주택 임대차

남의 집을 빌려 살 때 전세권 등기와 전세·월세 계약은 무엇이 다른가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

남의 집을 빌려 쓰는 방법은 크게 전세권 등기, 등기하지 않은 전세, 반전세·월세, 사글세로 나뉘고, 전세권만 물권이고 나머지는 모두 임대차 계약입니다. 민법 제303조가 전세권을, 제618조가 임대차를 정하고, 등기하지 않은 전세에도 주택임대차보호법이 준용됩니다. 지금은 계약하려는 형태가 등기를 하는지, 보증금과 월 차임을 어떻게 내는지부터 정리해 보십시오.

전세권 등기를 하지 않아도 보증금을 보호받을 길은 있습니다. 전입신고와 확정일자로 대부분의 주택 임차인이 보호받습니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2026년 7월 법인 대표로 직원 숙소용 빌라를 보증금 3억원에 빌리려 합니다. 법인은 주민등록 전입을 할 수 없어 집주인에게 전세권 설정을 요청했고, 집주인은 등기 비용 부담과 대출 문제를 이유로 망설이고 있습니다. Q씨는 일반 전세계약과 전세권 등기 가운데 무엇이 보증금을 지키는 데 나은지 알고 싶어 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권은 임대차와 무엇이 다른가요?

전세권은 등기로 생기는 물권이어서, 전세금을 내고 남의 부동산을 점유해 쓰면서 그 부동산 전부에서 후순위 권리자보다 먼저 전세금을 돌려받을 권리가 있습니다. 집주인이 바뀌어도 전세권은 그대로 따라가고, 경매가 되면 등기 순위에 따라 배당받습니다. 반면 임대차는 계약 당사자 사이의 채권이라 주택임대차보호법의 대항요건을 갖춰야 제3자에게 주장할 수 있습니다.

전세권자는 집주인 동의 없이 전세권을 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 존속기간 안에서 다시 전세를 주거나 임대할 수 있습니다. 임대차 임차인은 임대인 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하지 못합니다.

등기하지 않은 전세와 월세는 어떻게 보호받나요?

등기하지 않은 전세, 반전세, 월세, 사글세는 모두 민법상 임대차입니다. 임대차는 한쪽이 집을 쓰게 하고 다른 쪽이 그 대가로 차임을 내기로 약정하면 성립하고, 전세처럼 차임 대신 보증금만 맡기는 형태도 여기에 들어갑니다. 사글세는 계약기간 차임 전부를 미리 내는 방식입니다.

주택의 등기하지 않은 전세계약에는 주택임대차보호법이 준용되고, 전세금은 임대차 보증금으로 봅니다. 그래서 전입신고와 확정일자를 갖추면 대항력과 우선변제권을 얻습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 이 준용 규정을 그대로 두고 있습니다.

전세권 기간과 전세금 반환은 어떻게 되나요?

전세권 존속기간은 10년을 넘지 못하고, 건물 전세권을 1년 미만으로 정하면 1년으로 봅니다. 주택 임대차는 주택임대차보호법에 따라 2년 미만으로 정해도 임차인이 2년을 주장할 수 있다는 점에서 기간 보호가 다릅니다.

전세권이 끝나면 집주인은 집을 돌려받고 전세권설정등기 말소 서류를 받는 것과 동시에 전세금을 돌려줘야 합니다. 전세금 반환이 늦어지면 전세권자는 판결 없이도 전세권의 목적물에 대해 경매를 청구할 수 있다는 점이 임대차와 가장 크게 다릅니다.

주택 이용 형태 선택 순서

• 형태 정하기 - 보증금만 낼지, 월세를 섞을지, 차임을 선불로 낼지 정합니다. 형태에 따라 계약서 조항이 달라집니다.
• 등기 여부 결정 - 전세권 등기를 원하면 집주인 협조와 등기 비용을 확인합니다. 등기 없이도 전입·확정일자로 보호받을 수 있습니다.
• 권리 확인 - 등기사항증명서로 선순위 근저당과 소유자를 확인합니다. 어떤 형태든 순위가 보증금 회수를 좌우합니다.
• 대항요건 갖추기 - 임대차라면 이사 당일 전입신고와 확정일자를 받습니다. 전세권이라면 등기 접수일이 순위 기준입니다.
• 종료 대비 - 전세권은 말소 서류와 전세금 반환을, 임대차는 보증금 반환과 집 인도를 동시에 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권과 임대차를 함께 설정했거나 법인 임차인·상가 겸용 주택이라면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세금·임차보증금 반환 소송과 경매 배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세권 등기를 하면 전입신고는 안 해도 되나요?
  전세권의 효력은 등기로 생기므로 전입신고가 없어도 전세권자의 권리는 있습니다. 민법 제303조 제1항은 전세권자에게 부동산 전부에 대한 우선변제권을 줍니다. 다만 주택임대차보호법상 대항력·최우선변제까지 함께 받으려면 전입신고와 확정일자도 갖춰 두는 편이 안전합니다.
• 등기 안 한 전세도 보호받나요?
  보호받습니다. 주택임대차보호법 제12조는 주택의 등기하지 않은 전세계약에 이 법을 준용하고 전세금을 보증금으로 봅니다. 따라서 이사와 전입신고를 마치면 대항력이, 확정일자까지 받으면 우선변제권이 생깁니다.
• 전세권자는 다시 세를 줄 수 있나요?
  설정계약으로 금지하지 않았다면 가능합니다. 민법 제306조는 전세권자가 존속기간 안에서 목적물을 다른 사람에게 전전세 또는 임대할 수 있다고 정합니다. 임대차 임차인은 민법 제629조 제1항에 따라 임대인 동의가 있어야 전대할 수 있다는 점과 다릅니다.
• 전세권 기간을 6개월로 정하면요?
  건물 전세권은 1년으로 봅니다. 민법 제312조 제2항은 건물에 대한 전세권 존속기간을 1년 미만으로 정하면 1년으로 한다고 정합니다. 존속기간 상한은 같은 조 제1항에 따라 10년입니다.
• 사글세도 임대차인가요?
  임대차입니다. 민법 제618조는 목적물을 쓰게 하고 그 대가로 차임을 지급하기로 약정하면 임대차가 성립한다고 정할 뿐 차임 지급 시기를 제한하지 않습니다. 사글세는 계약기간 차임 전부를 미리 내는 방식이어서, 중도에 나가면 남은 기간 차임 반환이 쟁점이 됩니다.
• 전세금을 안 주면 바로 경매할 수 있나요?
  전세권자라면 판결 없이 전세권에 기해 경매를 신청할 수 있습니다. 민법 제318조는 전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자가 목적물의 경매를 청구할 수 있다고 정합니다. 임대차 임차인은 보증금반환 판결 등 집행권원을 먼저 받아야 합니다.

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