주택 임대차

가등기 뒤에 올려 준 전세보증금도 본등기한 사람에게 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 소유권이전청구권 가등기 뒤에 올려 준 보증금은 그 가등기로 본등기를 마친 사람에게 대항할 수 없고 가등기 전에 낸 보증금만 대항할 수 있습니다. 대법원은 본등기권리자가 가등기 뒤의 보증금 인상 약정에 구속되지 않는다고 봅니다. 지금은 등기부에서 가등기일과 내 전입일을 비교해 보십시오.

재계약 때 계약서를 새로 쓰면서 기존 보증금 보호까지 잃는 것은 아닙니다. 가등기 전에 낸 보증금에 대한 대항력은 그대로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2023년 9월 보증금 2억원에 아파트를 빌려 입주와 전입을 마쳤습니다. 2025년 9월 재계약하면서 보증금을 1천만원 올려 주었는데, 그 한 달 전 이미 다른 사람 앞으로 소유권이전청구권 가등기가 되어 있었습니다. 가등기권리자가 곧 본등기를 할 것이라는 말을 듣고 P씨는 올려 준 1천만원도 보호받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가등기 뒤에 올려 준 보증금도 본등기한 사람에게 대항할 수 있나요?

대항할 수 없습니다. 제3자가 소유권이전청구권 가등기를 한 뒤 임대인과 임차인이 보증금을 올리기로 했다면, 그 가등기에 따라 본등기를 마친 사람에게는 인상분을 주장할 수 없습니다. 가등기 뒤에 보증금을 마음대로 올릴 수 있다면 가등기권리자가 예상하지 못한 손해를 입기 때문입니다.

본등기의 순위는 가등기의 순위를 따릅니다. 그래서 본등기를 한 사람은 가등기를 한 날에 권리를 얻은 사람처럼 취급되고, 그 뒤에 생긴 보증금 인상 약정은 이 사람에게 대항할 수 없습니다. 임대차를 등기했는지와 관계없이 같습니다.

가등기 전 보증금은 어떻게 보호되나요?

가등기 전에 입주와 전입신고를 마쳤다면 그때의 보증금은 본등기를 한 사람에게도 대항할 수 있습니다. 본등기를 한 사람은 임차주택의 양수인으로서 임대인 지위를 이어받고, 가등기 전 보증금에 대해서는 반환 의무를 집니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에 따라 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 이 날이 가등기일보다 빠르면 가등기 전 보증금은 보호되고, 늦으면 보증금 전부를 본등기권리자에게 주장하기 어렵습니다.

증액분을 지키려면 어떻게 해야 하나요?

인상분은 원래 임대인에게만 청구할 수 있으므로, 인상 전에 방법을 고르는 편이 낫습니다. 보증금을 올리는 대신 일부를 월차임으로 바꾸면 가등기권리자에게 대항하지 못하는 돈 자체가 생기지 않습니다. 보증금을 월차임으로 전환할 때는 법이 정한 비율을 넘을 수 없습니다.

계약기간 중 증액 요구라면 약정 보증금의 20분의 1을 넘을 수 없고, 계약이나 증액 뒤 1년 안에는 다시 증액을 요구할 수 없습니다. 이미 올려 줬다면 가등기 말소 여부를 지켜보고, 본등기가 되면 인상분은 원래 임대인에게 반환을 청구합니다.

가등기 있는 집 보증금 증액 대응 순서

• 등기부 확인 - 갑구에 소유권이전청구권 가등기가 있는지, 그 날짜가 언제인지 봅니다.
• 대항력 날짜 비교 - 내 전입일·입주일과 가등기일을 비교합니다. 가등기보다 빨라야 기존 보증금이 보호됩니다.
• 인상 방식 선택 - 보증금 인상 대신 월차임 전환을 검토합니다. 전환 비율 한도도 확인합니다.
• 증액분 관리 - 올려 줬다면 인상분 계약서와 송금 내역을 따로 보관합니다. 원래 임대인에게 청구할 근거입니다.
• 본등기 뒤 청구 - 본등기가 되면 가등기 전 보증금은 새 소유자에게, 인상분은 원래 임대인에게 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기가 담보 목적의 가등기이거나 가등기 뒤 본등기 전에 경매가 개시되었다면 등기부와 원인 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가등기가 뭔가요?
  장래에 할 본등기의 순위를 미리 확보해 두는 등기입니다. 가등기에 따라 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따르므로, 가등기 뒤에 생긴 권리나 약정은 본등기권리자에게 밀릴 수 있습니다.
• 가등기 뒤에 올린 보증금은 날리나요?
  본등기를 한 사람에게 주장할 수 없을 뿐 원래 임대인에게는 청구할 수 있습니다. 인상 약정은 임대인과 임차인 사이에서는 유효하므로, 본등기가 되면 인상분은 원래 임대인에게 반환을 청구합니다.
• 가등기 전 보증금은 보호되나요?
  가등기 전에 입주와 전입신고를 마쳤다면 그 보증금은 본등기를 한 사람에게도 대항할 수 있습니다. 본등기를 한 사람이 임대인 지위를 이어받아 계약이 끝나면 그 보증금을 돌려줘야 합니다.
• 인상분에 확정일자를 받으면 달라지나요?
  인상분에 확정일자를 따로 받으면 그 뒤의 후순위 권리자보다 앞서 배당받을 여지는 생깁니다. 그러나 이미 설정된 가등기에 기한 본등기권리자에게 대항할 수 없다는 결론은 바뀌지 않습니다.
• 보증금 대신 월세로 올리면 괜찮나요?
  보증금을 월차임으로 바꾸면 가등기권리자에게 대항하지 못하는 인상 보증금이 생기지 않습니다. 다만 보증금을 월차임으로 전환할 때는 대통령령이 정한 비율과 기준금리에 일정 이율을 더한 비율 중 낮은 비율을 넘을 수 없습니다.
• 집주인이 보증금을 얼마까지 올릴 수 있나요?
  계약기간 중 증액청구는 약정 보증금의 20분의 1을 넘지 못하고, 계약이나 증액 뒤 1년 안에는 하지 못합니다. 계약갱신요구권을 행사해 갱신되는 경우에도 이 범위 안에서만 증액할 수 있습니다.

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