 하나요?
  혼인 등으로 주택을 소유하게 된 세대구성원이 소유권 취득일부터 14일 안에 전출신고를 해 세대를 분리하면 해지 사유에서 빠집니다. 날짜를 놓치지 않는 것이 중요합니다.
• 상속으로 집 지분을 받게 되면 어떻게 하나요?
  상속 등 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우, 해지 가능 통보를 받은 날부터 6개월 안에 처분하면 해지 사유에서 빠집니다. 소송 중이라 처분이 곤란하면 그 사유가 끝난 날부터 6개월로 늘어납니다.
• 임차인이 집을 내주겠다는 각서를 썼으면 효력이 있나요?
  법령이 정한 해지 사유를 넘어 계약을 끝내기로 한 약정은 강행규정 위반으로 무효가 될 수 있습니다. 대법원은 대출 연체 시 집을 넘기겠다는 각서를 근거로 한 해지를 받아들이지 않았습니다.
• 해지 통보 후 건물인도 소송이 오면 얼마 안에 대응해야 하나요?
  소장을 받으면 30일 안에 답변서를 내야 하고, 내지 않으면 무변론으로 패소할 수 있습니다. 해지 사유가 없다는 주장과 재계약 경위 자료를 답변서에 함께 냅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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