분양·청약

분양전환 앞둔 임대아파트를 임대사업자가 담보신탁하면 무효인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 분양전환 전까지 처분을 금지하는 부기등기가 마쳐진 뒤 임대사업자가 임대아파트를 담보신탁했다면 그 신탁에 따른 소유권이전등기는 효력이 없습니다. 대법원은 2024년 7월 판결(2022다204333)에서 담보신탁도 저당권 설정처럼 임차인의 우선 분양전환을 해친다고 보았습니다. 지금은 등기부에서 부기등기와 신탁등기의 순서부터 확인해 두십시오.

등기부에 신탁회사가 소유자로 올라 있다는 이유만으로 우선 분양전환을 포기할 필요는 없습니다. 담보신탁이 부기등기 뒤에 이뤄졌다면 효력을 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2014년 공공건설임대아파트에 입주해 무주택자로 계속 살아 왔고, 임대의무기간이 끝나 우선 분양전환을 준비하고 있었습니다. 2025년 등기부를 떼어 보니 임대사업자가 바뀌었고, 새 임대사업자가 금지사항 부기등기가 이미 있는 그 집을 은행 대출 담보로 신탁회사에 담보신탁해 소유자가 신탁회사로 바뀌어 있었습니다. 신탁계약서에는 대출을 갚지 못하면 신탁기간 중이라도 우선수익자인 은행의 요청으로 집을 처분할 수 있다고 적혀 있었습니다. E씨는 신탁회사를 상대로도 소유권을 넘겨받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양전환 전 임대주택을 담보로 잡을 수 있나요?

원칙적으로 안 됩니다. 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되기 전의 것)은 사업계획승인을 받아 건설한 임대주택에 대해 임대사업자가 분양전환 전까지 임차인 동의 없이 저당권 같은 담보물권을 설정하지 못하게 했습니다. 임대사업자는 소유권보존등기와 함께 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분을 할 수 없는 재산이라는 부기등기를 신청해야 하고, 이미 보존등기를 마친 임대주택도 같은 등기를 해야 했습니다.

이 부기등기를 한 뒤에 설정한 제한물권이나 압류·가압류·가처분은 효력이 없습니다. 임차인이 나중에 분양전환으로 온전한 소유권을 얻도록, 임대사업자의 채권자보다 임차인을 먼저 보호하려는 규정입니다.

저당권이 아니라 담보신탁이면 괜찮지 않나요?

아닙니다. 대법원은 부기등기 뒤에 설정된 담보신탁도 제한물권 설정과 마찬가지로 효력이 없다고 판단했습니다. 담보신탁은 채무를 갚지 못하면 신탁기간 중이라도 우선수익자의 요청으로 집을 처분해 채권 변제에 쓰는 구조여서, 임차인의 분양전환을 막는 결과가 저당권과 다르지 않기 때문입니다. 신탁 방식이라는 이유로 유효하다고 본 원심은 파기됐습니다.

담보신탁인지는 계약서 제목만이 아니라 내용으로 판단합니다. 신탁 목적에 채무 이행 보장이 들어 있고, 채무불이행 때 우선수익자 요청으로 처분할 수 있다고 정했다면 담보신탁의 성질을 가진 것으로 봅니다.

관리 목적의 신탁도 무효인가요?

반드시 그렇지는 않습니다. 분양전환을 마칠 때까지 소유권을 보존·관리하려고 맺은 부동산관리신탁은 부기등기 예외를 인정하는 취지와 맞아 효력이 인정된 사례가 있습니다. 다만 그런 관리신탁이라도 임대사업자가 신탁회사로부터 집을 돌려받을 권리를 채권자에게 질권으로 잡히는 것은 임차인의 우선 분양전환권을 해칠 수 있어 효력이 없다고 보았습니다.

지금 분양전환하는 임대주택에도 그대로 적용되나요?

이 판결은 2015. 12. 29. 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부개정되기 전의 구 임대주택법이 적용된 임대주택 사안입니다. 그 전에 공급돼 구법의 분양전환 규정이 적용되는 임대주택이라면 같은 법리가 적용됩니다. 그 뒤 공급된 임대주택은 2026. 10. 11. 기준 현행 「공공주택 특별법」 등 주택 유형별 법령과 부칙을 따로 확인해야 합니다. 현행 「공공주택 특별법」도 공공건설임대주택은 임대의무기간이 지난 뒤 계속 거주한 무주택 임차인 등에게 우선 분양전환하도록 정합니다.

이 사건은 임차인의 신탁회사에 대한 청구 부분이 원심으로 돌려보내졌으므로, 신탁회사 명의 등기가 말소되는지는 다시 심리하는 법원이 정합니다.

분양전환 담보신탁 대응 순서

• 등기부 확인 - 금지사항 부기등기 일자와 신탁등기 일자를 비교합니다. 부기등기가 먼저면 신탁의 효력을 다툴 수 있습니다.
• 신탁원부 열람 - 등기소에서 신탁원부를 발급받아 신탁 목적과 처분 조항을 확인합니다. 담보신탁인지 관리신탁인지 가리는 자료입니다.
• 우선 분양전환 자격 정리 - 입주일부터 지금까지 무주택으로 계속 거주했는지 주민등록과 주택 소유 이력으로 확인합니다. 매도청구권의 전제입니다.
• 처분금지가처분 - 신탁회사가 집을 처분할 우려가 있으면 소송 전에 가처분을 신청합니다. 제3자 매각으로 권리 실현이 막히는 일을 막습니다.
• 매도청구·말소 소송 - 임대사업자에게 소유권이전등기를, 신탁회사에 신탁등기 말소 등을 함께 청구합니다. 상대방이 여럿이면 한 소송으로 묶습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대사업자가 바뀌었거나 부도·파산 상태라면 승계 관계와 분양전환승인 절차를 등기와 행정 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대주택 분양전환과 신탁등기 말소를 둘러싼 부동산 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 금지사항 부기등기는 어디서 확인하나요?
  등기사항전부증명서 갑구의 소유권 등기 아래에 부기등기로 표시됩니다. 분양전환 전까지 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분을 할 수 없는 재산이라는 내용입니다. 그 뒤에 이뤄진 신탁등기나 압류 기록이 있으면 순서를 비교해 효력을 다툴 수 있는지 살펴야 합니다.
• 부기등기 뒤 담보신탁은 왜 무효인가요?
  담보신탁은 채무불이행 때 신탁기간 중이라도 우선수익자의 요청으로 집을 처분할 수 있어, 임차인이 분양전환으로 소유권을 얻는 것을 방해하기 때문입니다. 대법원 2024. 7. 25. 선고 2022다204333 판결은 이를 제한물권 설정과 같이 보아 부기등기 뒤 설정된 담보신탁은 효력이 없다고 했습니다.
• 임대사업자가 바뀌면 누구에게 분양전환을 요구하나요?
  임대주택을 취득해 임대사업자 지위를 승계한 새 임대사업자에게 요구합니다. 대법원 2024. 7. 25. 선고 2022다204333 판결은 임대주택을 취득하고 임대사업자로 등록해 종전 사업자의 지위를 승계한 사람을 상대로 우선 분양전환권자가 매도청구권을 행사할 수 있다는 원심 결론을 유지했습니다.
• 분양전환 당시 집이 있으면 우선 분양전환을 못 받나요?
  원칙적으로 입주 후부터 분양전환 때까지 계속 거주한 무주택자여야 합니다. 같은 판결에서 무주택 요건을 갖추지 못한 다른 임차인의 매도청구는 받아들여지지 않았습니다. 다만 임대사업자의 부도·파산 같은 경우에는 거주 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다는 예외 규정이 있었습니다.
• 관리신탁도 효력이 없나요?
  분양전환 완료 때까지 소유권을 보존·관리하려는 부동산관리신탁은 효력이 인정된 사례가 있습니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다84335 판결은 이런 신탁의 신탁종료 사유인 분양전환 완료를 매매계약 성립으로 해석했고, 다만 반환받을 권리에 대한 질권 설정은 무효라고 보았습니다.
• 임차인이 동의하면 담보를 설정할 수 있나요?
  있습니다. 구 임대주택법은 임차인이 동의하거나 대통령령으로 정하는 경우에는 분양전환 전이라도 담보물권 등을 설정할 수 있다고 정했습니다. 그래서 임대사업자가 임차인 동의서를 받았는지, 그 동의가 이 담보까지 포함하는지가 다툼이 될 수 있으니 동의서 원본을 확인해야 합니다.
• 지금 공공임대도 우선 분양전환을 받을 수 있나요?
  현행 공공주택 특별법은 임대 후 분양전환 목적의 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 뒤 분양전환할 때, 입주 후부터 계속 거주한 무주택자 등 일정한 임차인에게 우선 분양전환하도록 정합니다. 통보를 받은 임차인은 6개월(임대의무기간 10년이면 12개월) 안에 계약해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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