주택 임대차

공공임대주택을 요건 없이 넘겨받으면 대항력이 인정되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 공공임대주택은 법이 정한 사유와 사업자 동의가 있을 때만 양도·전대할 수 있어서 요건 없이 넘겨받으면 사업자에게 효력이 없고 원래 세입자의 대항력도 이어지지 않습니다. 대법원도 같은 결론을 냈습니다. 지금은 공공주택사업자의 양도·전대 동의서가 있는지부터 확인해 두십시오.

원래 세입자가 「사업자에게는 나중에 말하면 된다」고 해도 그 말을 믿고 보증금을 먼저 건넬 필요는 없습니다. 동의가 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2025년 2월 같은 동네로 이사하는 지인에게서 공공임대아파트 임차권을 넘겨받으며 지인에게 보증금 상당액 4천만원을 건넸습니다. 지인은 사업자에게는 나중에 알리면 된다며 동의서를 받지 않았고, 이사한 곳도 같은 구 안이었습니다. 2026년 사업자가 실제 거주자 확인에 나서자 S씨는 자신이 세입자로 인정받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공공임대주택을 요건 없이 넘겨받으면 대항력이 인정되나요?

인정되지 않습니다. 공공임대주택의 양도·전대는 법이 정한 사유가 있고 사업자 동의를 받은 경우에만 허용되므로, 그 요건을 갖추지 못한 양도·전대는 사업자에 대한 관계에서 적법·유효하지 않고 원래 세입자가 가진 임차권의 대항력도 유지되지 않습니다. 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결이 이렇게 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「공공주택 특별법」도 공공임대주택 임차인은 임차권을 양도하거나 전대할 수 없고, 근무·생업·질병치료 등 대통령령으로 정한 경우로서 사업자 동의를 받은 때만 가능하다고 정합니다.

그래서 요건 없이 넘겨받은 사람은 경매나 사업자 부도 때 원래 세입자의 순위로 배당을 받거나 우선 분양전환을 주장하기 어렵습니다.

공공임대주택을 양도·전대할 수 있는 경우는 언제인가요?

임대의무기간이 10년 이하인 공공임대주택에서 세대원 모두가 근무·생업·질병치료로 다른 시·군·구로, 현재 거주지에서 40킬로미터 이상 떨어진 곳으로 옮기는 경우가 대표적입니다. 상속이나 혼인으로 소유하게 된 주택으로 옮기는 경우, 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무는 경우도 해당합니다. 이때도 무주택 세대구성원에게 넘겨야 합니다.

질병치료는 의료기관의 장이 1년 이상 치료나 요양이 필요하다고 인정한 경우로 한정됩니다. 사유를 증명하는 자료를 내면 사업자는 특별한 문제가 없는 한 동의해야 합니다.

요건 없이 넘기면 어떤 처벌을 받나요?

형사처벌 대상입니다. 요건 없이 공공임대주택의 임차권을 양도하거나 전대한 사람과 이를 알선한 사람은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 넘겨받은 사람도 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 것으로 문제될 수 있습니다.

예전 임대주택법 사건도 같은 결론인가요?

같습니다. 원 판례는 2008년 전부 개정되기 전의 구 임대주택법과 그 시행령을 적용한 사건입니다. 그 뒤 규정이 옮겨져 지금은 공공주택 특별법이 같은 구조로 규율하고, 허용 사유는 40킬로미터 거리 요건처럼 더 구체적으로 바뀌었습니다. 요건을 갖추지 못한 양도·전대의 효력을 부정하는 결론은 그대로 유지됩니다.

공공임대 양도·전대 확인 순서

• 주택 종류 확인 - 넘겨받을 집이 공공임대주택인지 임대차계약서와 사업자 명의로 확인합니다. 공공임대면 양도·전대 제한이 적용됩니다.
• 허용 사유 확인 - 원래 세입자의 이전 사유와 새 거주지 거리를 확인합니다. 시행령 요건에 맞는지 봅니다.
• 사업자 동의서 받기 - 공공주택사업자의 서면 동의를 먼저 받습니다. 동의 전에는 보증금을 건네지 않습니다.
• 주민등록 연속성 맞추기 - 원래 세입자 전출일과 내 전입일을 같게 합니다. 대항력이 끊기지 않게 합니다.
• 이미 넘겨받았다면 상담 - 요건 없이 이미 들어왔다면 형사 문제와 보증금 회수를 함께 검토합니다. 원래 세입자와의 계약서가 출발점입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 민간임대주택이나 분양전환을 앞둔 주택처럼 적용 법률이 다를 수 있는 경우라면 계약서와 사업자 공고를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사업자 동의만 있으면 넘겨받을 수 있나요?
  동의만으로는 부족하고 근무·생업·질병치료 등 시행령이 정한 사유도 있어야 합니다. 사유를 증명하는 자료를 사업자에게 내면 사업자는 특별한 문제가 없는 한 동의해야 합니다. 사유와 동의를 모두 서류로 남겨 두십시오.
• 거리 요건은 어떻게 계산하나요?
  현재 거주지와 새 거주지 사이의 최단 직선거리가 40킬로미터 이상이어야 합니다. 다만 시·도가 출퇴근 거리와 교통 여건을 고려해 조례로 따로 기준을 정하면 그 기준을 따릅니다. 다른 시·군·구로 옮기는 것도 요건입니다.
• 요건 없는 양수인은 대항력이 없나요?
  요건을 갖추지 못한 양도·전대는 사업자에 대한 관계에서 적법하지 않으므로, 원래 세입자의 임차권 대항력이 적법하게 유지·존속한다고 볼 수 없습니다. 경매나 분양전환 때 원래 세입자의 지위를 주장하기 어렵습니다.
• 넘겨받은 사람도 처벌되나요?
  양도·전대한 사람과 알선한 사람은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 대상입니다. 넘겨받은 사람도 거짓이나 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 것으로 같은 조항의 처벌 대상이 될 수 있습니다.
• 이혼으로 배우자가 계속 살려면요?
  임차인이 혼인이나 이혼으로 퇴거하고 배우자나 직계혈족 등이 계속 살려는 경우 임차인을 그 사람으로 바꿀 수 있습니다. 이 경우도 사업자에게 사유를 증명하는 자료를 내고 동의를 받아야 합니다.
• 이미 낸 돈은 어떻게 돌려받나요?
  원래 세입자에게 건넨 돈은 원래 세입자를 상대로 반환을 청구합니다. 양도·전대가 사업자에게 효력이 없더라도 두 사람 사이 계약과 송금 내역은 청구의 근거가 됩니다. 원래 세입자의 보증금에 가압류를 검토할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 분양받은 집이 견본주택과 다른데 해약할 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성