주택 임대차

전세권 등기 없이 전세로 살아도 주택임대차보호법이 적용되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 전세권 설정등기를 하지 않은 전세계약에도 주택임대차보호법이 준용되고 전세금은 임대차 보증금으로 봅니다. 그래서 입주와 전입신고로 대항력이 생기고 확정일자를 받으면 경매나 공매 때 우선변제도 받을 수 있습니다. 지금은 전입신고와 확정일자를 마쳤는지부터 확인해 두십시오.

전세권 설정등기를 하려고 집주인 동의를 얻거나 등기 비용을 따로 낼 필요는 없습니다. 전입신고와 확정일자만으로도 주택임대차보호법의 보호를 받습니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2025년 3월 아파트를 전세 보증금 3억원, 기간 2년으로 계약하고 입주했습니다. 월세는 없고 전세권 설정등기도 하지 않았는데, 주변에서 등기를 안 한 전세는 법의 보호를 못 받는다는 이야기를 듣고 걱정이 됐습니다. M씨는 지금이라도 전세권 등기를 해야 하는지 알고 싶어 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

월세 없는 전세도 임대차로 보나요?

봅니다. 주택의 등기를 하지 않은 전세계약에는 주택임대차보호법이 준용되고, 이때 전세금은 임대차의 보증금으로 봅니다. 월세가 없다는 이유로 보호 대상에서 빠지지 않습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에 따라 미등기 전세의 세입자도 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다. 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 계약기간과 전세금 반환을 주장할 수 있습니다.

미등기 전세와 전세권 등기는 무엇이 다른가요?

전세권 등기를 하면 민법상 물권인 전세권이 생깁니다. 전세권자는 부동산 전부에 대해 후순위 권리자보다 전세금을 우선 변제받을 권리가 있고, 집주인이 전세금을 늦게 돌려주면 판결 없이도 집을 경매에 부칠 수 있습니다.

미등기 전세는 주택임대차보호법으로 보호받습니다. 대항력과 우선변제권은 전입신고와 확정일자로 생기고, 전세금을 못 받았을 때 경매를 하려면 반환 소송으로 판결을 먼저 받아야 합니다. 대신 등기 비용이 없고 집주인 동의 없이 확정일자만으로 순위를 확보할 수 있습니다.

미등기 전세 세입자도 계약기간 2년과 갱신이 보장되나요?

보장됩니다. 미등기 전세도 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정했다면 2년으로 보고, 기간이 끝나도 전세금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 이어집니다.

계약갱신요구권도 같습니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인은 법에서 정한 사유가 없는 한 거절하지 못합니다. 거절 사유는 2기의 차임액에 이르는 연체, 임대인이나 직계존속·직계비속의 실제 거주 같은 경우로 한정됩니다.

갱신되거나 계약기간 중에 집주인이 전세금을 올려 달라고 하더라도, 증액은 약정한 전세금의 20분의 1을 넘지 못하고 계약이나 증액 뒤 1년 안에는 다시 요구하지 못합니다. 월세가 없는 전세에도 같은 한도가 적용됩니다.

미등기 전세 보증금 보호 순서

• 전입신고 - 이사한 날 전입신고를 합니다. 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 확정일자 - 계약서에 확정일자를 받습니다. 경매나 공매 때 우선변제 순위가 됩니다.
• 등기부 확인 - 계약 전과 잔금일에 근저당권·가압류가 있는지 확인합니다. 앞선 권리가 있으면 그만큼 순위가 밀립니다.
• 갱신 일정 관리 - 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 요구나 거절 통지를 주고받습니다. 기간을 놓치면 묵시적 갱신 규정으로 넘어갑니다.
• 반환 절차 - 만료 후 전세금을 받지 못하면 임차권등기명령과 반환 소송을 진행합니다. 이사하기 전에 임차권등기를 마쳐야 순위가 유지됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집주인이 법인이거나 선순위 근저당 금액이 커서 보증금을 모두 돌려받기 어려울 수 있는 경우에는 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 임차권등기명령 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 월세 없는 전세도 주택임대차보호법 대상인가요?
  대상입니다. 주택임대차보호법 제12조는 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 이 법을 준용하고 전세금을 임대차의 보증금으로 본다고 정합니다. 월세 없이 목돈만 맡긴 전세도 일반 임대차와 같은 보호를 받습니다.
• 전세권 등기를 꼭 해야 하나요?
  꼭 해야 하는 것은 아닙니다. 전입신고와 확정일자를 갖추면 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라 경매나 공매 때 후순위 권리자보다 먼저 전세금을 받을 수 있습니다. 전세권 등기는 집주인 동의와 비용이 필요하지만 판결 없이 경매를 신청할 수 있다는 장점이 있습니다.
• 전세권 등기를 하면 무엇이 좋은가요?
  전세금을 못 받았을 때 판결 없이 바로 경매를 청구할 수 있습니다. 민법 제318조는 전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자가 목적물의 경매를 청구할 수 있다고 정합니다. 미등기 전세는 반환 소송으로 판결을 받은 뒤 경매를 신청해야 합니다.
• 미등기 전세도 2년이 보장되나요?
  보장됩니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 보고, 제12조에 따라 미등기 전세에도 준용됩니다. 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수도 있습니다.
• 미등기 전세도 계약갱신요구권이 있나요?
  있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 제12조에 따라 미등기 전세에도 같은 규정이 적용됩니다.
• 만료됐는데 전세금을 안 주면 나가야 하나요?
  나가지 않아도 됩니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속합니다. 이사를 가야 한다면 임차권등기명령으로 등기를 마친 뒤 옮겨야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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