분양·청약

분양전환 전 공공임대아파트를 미리 사기로 한 계약은 효력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 공공임대아파트 임차권을 몰래 넘겨받고 분양전환 뒤 소유권을 받기로 한 매매계약은 반사회질서 법률행위로 무효라고 볼 여지가 상당하다는 것이 대법원 판단입니다. 대법원은 이런 계약이 무주택 서민의 우선 분양전환 기회를 빼앗아 임대주택 제도의 목적을 본질적으로 훼손한다고 보았습니다. 지금은 매매계약서와 각서, 그동안 낸 돈의 송금 내역을 모아 두십시오.

명의를 빌려 준 쪽이든 실제로 산 쪽이든, 각서와 공정증서를 써 두었다는 사정만으로 안심할 수는 없습니다. 계약 자체가 무효가 되면 그 서류들도 함께 힘을 잃을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 공공건설임대아파트에 당첨됐지만 실제로 들어가 살지 않았고, 다른 집을 갖고 있던 B씨가 A씨 이름으로 보증금 잔금을 내고 입주했습니다. 두 사람은 「분양전환 때까지 A씨 주민등록을 그대로 두고, 분양전환되면 추가 금액 없이 B씨에게 소유권을 넘긴다」는 매매계약서와 이행각서를 썼습니다. 2025년 A씨 명의로 분양전환을 마친 뒤 시세가 크게 오르자, A씨는 B씨에게 집을 비우라고 요구했고 B씨는 매매계약을 근거로 소유권이전등기를 청구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공공임대아파트 임차권은 다른 사람에게 넘길 수 있나요?

원칙적으로 넘길 수 없습니다. 근무·생업·질병치료 등 대통령령이 정한 사유가 있고 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에만 임차권을 양도할 수 있습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「공공주택 특별법」의 내용이고, 판결이 적용한 구 임대주택법도 무주택 세대구성원에게만 양도를 허용했습니다.

대법원은 원래 임차인이 한 번도 입주하지 않았고, 양수인은 양도받을 때 자기 아파트를 갖고 있었으며, 사업자의 동의도 없었다는 점을 들어 임차권 양도계약이 강행법규 위반으로 무효라고 보았습니다. 이 법리는 대법원 2022. 10. 27. 선고 2020다266535 판결에서도 확인된 것입니다.

현행법은 이를 어기고 임차권을 양도한 사람과 알선한 사람을 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금으로 처벌합니다.

분양전환 뒤 소유권을 넘기기로 한 매매계약도 무효인가요?

무효로 볼 여지가 상당합니다. 대법원은 임차권 양도계약, 주민등록을 유지해 계속 거주한 것처럼 꾸민 일, 분양전환 뒤 소유권을 넘기기로 한 매매계약이 한 흐름으로 이어졌다면 전체적으로 사회질서에 반하는 법률행위로 볼 수 있다고 했습니다.

매매계약의 문언만 보면 「분양전환으로 내 집이 되면 넘긴다」는 내용이어서 원심은 강행규정 위반이 아니라고 보았습니다. 대법원은 그렇게만 보아서는 안 되고, 우선 분양전환은 실제로 거주한 무주택 임차인에게 주어지는 공익적 성격이 강한 제도라는 점을 고려해야 한다며 원심판결을 파기하고 수원지방법원으로 돌려보냈습니다. 계약이 최종적으로 무효로 확정될지는 환송 후 심리에서 정해집니다.

계약이 무효가 되면 낸 돈은 돌려받을 수 있나요?

곧바로 돌려받는다고 단정하기 어렵습니다. 불법의 원인으로 재산을 준 사람은 그 반환을 청구하지 못하는 것이 원칙이고, 불법원인이 받은 사람에게만 있는 때에만 예외가 인정됩니다.

반사회질서를 이유로 계약이 무효가 되면, 그동안 낸 보증금 잔금과 계약금, 차임과 관리비가 이 규정의 불법원인급여에 해당하는지가 다시 쟁점이 됩니다. 이 판결은 그 부분까지 판단하지 않았으므로, 송금 명목과 시점별로 나눠 따져야 합니다.

공공임대 임차권 매매 분쟁 대응 순서

• 계약 서류 확보 - 매매계약서, 이행각서, 권리포기각서, 약속어음 공정증서를 모읍니다. 특약 내용이 무효 판단의 재료가 됩니다.
• 거주 사실 정리 - 누가 언제부터 실제로 살았는지 전입 기록과 관리비 납부 내역으로 정리합니다. 우선 분양전환 자격과 직결됩니다.
• 주택 소유 이력 확인 - 양수인이 임차권을 넘겨받을 때 다른 주택을 갖고 있었는지 등기부로 확인합니다. 무주택 요건 위반 여부가 드러납니다.
• 송금 내역 분류 - 계약금·잔금·차임·관리비를 명목별로 나눕니다. 반환 청구가 가능한 부분을 가립니다.
• 형사 위험 점검 - 임차권 양도나 알선이 처벌 대상인지 확인합니다. 민사 주장 방향을 정할 때 함께 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 민간건설임대주택이거나 사업자의 양도 동의를 받은 사정이 있으면 해당 법령과 동의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 효력과 명도·소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공공임대 임차권을 넘길 수 있는 경우가 있나요?
  있습니다. 공공주택 특별법 제49조의4 단서는 근무·생업·질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받으면 임차권을 양도할 수 있다고 정합니다. 동의 없이 넘기거나 사유가 없으면 양도가 금지되고, 상속은 양도에서 빠집니다.
• 임차권 불법 양도는 처벌되나요?
  처벌됩니다. 공공주택 특별법 제57조의3 제3호는 제49조의4를 위반해 공공임대주택 임차권을 양도하거나 전대한 사람과 이를 알선한 사람을 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다고 정합니다. 민사상 계약 효력과는 별개로 형사 문제가 생길 수 있습니다.
• 분양전환 뒤 넘기기로 한 매매계약은 왜 문제인가요?
  대법원 2025. 7. 18. 선고 2023다264530 판결은 무효인 임차권 양도, 거주 외관 꾸미기, 분양전환 후 소유권 이전 약정이 한 흐름으로 이뤄졌다면 무주택 서민의 우선 분양전환 기회를 빼앗는다며 반사회질서 법률행위로 무효라고 볼 여지가 상당하다고 했습니다.
• 우선 분양전환은 누가 받을 수 있나요?
  원칙적으로 입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 주택에 계속 거주한 무주택 임차인입니다. 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호가 정한 자격이고, 적법하게 임차권을 양도받은 사람은 양도일부터 분양전환 때까지 거주한 무주택자여야 합니다. 주민등록만 두고 살지 않으면 자격 요건을 충족하지 못합니다.
• 계약이 무효면 그동안 낸 돈을 돌려받나요?
  단정하기 어렵습니다. 민법 제746조는 불법의 원인으로 재산을 준 사람은 그 반환을 청구하지 못한다고 정하고, 불법원인이 받은 쪽에만 있을 때만 예외를 둡니다. 반사회질서로 무효가 된 계약에서 낸 계약금·잔금이 여기에 해당하는지는 따로 판단해야 합니다.
• 이 판결로 매수인이 집을 비워야 하나요?
  아직 확정되지 않았습니다. 대법원은 매매계약을 유효로 본 원심판결을 파기하고 수원지방법원으로 돌려보냈습니다. 매매계약이 무효로 확정되면 매수인은 점유할 권원을 잃게 되지만, 최종 결론은 환송 후 심리에서 정해집니다.
• 강행법규 위반과 반사회질서는 어떻게 다른가요?
  강행법규 위반은 법이 직접 효력을 부정하는 경우이고, 반사회질서는 민법 제103조의 일반조항으로 무효가 되는 경우입니다. 대법원은 다른 법률행위를 금지하는 강행법규의 취지를 반사회질서 판단을 통해 관련 계약에도 미치게 할 수 있는지 여러 사정을 고려해야 한다고 했습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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