주택 임대차

넘겨받은 전세보증금 채권, 집이 팔리면 새 집주인에게 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 세입자가 입주와 전입신고로 대항력을 갖춘 미등기 전세라면 새 집주인이 임대인 지위를 승계하므로 보증금반환채권 양수인은 새 집주인에게 청구합니다. 새 집주인이 명도와 동시이행을 주장하면 명도청구권을 대위해 명도와 동시에 지급하라고 청구할 수 있습니다. 지금은 세입자 전입일과 소유권 이전일의 선후를 확인하십시오.

전 집주인과 새 집주인이 매매대금에서 보증금을 빼기로 한 약정서를 따로 구해야만 새 집주인에게 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 대항력 있는 임대차라면 법률에 따라 임대인 지위가 넘어갑니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 봄 지인 B씨에게 빌려준 1억원을 받는 대신, B씨가 세입자로 살던 집의 미등기 전세보증금 2억원 중 1억원의 반환채권을 넘겨받고 집주인에게 양도 사실을 알렸습니다. B씨는 2023년 입주하면서 전입신고를 마친 상태였습니다. 그 뒤 집주인이 집을 팔면서 매매대금에서 보증금을 빼기로 했고, 계약 만료 후 새 집주인은 B씨가 집을 비워야 돈을 주겠다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집이 팔렸으면 전세보증금은 새 집주인에게 받나요?

세입자가 대항력을 갖췄다면 새 집주인에게 받습니다. 등기하지 않은 전세계약에도 주택임대차보호법이 준용되고 전세금은 임대차 보증금으로 봅니다. 세입자가 집을 넘겨받고 주민등록을 마치면 다음 날부터 제3자에게 대항력이 생기고, 그 뒤 집을 산 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.

그래서 보증금반환채권을 양수해 전 집주인에게 양도 통지까지 마쳤다면, 집이 팔린 뒤에는 새 집주인이 그 보증금반환채무를 지게 됩니다. 전 집주인과 새 집주인이 매매대금에서 보증금을 빼기로 한 약정만으로는 이행인수에 그쳐 양수인이 새 집주인에게 직접 청구할 근거가 되지 않지만, 대항력 있는 임대차라면 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조 제4항에 따라 새 집주인이 임대인 지위를 승계합니다.

양도 통지는 양도인인 세입자가 임대인에게 하거나 임대인이 승낙해야 대항력이 있습니다. 전 집주인이 세입자에게 양도 사실을 확인한 정도라도 승낙으로 볼 수 있는지 문서를 확인합니다.

새 집주인이 세입자가 나가야 준다고 하면 어떻게 하나요?

새 집주인의 보증금 반환의무는 세입자의 집 명도의무와 동시이행 관계라서, 새 집주인의 주장 자체는 틀리지 않습니다. 이때 양수인은 새 집주인이 세입자에게 가진 명도청구권을 대위해 행사하면서, 「세입자는 새 집주인에게 집을 넘기고, 새 집주인은 집을 넘겨받음과 동시에 양수인에게 보증금을 지급하라」는 청구를 한 소송에서 할 수 있습니다.

채권자대위권은 보통 채무자의 무자력을 요건으로 하지만, 대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결은 보증금반환채권 양수인이 명도를 먼저 받아야 할 필요에서 대위하는 경우에는 무자력이 필요 없다고 보았습니다. 같은 판결은 양도 통지 뒤 임대인과 세입자가 계약을 연장하기로 합의해도 그 효과가 양수인에게 미치지 않는다고 했습니다.

보증금 채권만 양수하면 우선변제권도 넘어오나요?

넘어오지 않습니다. 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결은 임차권과 분리해 보증금반환채권만 양수한 사람은 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인이 아니라고 보았습니다. 그래서 집이 경매로 넘어가도 우선변제권자로서 배당요구를 할 수 없고, 일반 금전채권자로서 요건을 갖춰 배당요구를 할 수 있을 뿐입니다.

경매 가능성이 있다면 세입자 명의로 배당요구를 하게 하거나, 보증금반환채권에 대해 확정판결 등 집행권원을 받아 두는 방법을 함께 검토합니다. 담보 목적으로 양수한 경우에도 결론은 같습니다.

전세보증금 채권 양수 후 청구 순서

• 대항력 확인 - 세입자의 전입일과 새 집주인의 소유권 이전일을 비교합니다. 전입이 앞서야 새 집주인에게 청구합니다.
• 양도 통지 점검 - 양도인 명의 통지나 전 집주인 승낙이 있었는지 확인합니다. 확정일자가 있으면 다른 채권자에게도 대항합니다.
• 계약 종료 확인 - 전세 계약기간 만료일과 갱신 여부를 확인합니다. 양도 통지 뒤 연장 합의는 양수인에게 미치지 않습니다.
• 대위 명도 청구 - 새 집주인의 명도청구권을 대위해 세입자에게 명도를 구합니다. 무자력 요건은 필요 없습니다.
• 동시이행 지급 청구 - 명도와 동시에 보증금을 지급하라고 새 집주인에게 청구합니다. 판결로 집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 새 집주인에게 소유권이 넘어간 뒤에 세입자가 전입했거나 집에 선순위 근저당이 있는 경우에는 등기부와 주민등록초본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 대여금·양수금 청구 소송과 그 판결에 따른 채권 압류·추심을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 미등기 전세도 주택임대차보호법이 적용되나요?
  네. 주택의 등기를 하지 않은 전세계약에도 주택임대차보호법을 준용하고, 이 경우 전세금은 임대차의 보증금으로 봅니다. 그래서 대항력과 임대인 지위 승계 규정이 미등기 전세에도 그대로 적용됩니다.
• 세입자의 대항력은 언제 생기나요?
  세입자가 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생깁니다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 이 날이 새 집주인의 소유권 취득보다 앞서야 합니다.
• 새 집주인이 보증금을 줘야 하나요?
  대항력 있는 임대차라면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 그래서 새 집주인이 보증금 반환의무를 지고, 양도 통지를 마친 보증금반환채권 양수인은 새 집주인에게 청구합니다.
• 매매대금에서 보증금을 뺀 약정은 효력이 있나요?
  전 집주인과 새 집주인 사이의 보증금 공제 약정은 이행인수로 보아 그것만으로는 양수인이 새 집주인에게 직접 청구할 근거가 되지 않습니다. 새 집주인에 대한 청구는 대항력에 따른 임대인 지위 승계로 설명합니다.
• 세입자에게 나가라고 제가 청구할 수 있나요?
  보증금반환채권 양수인은 새 집주인의 명도청구권을 대위해 세입자에게 명도를 구할 수 있습니다. 이 경우 새 집주인의 무자력은 요건이 아닙니다. 명도와 동시에 보증금을 지급하라는 청구를 함께 합니다.
• 경매되면 제가 우선 배당받나요?
  임차권과 분리해 보증금반환채권만 양수한 사람은 우선변제권자로서 배당요구를 할 수 없습니다. 일반 금전채권자로서 요건을 갖춰 배당요구를 할 수 있을 뿐이어서, 세입자 명의 배당요구를 함께 검토합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성