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전세 기간 동안 전세권등기를 안 했는데 기간이 끝난 뒤에라도 등기를 요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 전세계약이 기간 만료로 끝나면 전세권설정등기를 청구할 권리도 함께 소멸합니다. 설정등기청구권은 전세계약이 유효하게 존속하는 것을 전제로 하기 때문입니다. 지금은 등기 요구 대신 전세금 반환 요구와 임대차보호법상 대항력 요건부터 확인하십시오.

그 자리에서

계약 기간이 끝났다면 전세권설정등기를 요구하는 대신 건물주에게 전세금 반환을 요구하는 내용증명부터 보내십시오. 상가라면 상가건물 임대차보호법상 대항력·우선변제권 요건을 갖췄는지도 함께 확인합니다.

등기를 안 했다고 전세금까지 잃는 것은 아닙니다. 전세금반환채권은 등기와 관계없이 계약에 따라 남습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2021년 5월 건물주와 상가 1층을 전세금 2억원, 기간 5년으로 하는 전세권설정계약을 맺고 입주했지만, 등기 비용을 아끼려고 전세권설정등기는 미뤄 두었습니다. 계약 기간이 끝난 2026년 5월, 건물주가 전세금 반환을 미루자 H씨는 이제라도 전세권설정등기를 해 달라고 요구했습니다. 건물주는 계약이 끝났으니 등기해 줄 의무가 없다고 답했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세기간이 끝난 뒤에도 전세권설정등기를 요구할 수 있나요?

아니요, 전세계약이 존속기간 만료로 끝나면 그 계약을 원인으로 하는 전세권설정등기청구권도 함께 소멸합니다. 설정등기청구권은 전세계약이 유효하게 존속하는 것을 전제로 하기 때문입니다. 대법원 1974. 4. 23. 선고 73다1262 판결이 이렇게 판단했고, 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 같은 기준이 적용됩니다.

시점별로 할 수 있는 청구
계약 기간 중
설정등기 청구: 가능
전세금 반환 청구: 불가(만료 전)
기간 만료 후
설정등기 청구: 불가(청구권 소멸)
전세금 반환 청구: 가능
갱신·연장 후
설정등기 청구: 가능
전세금 반환 청구: 불가(연장 기간 중)

출처 - 민법 제312조, 대법원 73다1262 판결, 주택임대차보호법 제3조의3

부동산 전세권은 등기해야 물권으로서 효력이 생깁니다. 그래서 기간 중에 등기를 하지 않은 사람은 전세권자로서 우선변제권이나 경매청구권을 주장할 수 없고, 계약상 권리만 가집니다.

등기 없는 전세도 보호받을 수 있나요?

네, 목적물이 상가건물이나 주택이면 등기하지 않은 전세계약에도 임대차보호법이 준용되어 전세금을 보증금으로 보고 보호합니다. 상가라면 건물 인도와 사업자등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생기고, 확정일자까지 받았다면 우선변제권도 주장할 수 있습니다.

주택이라면 주택임대차보호법이 같은 방식으로 준용됩니다. 다만 상가건물 임대차보호법은 환산보증금이 지역별 기준을 넘으면 우선변제 등 일부 규정이 적용되지 않으므로, 전세금 규모를 먼저 확인해야 합니다.

기간이 끝났는데 전세금을 안 주면 무엇을 하나요?

주택이라면 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 이사를 가야 하는 경우 이 등기를 먼저 해 두어야 기존 권리를 유지할 수 있습니다.

미등기 전세 전세금 회수 흐름
  1. 1

    반환 요구

    내용증명으로 전세금 반환 요구

  2. 2

    임차권등기명령

    주택이면 이사 전 임차권등기

  3. 3

    반환 소송

    판결로 집행권원 확보

  4. 4

    강제경매·배당

    확정일자 순위로 배당

출처 - 주택임대차보호법 제3조의3, 민법 제536조

동시에 건물주를 상대로 전세금 반환 소송을 제기하고, 판결을 받아 건물에 강제경매를 신청하는 순서로 회수합니다. 건물을 비워 줄 의무와 전세금 반환은 동시이행 관계라서, 전세금을 받기 전까지는 인도를 거절할 수 있습니다.

미등기 전세 대응 순서

  • 계약 종료일 확인 - 계약서의 존속기간과 만료일을 확인합니다. 만료 전이라면 설정등기 청구가 아직 가능합니다.
  • 보호법 요건 점검 - 인도·사업자등록(또는 전입신고)·확정일자를 갖췄는지 봅니다. 대항력과 우선변제권의 기준입니다.
  • 반환 요구 통지 - 전세금 반환을 내용증명으로 요구합니다. 도달한 날이 지연손해금 계산의 기준이 됩니다.
  • 임차권등기명령 - 이사가 필요하면 먼저 임차권등기를 마칩니다. 이사 뒤에도 우선변제권이 유지됩니다.
  • 반환 소송·강제경매 - 판결을 받아 건물에 강제경매를 신청하고 배당요구를 합니다. 순위는 확정일자와 등기일로 정해집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 자동 연장 조항이 있거나 기간 만료 전에 등기를 요구한 기록이 있으면 계약서와 통지 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세금·보증금 반환 소송과 임차권등기, 강제경매 절차를 수행합니다.

실무상 착안점

등기를 미룬 전세권자들은 「계약서가 있으니 언제든 등기를 요구할 수 있다」고 생각합니다. 실제로는 기간이 끝나면 설정등기청구권도 함께 사라지고, 남는 것은 전세금을 돌려달라는 채권뿐입니다. 등기로 얻으려던 우선변제권은 기간 안에만 확보할 수 있었습니다.

그래서 기간 중 기록이 결과를 가릅니다. 건물을 인도받은 날, 사업자등록이나 전입신고를 한 날, 확정일자를 받은 날, 기간 중 등기를 요구한 문자가 모두 남아 있어야 합니다. 기간 만료 전에 등기를 요구했는데 건물주가 거부했다면 그 기록은 손해배상의 근거가 됩니다.

이 기록은 경매가 열렸을 때 배당 순위를 정하고, 전세금 반환 소송에서는 지연손해금의 기산점이 됩니다. 확정일자가 없거나 늦으면 먼저 설정된 근저당보다 뒤로 밀려 배당에서 받을 몫이 크게 줄어듭니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 등기하지 않은 전세계약의 전세금 반환 분쟁을 수행해 왔으며, 계약 종료일과 임대차보호법상 요건을 먼저 확인한 뒤 임차권등기와 반환 소송·강제경매를 순서대로 진행하는 방식으로 대응합니다.

  • 명도·임대차 분쟁
  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심
  • 회생·파산 절차 대리

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

전세계약서·사업자등록증명 또는 주민등록초본·확정일자 날인 계약서·전세금 반환 요구 문서를 준비해 주시면, 설정등기 청구 가능 여부·대항력과 우선변제권 요건·전세금 회수 절차를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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