분양·청약

임대아파트를 분양전환 안 해 주고 제3자에게 팔았다면 그 계약은 무효인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

네, 우선분양전환권이 있는 임차인을 두고 제3자에게 분양전환한 계약은 무효입니다. 대법원 2016다252560 판결로 제3자 매각이 허용되는 6개월의 기산점, 제3자 매수인의 지위, 임차인이 권리를 다투는 순서를 정리했습니다.

네, 우선분양전환권이 있는 임차인을 두고 제3자에게 분양전환한 계약은 무효입니다. 대법원은 공공건설임대주택의 우선분양전환 의무를 정한 구 임대주택법 조항을 강행규정으로 보았습니다. 그래서 그 계약으로 등기를 넘겨받은 매수인은 소유권을 얻지 못한다고 했습니다. 사업자가 예전에 한 번 안내했다거나 임대차계약을 다시 맺었다는 사정만으로 권리가 사라진 것으로 단정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2016년부터 공공건설임대아파트에 무주택자로 살아왔습니다. 임대의무기간이 지나 2025. 11. 분양전환승인이 났다는 소식을 들었지만, 사업자 B사에게서 분양전환 신청 안내는 받지 못했습니다. 그런데 2026. 1. 등기사항증명서를 떼어 보니 A씨 집이 이미 C씨 명의로 넘어가 있었습니다. B사는 몇 해 전 안내문을 보냈고 A씨가 그 뒤 임대차계약을 갱신했으니 분양전환을 원하지 않은 것이라고 말합니다. A씨는 C씨 명의 등기를 되돌리고 자신이 분양받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대사업자는 언제 임대아파트를 제3자에게 팔 수 있나요?

우선 분양전환 자격이 있는 임차인이 적법한 통보를 받고도 정해진 기간 안에 응하지 않은 경우에만 팔 수 있습니다. 판결이 적용한 구 임대주택법은 분양전환승인 뒤 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 않아야 제3자에게 매각할 수 있게 했습니다. 대법원은 이 6개월을 분양전환승인 뒤 적법하게 분양전환 신청을 안내받거나 통보받은 날부터 센다고 보았습니다.

그래서 승인 전에 보낸 안내나 승인과 무관한 안내는 기산점이 되지 않습니다. 현행 공공주택 특별법도 통보한 날부터 6개월(임대의무기간 10년 주택은 12개월) 안에 계약하지 않은 경우 등에만 제3자 매각을 허용합니다. 다만 건설 시기와 사업자에 따라 적용 법령이 다를 수 있습니다. 사업자가 분양전환을 미룰 때 임차인이 직접 승인을 신청하는 방법은 「임대사업자가 부도났는데 임차인이 직접 분양전환을 신청할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

사업자는 2002년경 임대의무기간 5년의 공공건설임대아파트를 지어 임대했고, 2010년과 2011년 시장의 분양전환승인을 받았습니다. 그 뒤 2011. 12. 임차인들이 살던 세대를 다른 사람들에게 분양전환하고 소유권이전등기까지 해 주었습니다. 일부 세대는 2011. 12. 2. 승인이 났는데 한 달도 안 되어 팔렸습니다. 원심은 그 임차인들이 2009년 안내를 받고 다시 임대차계약을 맺었으니 권리가 소멸했다고 보았고, 다른 세대는 매수인이 우선분양전환 의무를 이어받는다고 했습니다.

대법원은 두 판단을 모두 바로잡았습니다. 승인 뒤 6개월이 지나지 않았으니 권리는 소멸하지 않았다고 했습니다. 그리고 “이를 위반하여 임대사업자가 우선분양전환권이 있는 임차인이 있음에도 임대주택을 제3자에게 분양전환한 경우 그 분양전환계약은 사법적(私法的)으로 무효라고 보아야 한다.”라고 했습니다. 계약이 무효이니 매수인은 소유권을 얻지 못했고, 사업자의 분양전환 의무를 이어받을 여지도 없다고 보았습니다.

제3자 명의로 넘어간 집, 임차인은 어떻게 다투나요?

임대사업자를 상대로 우선분양전환권을 주장하는 것이 출발점입니다. 같은 단지에서 여러 세대가 같은 방식으로 팔렸다면 임차인들이 함께 대응하는 편이 자료 확보에 유리합니다. 제3자와의 계약이 무효이므로 소유권은 여전히 사업자에게 있는 것으로 보고, 그 전제에서 분양전환 이행이나 등기 문제를 정리합니다. 매수인에게 바로 분양전환 의무를 지우는 방식은 이 판결로 받아들여지지 않습니다.

먼저 자신에게 우선분양전환권이 있었는지부터 확인해야 합니다. 무주택 요건과 실제 거주가 핵심이고, 다른 곳에 살면서 가족에게 거주하게 한 경우는 전대로 보아 권리를 부정한 판단도 이 판결에 함께 있습니다. 사업자가 부도나 기금 이자 장기 연체 상태였다면 유주택자도 권리를 가질 수 있었습니다. 매수인도 사업자, 임차인, 관할 시장 등을 통해 사전에 확인할 수 있었다는 이유로 대법원은 거래안전 침해가 크지 않다고 보았습니다.

분양전환 전 제3자 매각 대응 순서

• 등기 확인 - 등기사항증명서로 소유권이 언제 누구에게 넘어갔는지 확인합니다.
• 승인·통보일 확인 - 시청·구청에 분양전환승인일을, 사업자에게 통보 내역을 확인합니다.
• 자격 정리 - 입주일부터의 거주 사실과 무주택 여부를 주민등록·주택소유 자료로 정리합니다.
• 보전처분 - 매수인이 다시 팔거나 담보를 설정하지 못하도록 처분금지가처분을 검토합니다.
• 소송 구성 - 사업자를 상대로 한 분양전환 청구와 무효 등기 정리를 함께 설계합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양전환승인일과 적법한 통보를 받은 날, 무주택·거주 요건을 갖추었는지에 따라 제3자 매각의 효력과 임차인의 권리가 달라집니다. 법무법인 윤성은 공공임대아파트 우선 분양전환 분쟁과 무효 등기 정리 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양전환승인 전에 받은 안내문도 6개월 계산에 들어가나요?
  들어가지 않습니다. 대법원은 분양전환승인일 이후 승인에 따라 분양전환 신청을 하라는 적법한 안내나 통보를 받은 날부터 6개월을 센다고 보았습니다.
• 임대차계약을 다시 맺으면 분양전환권을 포기한 것인가요?
  그것만으로 포기로 보기는 어렵습니다. 대법원은 승인 전 안내를 받고 임대차계약을 다시 맺었더라도, 승인 뒤 6개월이 지나지 않았다면 우선분양전환권이 소멸하지 않는다고 했습니다.
• 제3자 매수인에게 바로 소유권이전등기를 청구할 수 있나요?
  매수인이 사업자의 의무를 이어받았다는 이유로는 어렵습니다. 대법원은 매수인과의 계약이 무효여서 매수인이 소유권을 얻지 못했고, 사업자의 분양전환 의무를 승계할 여지도 없다고 했습니다.
• 집이 있는 임차인도 우선 분양전환을 받을 수 있나요?
  원칙은 무주택 임차인입니다. 다만 판결이 적용한 구법은 사업자 부도나 기금 이자 1년 6개월 초과 연체 등이 있으면 주택 소유와 관계없이 거주 임차인에게 권리를 주었습니다. 현행법은 자격 요건을 따로 정합니다.
• 매수인은 무효가 되면 손해를 어떻게 하나요?
  매수인은 계약 상대방인 임대사업자에게 대금 반환 등을 구하게 됩니다. 대법원은 매수인도 공공건설임대주택인지, 승인과 통보가 있었는지 미리 확인할 수 있었다고 보았습니다.

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