주택 임대차

전세권 등기 없이 전세 계약만 한 원룸도 대항력이 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 등기하지 않은 전세계약에도 주택임대차보호법이 준용되어 입주와 전입신고를 마치면 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 주택임대차보호법 제12조가 미등기 전세의 전세금을 임대차 보증금으로 봅니다. 지금은 이삿날 전입신고와 확정일자를 함께 받을 준비를 하십시오.

전세권설정등기를 따로 하지 않아도 됩니다. 집주인의 동의나 비용이 드는 등기 없이도 전입신고로 대항력을 갖출 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026년 2월 고등학교를 졸업하고 회사에 취업해 2026년 3월 회사 근처 다가구주택 원룸을 전세금 8천만원에 2년 계약했습니다. 부동산 사무소에서 전세권등기는 하지 않아도 된다고 했지만 불안했던 A씨는 이 상태로 대항력이 생기는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기 안 한 전세도 주택임대차보호법이 적용되나요?

적용됩니다. 주택의 등기를 하지 않은 전세계약에도 주택임대차보호법을 준용하고, 이때 전세금은 임대차의 보증금으로 봅니다. 그래서 전세권등기가 없는 전세 세입자도 월세 세입자와 같은 방식으로 보호받습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제12조가 이 준용을 정합니다. 흔히 말하는 전세는 대부분 전세권등기를 하지 않은 채권적 전세이고, 법적으로는 보증금이 큰 주택임대차로 다루어집니다. 원룸, 오피스텔이라도 실제 주거용으로 쓰면 주택임대차보호법이 적용됩니다. 계약서 제목이 전세계약서든 임대차계약서든 결론은 같습니다. 전세금을 한 번에 맡기고 월세를 내지 않는다는 점만 다를 뿐입니다.

미등기 전세의 대항력은 언제부터 생기나요?

주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 보므로, 입주한 날 전입신고를 했다면 그 다음 날 0시부터 제3자에게 대항할 수 있습니다.

대항력이 생기면 집이 팔리더라도 새 주인이 임대인의 지위를 승계하고, 계약 기간 동안 계속 살 수 있습니다. 다만 대항요건은 계속 유지되어야 하므로 계약 기간 중 주민등록을 다른 곳으로 옮기지 않습니다. 부모님 집 주소를 유지하고 싶더라도 전입은 전셋집으로 해야 합니다. 회사 기숙사나 본가에 주민등록을 둔 채 전셋집에 살기만 하면 대항력은 생기지 않습니다.

전세금 순위를 지키려면 무엇을 더 해야 하나요?

대항력에 더해 계약서에 확정일자를 받아야 경매나 공매 때 후순위 권리자보다 먼저 전세금을 배당받습니다. 대항력만으로는 배당 순위가 생기지 않습니다.

확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 법원·등기소, 공증인에게 받을 수 있습니다. 계약 전에는 등기부로 근저당 금액을 확인하고, 임대인의 동의를 받아 그 집의 확정일자 부여 현황과 다른 임차인의 보증금 정보를 요청할 수 있습니다. 전세금이 크다면 전세보증금 반환보증 가입도 함께 검토합니다. 다가구주택 원룸은 한 건물에 여러 세입자가 있어, 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계가 배당에서 내 몫을 줄일 수 있습니다. 그래서 계약 전에 건물 전체의 선순위 보증금 합계를 묻고 답을 문자로 받아 둡니다.

미등기 전세 대항력 확보 순서

• 등기부 확인 - 계약 전 근저당과 가압류가 있는지 봅니다. 선순위 채권액과 전세금을 합해 시세와 비교합니다.
• 계약서 작성 - 임대인이 등기부상 소유자인지 신분증으로 확인하고 계약합니다. 대리인이면 위임장을 받습니다.
• 입주와 전입신고 - 이삿날 전입신고를 합니다. 대항력은 다음 날부터 생깁니다.
• 확정일자 받기 - 전입신고와 같은 날 확정일자를 받습니다. 배당 순위의 기준이 됩니다.
• 주민등록 유지 - 계약 기간 동안 주민등록을 옮기지 않습니다. 옮기면 대항력이 소멸합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당이 크거나 다가구주택이라 다른 임차인이 많은 경우에 해당하면 등기부와 확정일자 부여 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세권설정등기를 꼭 해야 하나요?
  하지 않아도 됩니다. 등기하지 않은 전세계약에도 주택임대차보호법이 준용되어 전입신고와 입주로 대항력을 갖출 수 있습니다. 전세권등기는 집주인 동의와 비용이 필요하므로, 보통은 전입신고와 확정일자로 보호를 받습니다.
• 원룸 전세도 대항력이 생기나요?
  생깁니다. 원룸이라도 주거용으로 임차해 입주하고 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생깁니다. 전입신고 뒤에는 주민등록표 초본의 주소가 등기부 표시와 같은지 바로 확인합니다.
• 확정일자는 어디서 받나요?
  주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 지원, 등기소, 공증인에게서 받을 수 있습니다. 전입신고와 같은 날 주민센터에서 함께 받는 것이 일반적인 방법이며 수수료가 있습니다.
• 대항력과 확정일자는 무엇이 다른가요?
  대항력은 집이 팔려도 새 주인에게 계속 살 권리와 보증금 반환을 주장하는 힘이고, 확정일자는 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 먼저 배당받는 우선변제권의 요건입니다. 두 가지를 모두 갖추어야 전세금을 지키기 쉽습니다.
• 계약 전에 다른 세입자 보증금을 알 수 있나요?
  임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 그 주택의 확정일자 부여일, 차임과 보증금 정보의 제공을 요청할 수 있습니다. 다가구주택이라면 먼저 들어온 임차인의 보증금 합계를 확인하는 데 씁니다.
• 계약 기간 2년 미만으로 해도 되나요?
  기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있어, 필요하면 짧은 기간으로 끝낼 수도 있습니다. 전세 계약에도 같이 적용됩니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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