주택 임대차

공공임대 임차권을 넘기려는데 사업자가 동의를 안 해 주면 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

법정 양도 사유에 해당하고 양수인을 특정할 자료를 냈다면 공공임대 사업자는 특별한 문제가 없는 한 동의해야 합니다. 대법원 2015다250413 판결로 거절하려면 사업자가 증명할 것, 현행 양도 허용 사유, 동의 없이 넘길 때의 해지와 처벌을 정리했습니다.

법이 정한 양도 사유에 해당하고 양수인을 특정할 자료를 냈다면, 사업자는 특별한 문제가 없는 한 동의해야 합니다. 대법원은 사업자가 동의를 거절하려면 양수인이 집을 가지고 있다는 사정을 스스로 증명해야 한다고 보았습니다. 사업자가 양수인을 직접 정하겠다고 해도 그대로 따를 필요는 없고, 동의를 구하는 소송으로 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2020년부터 민간 건설사가 지은 10년 공공임대 아파트에 살고 있습니다. 2026. 2. A씨 부부는 2년 일정의 해외 근무가 정해져 가족 모두 출국하게 되었습니다. A씨는 무주택자인 지인 B씨에게 임차권을 넘기기로 하고, 출국 증명 자료와 B씨의 이름, 주민등록번호를 적은 서류를 2026. 3. 9. 사업자에게 냈습니다. 그런데 사업자는 양수인은 회사가 정한다며 동의를 거절했습니다. A씨는 출국일이 다가오는데 어떻게 해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 사업자의 동의 거절을 어떻게 판단했나요?

임차인이 낸 자료에 특별한 문제가 없으면 사업자는 동의할 의무가 있다고 보았습니다. 사안에서 공공건설임대주택 임차인은 세대 전원이 국외로 이주하게 되자 임차권 양도 동의를 구했고, 사업자가 응하지 않자 동의의 의사표시를 구하는 소송을 냈습니다. 사업자는 동의 의무를 정한 시행령이 무효이고, 양수인은 사업자가 선정해야 한다고 다투었습니다. 대법원은 시행령이 무효가 아니고 임차인이 양수인을 선정할 수 있다는 원심을 수긍했습니다. 임차인은 양수인의 이름과 주민등록번호 등 주택소유 여부를 확인할 수 있는 자료를 내야 하고, 사업자가 거절하려면 그 자료로 확인해 “임차권 양수인이 주택을 소유하는 사정을 증명하지 않으면 안 된다.”고 밝혔습니다. 사업자는 확인조차 하지 않았으므로 동의할 의무가 있다는 결론이 확정되었습니다.

지금은 어떤 경우에 임차권을 넘길 수 있나요?

현행 법령도 같은 구조로, 임대의무기간 10년 이하인 공공임대주택에서 세대구성원 모두가 정해진 사유에 해당해 무주택 세대구성원에게 넘기는 경우가 중심입니다. 사유는 근무·생업·질병치료로 다른 시·군·구로 40킬로미터 이상 옮기는 경우, 상속이나 혼인으로 소유하게 된 주택으로 옮기는 경우, 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무는 경우입니다. 혼인이나 이혼으로 임차인이 나가고 배우자나 직계혈족이 계속 사는 경우 등도 따로 정해져 있습니다. 동의를 받으려는 임차인은 사유를 증명하는 자료를 내야 하고, 사업자는 그 자료에 특별한 문제가 없으면 받아들여야 합니다. 판결 당시 구 임대주택법 시행령과 같은 내용이어서 이 판결의 법리는 현행 공공주택 특별법에서도 그대로 쓸 수 있다고 봅니다.

동의 없이 넘기면 어떤 일이 생기나요?

동의 없이 넘기면 계약이 해지될 수 있고, 넘긴 사람과 알선한 사람 모두 형사처벌 대상이 됩니다. 사업자는 법을 어겨 임차권을 양도하거나 전대한 임차인과의 계약을 해제하거나 해지하고 재계약을 거절할 수 있습니다. 넘겨받은 사람도 보호를 받기 어렵습니다. 요건 없이 넘겨받은 사람의 대항력 문제는 「공공임대주택을 요건 없이 넘겨받으면 대항력이 인정되나요?」에서 자세히 설명했습니다. 웃돈을 받고 몰래 넘기는 거래는 사업자 동의가 나지 않는 구조이므로, 출국이나 전근 일정이 급하더라도 동의 절차를 먼저 밟아야 합니다. 사업자가 거절하면 그 사유를 문서로 받아 두는 것이 다음 단계의 출발점입니다.

임차권을 넘겨받는 사람은 무엇을 확인해야 하나요?

넘겨받는 사람은 자신이 무주택 세대구성원인지와 사업자 동의가 실제로 났는지를 먼저 확인해야 합니다. 양도가 허용되는 것은 무주택 세대구성원에게 넘기는 경우이므로, 세대 안에 집을 가진 사람이 있으면 사업자가 거절할 정당한 사유가 됩니다. 사업자 동의서 없이 보증금만 주고 들어가면 계약 해지 대상이 되고 알선한 사람까지 처벌될 수 있습니다. 동의가 나면 사업자와 새로 임대차계약을 맺거나 승계 절차를 밟는지, 보증금과 임대료 조건이 그대로 이어지는지도 확인해 둡니다. 기존 임차인에게 웃돈을 따로 주는 약정은 나중에 분쟁이 생겨도 보호받기 어렵습니다.

공공임대 임차권 양도 동의 대응 순서

• 사유 확인 - 세대구성원 모두가 국외 이주, 40킬로미터 이상 전근 등 법정 사유에 해당하는지 확인합니다.
• 증명 자료 준비 - 재직·발령 증명서, 출국 일정, 의료기관 소견서 등 사유를 보여 주는 서류를 모읍니다.
• 양수인 특정 - 양수인의 이름과 주민등록번호 등 주택소유 여부를 확인할 수 있는 정보를 함께 냅니다.
• 거절 사유 확인 - 사업자가 거절하면 이유를 문서로 받고, 양수인의 주택소유를 확인했는지 묻습니다.
• 동의 청구 - 특별한 문제가 없는데도 거절하면 동의의 의사표시를 구하는 소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 주택의 임대의무기간과 공급 당시 적용 법령, 세대구성원 전원이 사유에 해당하는지에 따라 양도 가능 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 공공임대주택 임차권 양도·전대와 계약 해지 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공공임대 임차권 양수인은 사업자가 정하나요, 임차인이 정하나요?
  대법원은 임차인이 양수인을 선정할 수 있다고 본 원심을 수긍했습니다. 다만 양수인은 무주택 세대구성원이어야 하고, 사업자가 주택소유를 확인할 수 있도록 이름과 주민등록번호 등을 함께 내야 합니다.
• 세대원 중 한 명만 해외로 나가도 양도할 수 있나요?
  어렵습니다. 법령은 임차인의 세대구성원 모두가 국외 이주나 1년 이상 국외 체류 등 사유에 해당할 것을 요구합니다. 일부만 나가는 경우라면 전근 거리 요건 등 다른 사유에 해당하는지 따로 보아야 합니다.
• 임대의무기간이 10년을 넘는 공공임대도 같은 규정이 적용되나요?
  현행 시행령의 세대 전원 사유에 따른 양도·전대는 임대의무기간 10년 이하 공공임대주택으로 한정되어 있습니다. 그보다 긴 주택은 다른 호에 해당하는지 확인해야 하므로 계약서의 임대의무기간부터 보아야 합니다.
• 양도 대신 잠시 전대하는 것도 동의를 받아야 하나요?
  네. 공공임대주택은 양도뿐 아니라 전대도 원칙적으로 금지되고, 법정 사유가 있으면서 사업자 동의를 받은 경우에만 할 수 있습니다. 동의 없는 전대도 계약 해지와 처벌 대상입니다.
• 사업자가 동의를 계속 미루면 손해배상도 청구할 수 있나요?
  동의 의무가 인정되는데도 거절해 손해가 생겼다면 배상을 구할 여지가 있습니다. 다만 손해와 거절 사이의 인과관계를 따로 증명해야 하므로, 먼저 동의의 의사표시를 구하는 청구가 중심이 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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