분양·청약

임대아파트 분양전환가격 소송에서 실제 건축비는 무엇으로 증명하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

분양전환가격의 실제 건축비는 건설사가 신고한 취득세 과세표준을 기준으로 보고 빠진 비용만 더하는 것이 원칙입니다. 대법원 2017다211481 판결로 감정 결과와의 관계, 재평가된 감정평가금액의 적용, 입증 대응 순서를 정리했습니다.

분양전환가격의 실제 건축비는 원칙적으로 건설사가 신고한 취득세 과세표준을 기준으로 보고, 빠진 비용만 따로 더하는 방식이 합리적이라는 것이 대법원 판단입니다. 도면과 통계로 추정한 건축비 감정 결과로 과세표준을 통째로 대체할 수는 없다고 보았습니다. 건설사가 감정을 신청했다고 해서 그 결과를 그대로 받아들일 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 등 임차인 40여 명은 5년 공공임대 아파트를 2019년에 분양전환받은 뒤 2024. 6. 건설사를 상대로 차액 반환 소송을 냈습니다. 재판에서 건설사는 공사 자료가 오래돼 남아 있지 않다며 전체 공사비 감정을 신청했고, 감정 결과는 표준건축비보다도 높게 나왔습니다. 임차인 측은 건설사가 준공 때 신고한 취득세 과세표준이 훨씬 낮다고 주장하고 있습니다. 분양전환 당시 감정평가도 이의신청으로 재평가를 거쳤는데, 건설사는 1차 평가액을 쓰자고 합니다. 2026. 3. A씨는 어느 자료가 기준이 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양전환가격의 건축비는 무엇을 말하나요?

표준건축비 범위 안에서 실제로 투입된 건축비입니다. 5년 공공임대의 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 금액이 기준이고, 건설원가는 최초 입주자 모집 당시 주택가격에 자기자금이자를 더하고 감가상각비를 뺀 금액입니다. 그 주택가격의 핵심이 건축비와 택지비입니다.

판례가 표준건축비가 아니라 실제 건축비를 기준으로 삼는 것은, 실제로 든 돈이 표준건축비보다 적을 수 있기 때문입니다. 그래서 실제 건축비를 어떤 자료로 인정하느냐에 따라 임차인이 돌려받을 차액이 크게 달라집니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

원심은 아파트 준공 뒤 8년이 지나 공사 자료가 남아 있지 않다며, 사용승인도면과 표준품셈, 물가정보로 추정한 감정 결과를 실제 건축비로 인정했습니다. 그 결과 표준건축비가 산정의 기초가 됐습니다.

대법원은 이를 파기했습니다. 건설사가 공사원가명세서를 첨부해 신고한 취득세 과세표준은 법인장부를 기초로 해 “실제 건축비를 반영하는 유력한 증거자료로 볼 수 있다.”라고 판시했습니다. 취득가격을 낮게 신고하면 나중에 법인세 부담이 커지고 과소 신고 가산세 위험도 있어, 일부러 낮출 유인이 크지 않다고 보았습니다. 반면 감정 결과는 관급공사 기준으로 추정해 실제보다 많게 나올 가능성이 크다고 했습니다. 과세표준에서 빠진 비용이 밝혀지면 그 비용만 더하는 것이 원칙입니다.

과세표준에서 빠진 건축비는 누가 증명하나요?

빠진 비용이 있다고 주장하는 쪽이 그 항목과 금액을 자료로 보여야 하는 구조로 보입니다. 원심은 조경공사비, 도로공사비, 일반관리비처럼 분양전환가격의 건축비에는 들어가지만 취득세 과세표준에는 빠지는 비용이 있을 수 있다고 보았습니다. 대법원도 그런 비용이나 신고 때 누락된 비용이 있을 수 있다는 점은 인정했습니다.

다만 대법원은 이 사건 건설사가 처음에는 누락 비용만 감정을 신청했다가, 뒷받침 자료도 없이 감정 대상을 전체 공사비로 바꾼 점을 지적했습니다. 같은 날 선고된 2016다26198 판결 사건에서는 건설사가 문서제출명령과 증명 촉구에도 자료를 내지 않자, 과세표준에서 빠진 건축비가 있다고 단정하기 어렵다고 본 원심이 유지됐습니다. 자료가 없어진 항목은 그 항목만 감정으로 증명하는 길이 열려 있습니다.

감정평가를 다시 받았다면 어느 금액을 쓰나요?

재평가한 금액을 씁니다. 분양전환가격을 위한 감정평가는 시장·군수·구청장이 감정평가법인 두 곳에 맡겨 그 평균으로 정하고, 이의가 정당하면 다른 법인 두 곳이 한 차례 재평가합니다.

이 사건 단지도 임차인과 건설사가 모두 이의신청을 해 재평가를 거쳤는데, 원심은 이유 없이 1차 평가액을 썼습니다. 대법원은 특별한 사정이 없으면 재평가된 금액을 기초로 분양전환가격을 산정해야 한다며 이 부분도 잘못이라고 보았습니다. 현행 법령도 이의신청과 한 차례 재평가 구조를 그대로 두고 있습니다.

분양전환가격 소송 건축비 입증 대응 순서

• 과세표준 자료 확보 - 건설사의 취득세 과세표준 신고서와 공사원가명세서 제출을 요구합니다.
• 문서제출명령 신청 - 건설사가 내지 않으면 법원에 문서제출명령을 신청합니다.
• 누락 비용 특정 - 건설사가 빠졌다고 주장하는 비용 항목만 감정 대상으로 좁힙니다.
• 감정평가 경위 정리 - 이의신청과 재평가 여부, 각 평가액을 시점별로 정리합니다.
• 차액 재계산 - 과세표준과 재평가액을 기준으로 가구별 차액을 다시 산정합니다.

사업자가 부도난 경우의 분양전환 절차는 「임대사업자가 부도났는데 임차인이 직접 분양전환을 신청할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건설사의 취득세 신고 자료와 누락 비용의 증명, 감정평가 재평가 경위에 따라 인정되는 건축비와 차액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 공공임대주택 분양전환가격 차액 반환 소송과 감정 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건설사가 공사 자료를 버렸다고 하면 감정으로 정하나요?
  전체를 감정으로 대체하지는 않습니다. 대법원은 신고된 취득세 과세표준을 기초로 보고, 빠졌다는 항목의 금액만 감정 등으로 증명할 수 있다고 보았습니다.
• 감정 결과가 표준건축비보다 높으면 어떻게 되나요?
  건축비는 표준건축비를 넘을 수 없어 표준건축비가 기준이 됩니다. 다만 대법원은 그런 감정 결과는 실제 건축비를 잘 반영한 자료로 보기 어렵다고 보아, 과세표준을 우선하도록 했습니다.
• 감정평가 이의신청은 누가 할 수 있나요?
  공공주택사업자나, 임차인 과반수의 동의를 받은 임차인이 할 수 있습니다. 임차인대표회의가 구성돼 있으면 임차인대표회의가 신청합니다. 재평가 비용은 이의신청한 쪽이 부담합니다.
• 감정평가법인은 누가 고르나요?
  시장·군수·구청장이 감정평가법인 두 곳을 골라 맡기고, 비용은 공공주택사업자가 부담합니다. 재평가는 처음 평가한 법인이 아닌 다른 법인에 맡겨야 합니다.
• 취득세 과세표준에 조경·도로공사비가 빠졌다면요?
  실제 건축비에는 포함되지만 과세표준에서 빠지는 비용이 있을 수 있습니다. 그런 비용이 증명되면 과세표준에 그 금액만 더해 실제 건축비를 산정하는 것이 원칙입니다.
• 택지를 선납할인 받았다면 택지비는 얼마로 보나요?
  공공택지 택지비는 실제로 공급받은 가격이 기준이어서, 선납할인금을 빼고 실제 납부한 대금을 기준으로 합니다. 이 판결도 원심의 이 부분 판단을 수긍했습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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