주택 임대차

전세권 등기를 하지 않은 전세 계약도 주택임대차보호법으로 보호받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 주택의 등기를 하지 않은 전세계약에도 주택임대차보호법이 준용되고 전세금은 임대차 보증금으로 봅니다. 그래서 입주와 전입신고로 대항력을, 확정일자로 우선변제권을 갖추고, 보증금이 소액 기준 이하이면 최우선변제도 받습니다. 지금은 전입신고와 확정일자를 받았는지부터 확인하십시오.

전세권 설정등기를 반드시 해야 보호받는 것은 아닙니다. 등기 없는 전세도 주택 임차인과 같이 보호되고, 임대인의 등기 협력도 필요 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 4월 서울의 다세대주택을 전세금 1억5천만원에 계약하고 입주했습니다. 등기 비용과 집주인 동의 문제로 전세권 설정등기는 하지 않았고, 대신 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 2026년 집주인의 다른 채권자가 판결을 받아 강제경매를 신청하자 A씨는 등기 없는 전세금도 먼저 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기하지 않은 전세는 어떻게 보호되나요?

주택의 등기를 하지 않은 전세계약에는 주택임대차보호법을 준용하고, 이때 전세금은 임대차의 보증금으로 봅니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같은 규정을 두고 있습니다. 그래서 등기 없는 전세 임차인도 일반 주택 임차인과 똑같은 요건으로 보호받습니다.

대항력은 입주와 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다. 집주인이 바뀌어도 새 집주인이 임대인 지위를 승계하므로 전세 기간 동안 살 수 있고, 계약이 끝나면 새 집주인에게 전세금을 받습니다. 이 점에서 등기된 전세권과 실질적인 차이가 크지 않습니다.

소액임차인 최우선변제도 받을 수 있나요?

전세금이 보증금으로 취급되므로 소액 기준 이하라면 받을 수 있습니다. 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받습니다. 서울특별시는 현행 시행령 기준으로 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 먼저 받습니다.

이 사례의 전세금 1억5천만원은 서울특별시 기준 안에 있습니다. 다만 최우선변제액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못하고, 선순위 담보물권이 있다면 그 설정 당시 시행령 기준을 따릅니다. 나머지 전세금은 확정일자 순위에 따라 배당받습니다.

같은 주택에 소액임차인이 여러 명이면 각자의 일정액을 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘을 때 비율로 나누어 받습니다. 가정공동생활을 하는 임차인이 여럿이면 한 명의 임차인으로 보아 보증금을 합산합니다. 다세대주택처럼 세대별로 따로 경매되는 경우에는 그 세대의 가액을 기준으로 계산합니다.

주택 자체가 미등기여도 보호되나요?

보호됩니다. 대법원 전원합의체는 주택임대차보호법이 등기 여부나 허가 여부를 구별하지 않으므로, 주거용으로 쓰이는 건물이라면 아직 등기를 마치지 않았거나 등기할 수 없는 사정이 있어도 적용 대상이라고 보았습니다. 미등기 주택의 임차인도 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다.

미등기 전세 보호 대응 순서

• 전입신고 - 입주한 날 전입신고를 합니다. 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 확정일자 - 전세 계약서에 확정일자를 받습니다. 경매에서 순위대로 배당받는 요건입니다.
• 소액 여부 확인 - 전세금을 지역별 소액 기준과 비교합니다. 해당하면 일정액을 먼저 받습니다.
• 배당요구 - 경매가 시작되면 배당요구 종기 전에 배당요구를 합니다. 하지 않으면 배당에서 빠집니다.
• 반환 청구 - 배당으로 다 받지 못한 전세금은 임대인에게 청구합니다. 필요하면 임차권등기명령을 이용합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권 설정등기와 전입신고를 함께 해 둔 경우나 전세금 일부만 등기한 경우라면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세권 등기와 전입신고는 무엇이 다른가요?
  전세권 등기는 등기로 물권을 취득하는 방법이고, 전입신고와 확정일자는 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖추는 방법입니다. 등기 없는 전세도 전입신고와 확정일자로 보호받으며, 등기 비용이 들지 않고 임대인 협조도 필요 없습니다.
• 확정일자는 전입신고와 같은 날 받아야 하나요?
  같은 날일 필요는 없지만, 우선변제 순위는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날을 기준으로 정해집니다. 늦게 받으면 그 사이 설정된 근저당권보다 뒤로 밀리므로 전입신고 날 함께 받으십시오.
• 전세 기간을 1년으로 정했으면 1년 뒤 나가야 하나요?
  주택임대차보호법이 준용되므로 기간을 2년 미만으로 정한 전세는 2년으로 봅니다. 임차인은 1년이 유효하다고 주장해 1년 뒤 전세금 반환을 청구할 수도 있습니다. 어느 쪽을 택할지는 임차인이 정하고, 임대인은 1년 약정을 내세워 나가라고 할 수 없습니다.
• 강제경매에서도 최우선변제를 받나요?
  담보권 실행 경매뿐 아니라 일반 채권자가 신청한 강제경매에서도 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄다면 소액임차인으로서 일정액을 먼저 받습니다. 다만 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 하고, 그 날까지 입주와 전입을 유지해야 합니다.
• 계약이 끝났는데 전세금을 못 받으면 이사해도 되나요?
  이사하면 대항력과 우선변제권을 잃습니다. 계약이 끝난 뒤 전세금을 받지 못했다면 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 옮기십시오. 등기 뒤에는 주소를 옮겨도 권리가 유지됩니다. 신청만 하고 등기 기입 전에 이사하면 보호받지 못하므로 등기부를 확인한 뒤 옮기십시오.
• 집주인이 바뀌면 전세금은 누구에게 받나요?
  대항력을 갖춘 전세라면 새 집주인이 임대인 지위를 승계하므로 새 집주인에게 받습니다. 대항력이 없다면 종전 집주인에게 청구해야 하므로 전입신고 날짜와 소유권 이전 날짜를 먼저 비교해 보십시오.

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