주택 임대차

근저당이 잡힌 뒤 올려 준 보증금도 경매에서 먼저 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 근저당 설정 뒤 올려 준 보증금은 그 근저당권자와 매수인에게 대항할 수 없어 근저당보다 먼저 받지 못합니다. 대법원 90다카11377 판결이 증액 합의는 당사자 사이에서만 효력이 있다고 보았습니다. 지금은 증액 계약서에 따로 확정일자를 받았는지 확인하십시오.

증액 전 보증금까지 위험해지는 것은 아닙니다. 근저당보다 먼저 대항요건을 갖췄다면 원래 보증금은 그대로 보호됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 9월 보증금 1억8,000만원에 아파트를 임차해 입주와 전입신고, 확정일자를 마쳤습니다. 2024년 5월 집주인이 은행에서 대출을 받으며 근저당을 설정했고, 2025년 9월 A씨는 갱신하면서 보증금을 900만원 올려 주었습니다. 2026년 집이 경매에 넘어가자 A씨는 올려 준 900만원도 은행보다 먼저 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당 설정 뒤 올려 준 보증금은 왜 먼저 받지 못하나요?

근저당 설정 뒤 집주인과 보증금을 올리기로 한 합의는 두 사람 사이에서만 효력이 있고 근저당권자에게는 대항할 수 없기 때문입니다. 대법원은 집주인이 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없으므로, 임차인은 저당권에 기해 집을 산 매수인에게 증액 전 보증금으로만 대항할 수 있다고 보았습니다.

그래서 증액 전 보증금은 근저당보다 앞선 순위로 보호받지만, 증액분은 근저당권자보다 먼저 받을 수 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서도 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 생기고, 그 뒤에 늘린 금액까지 소급해 앞선 순위를 주지는 않습니다.

증액분에도 확정일자를 받으면 달라지나요?

증액분에 대해 별도로 확정일자를 받으면 그 확정일자를 받은 날을 기준으로 우선변제 순위가 생깁니다. 근저당보다 앞서지는 못하지만, 그 뒤에 설정된 다른 근저당이나 일반채권자보다는 먼저 받을 수 있습니다.

그래서 보증금을 올리면 변경 계약서를 따로 쓰고 그 계약서에 새로 확정일자를 받아 두는 것이 실무입니다. 확정일자를 받지 않으면 증액분은 일반채권으로 남아 배당에서 가장 뒤로 밀립니다. 이미 여러 근저당이 있다면 증액에 응하기 전에 증액분이 실제로 배당받을 가능성이 있는지 계산해 봅니다.

낙찰자가 집을 비우라고 하면 어떻게 하나요?

매수인이 집을 비우라고 하면 증액 전 보증금을 돌려받을 때까지는 인도를 거절할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 반환과 집의 인도는 동시에 이행되어야 하기 때문입니다.

다만 증액분은 매수인에게 청구할 수 없으므로, 증액분은 배당에서 받거나 원래 집주인에게 따로 청구해야 합니다. 원래 집주인은 증액 합의의 당사자라 증액분 반환 책임이 남습니다. 집을 넘겨주기 전에 매수인에게 받을 금액과 전 집주인에게 청구할 금액을 나누어 정리합니다. 전 집주인이 경매로 집을 잃은 상태라면 다른 재산이 있는지 확인하고, 필요하면 가압류로 먼저 재산을 묶어 둡니다.

근저당 후 보증금 증액 대응 순서

• 등기부 확인 - 증액 요구를 받으면 등기부에서 계약 뒤 설정된 근저당을 찾습니다. 설정일과 등기된 담보 한도 금액을 적어 둡니다.
• 변경 계약서 작성 - 증액 금액과 날짜를 적은 변경 계약서를 따로 씁니다. 원래 계약서와 함께 보관합니다.
• 증액분 확정일자 - 변경 계약서에 새로 확정일자를 받습니다. 증액분의 우선변제 순위가 이날로 정해집니다.
• 경매 시 배당요구 - 경매가 시작되면 원래 보증금과 증액분을 나누어 배당요구를 합니다. 두 계약서를 모두 냅니다.
• 인도 전 정산 - 매수인에게는 증액 전 보증금을, 전 집주인에게는 증액분을 청구합니다. 받을 때까지 인도 시점을 조율합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증액과 함께 계약 기간이나 월세를 바꾸었거나 근저당이 여러 번 설정된 경우에 해당하면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당 전에 이사 왔으면 원래 보증금은 안전한가요?
  원래 보증금은 보호됩니다. 근저당 설정 전에 인도와 전입신고를 마쳤다면 그 다음 날부터 대항력이 생기므로 근저당보다 앞선 순위입니다. 경매가 되어도 매수인에게 원래 보증금 반환을 요구할 수 있고, 배당요구를 하면 배당에서 먼저 받을 수도 있습니다.
• 증액분은 누구에게 받아야 하나요?
  배당에서 순위에 따라 받거나, 증액 합의를 한 원래 집주인에게 청구합니다. 대법원은 근저당 설정 후 증액 합의가 저당권자와 매수인에게 대항할 수 없다고 보았으므로 매수인에게는 청구할 수 없습니다. 집주인에게 청구할 때는 변경 계약서와 이체내역이 근거가 됩니다.
• 증액분 확정일자는 어디서 받나요?
  원래 계약과 같이 주민센터, 등기소, 공증인 등 확정일자부여기관에서 받습니다. 증액 내용을 적은 변경 계약서에 받아야 하고, 원래 계약서에 금액만 고쳐 쓰면 날짜를 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 받은 날짜가 증액분의 우선변제 순위가 됩니다.
• 증액분이 소액임차인 기준 안이면 최우선변제되나요?
  원래 보증금과 증액분을 합한 금액이 소액임차인 기준을 넘으면 최우선변제 대상에서 벗어날 수 있습니다. 반대로 합한 금액이 기준 이하라도 담보물권 설정 당시의 기준이 적용되므로, 근저당 설정일에 시행되던 시행령 기준으로 다시 확인해야 합니다.
• 집주인이 증액을 안 해 주면 나가라고 해요
  계약 기간 중이라면 증액을 거절했다는 이유로 계약을 끝낼 수 없습니다. 증액청구도 약정 금액의 20분의 1을 넘을 수 없습니다. 근저당이 많은 집이라면 증액에 응하기보다 계약 종료 때 보증금 반환을 받을 방법을 먼저 검토하는 것이 안전할 수 있습니다.
• 매수인이 증액분까지 주겠다고 하면요?
  매수인이 스스로 증액분까지 인수하겠다고 약정하면 그 약정에 따라 청구할 수 있습니다. 다만 법적으로 인수할 의무는 없으므로 말로만 한 약속은 믿기 어렵습니다. 인수 금액과 지급일을 적은 합의서를 받고, 받기 전까지는 인도를 미루는 편이 안전합니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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