분양·청약

임대아파트 계약 때 집이 있었다면 나중에 팔아도 분양전환을 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

빈집을 개별 계약한 명도세대 임차인이 임대차계약 당시 다른 주택을 가지고 있었다면, 나중에 그 집을 처분해도 우선 분양전환 자격은 회복되지 않습니다. 2026년 4월 대법원은 명도세대 임차인의 무주택 요건은 계약일부터 갖추어야 한다고 보았고, 선착순 입주 임차인은 분양전환 당시까지만 무주택이면 된다는 판단은 유지했습니다. 지금은 내 입주 방식이 모집공고·선착순·개별 계약 중 무엇이었는지부터 확인하십시오.

선착순으로 입주한 임차인이라면 입주 때 집이 있었다는 사실만으로 우선 분양전환을 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2013년 지방에 있는 작은 주택을 산 상태에서, 앞 세입자가 나가 비어 있던 공공건설임대아파트 한 세대를 임대사업자와 개별적으로 계약해 들어갔습니다. 입주자 모집공고나 선착순 모집이 아니라 빈집을 바로 계약하는 방식이었습니다. H씨는 2018년 지방 주택의 매매를 합의해제해 소유권이전등기를 말소했고, 2024년 임대의무기간이 끝나자 우선 분양전환 계약을 맺었습니다. 그 뒤 다른 임차인들과 함께 분양전환가격이 너무 높게 정해졌다며 차액 반환 소송을 냈는데, 임대사업자는 H씨가 처음부터 우선 분양전환 대상자가 아니었다고 다투었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대아파트 계약 때 집이 있었으면 우선 분양전환을 못 받나요?

빈집을 개별 계약 방식으로 임차한 명도세대 임차인이라면 받기 어렵습니다. 대법원 2026. 4. 30. 선고 2025다220178 판결은 임대사업자가 명도세대를 개별 계약할 때 미리 입주 대상자의 무주택 여부를 확인해야 하므로, 명도세대 임차인의 무주택 요건은 임대차계약을 맺은 날부터 갖추어야 한다고 보았습니다. 계약 당시 다른 주택을 갖고 있었다면 법령이 허용하는 예외가 없는 한 우선 분양전환 대상자가 아니라는 것입니다.

이 사건에 적용된 구 「임대주택법」은 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인을 우선 분양전환 대상자로 정했습니다. 대법원은 입주자 선정 때의 무주택 요건과 사업주체의 전산 확인 의무 같은 관련 규정을 함께 보아 명도세대 임차인에게 계약일부터의 무주택을 요구했습니다.

나중에 그 집을 처분하면 자격이 회복되나요?

회복되지 않습니다. 계약 당시 다른 주택을 소유해 우선 분양전환 대상자에 해당하지 않게 된 이상, 그 뒤 합의해제로 그 주택의 소유권을 잃었더라도 자격은 되살아나지 않습니다. 이번 판결은 합의해제로 등기를 말소했으니 계속 무주택자였다고 본 원심을 파기하고 그 임차인 부분을 돌려보냈습니다.

예외는 입주한 뒤 상속·판결·혼인으로 다른 주택을 갖게 된 경우입니다. 이때는 분양전환 당시까지 거주하면서 그 주택을 처분해 무주택자가 되면 우선 분양전환을 받을 수 있습니다.

선착순으로 입주한 임차인은 다른가요?

다릅니다. 선착순 방법으로 입주자로 선정된 임차인은 분양전환 당시까지 거주한 무주택자이면 됩니다. 이번 사건에서도 선착순 입주 임차인은 분양전환 당시까지 소유 주택을 처분해 무주택자가 되면 우선 분양전환 대상자에 해당한다는 원심 판단이 그대로 유지되었습니다. 그래서 내가 어떤 방식으로 입주자로 선정되었는지가 결론을 가릅니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「공공주택 특별법」도 공공건설임대주택의 우선 분양전환 대상을 입주 후 분양전환 때까지 계속 거주한 무주택자, 입주 후 상속·판결·혼인으로 취득한 주택을 처분한 무주택자, 선착순 입주자로서 분양전환 시점에 입주 자격 중 주택소유기준을 충족한 사람 등으로 나누어 정합니다.

분양전환가격이 너무 높았다면 돌려받을 수 있나요?

산정 기준을 넘었다면 차액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 이번 사건에서 원심은 분양전환가격의 기초가 되는 건축비는 표준건축비 범위 안에서 실제로 투입된 건축비이고, 실제 건축비는 임대사업자가 신고한 취득세 과세표준을 근거로 산정할 수 있다고 보았습니다. 임대사업자는 미술장식품 설치비, 조경 공사비, 모델하우스 설치비 등이 빠졌다고 다투었지만 받아들여지지 않았고, 대법원도 이 판단에 잘못이 없다고 보았습니다.

우선 분양전환 다툼 대응 순서

• 입주 방식 확인 - 입주자 모집공고, 선착순, 명도세대 개별 계약 중 어느 방식이었는지 계약서로 확인합니다. 무주택 요건을 따지는 시점이 달라집니다.
• 주택 소유 이력 정리 - 계약일부터 분양전환 계약일까지 본인과 세대원의 주택 소유 이력을 등기로 확인합니다. 소유 기간이 하루라도 겹치는지 봅니다.
• 취득 원인 확인 - 다른 주택을 갖게 된 원인이 상속·판결·혼인인지 확인합니다. 해당하면 처분으로 자격을 유지할 수 있습니다.
• 분양전환가격 자료 확보 - 분양전환 승인 자료와 임대사업자의 취득세 신고 자료를 확보합니다. 실제 건축비를 다투는 근거가 됩니다.
• 통보와 계약 기한 관리 - 우선 분양전환 통보를 받은 날을 기록하고 정해진 기간 안에 계약합니다. 기간이 지나면 제3자 매각이 가능해집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 내 아파트에 구 임대주택법과 현행 법 중 무엇이 적용되는지는 사업계획승인 시기와 부칙에 따라 달라지므로 입주자 모집공고와 승인 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대주택 분양전환가격과 우선 분양전환 자격을 둘러싼 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명도세대가 무엇인가요?
  앞 입주자가 퇴거해 임대사업자에게 다시 넘겨진 빈 임대주택을 말합니다. 대법원 2026. 4. 30. 선고 2025다220178 판결은 이런 세대를 입주자 모집공고나 선착순이 아닌 개별적 계약 방식으로 임차한 사람은 계약 체결일부터 무주택 요건을 갖추어야 우선 분양전환 대상이 된다고 보았습니다.
• 계약 뒤 상속으로 집이 생기면 자격을 잃나요?
  바로 잃지는 않습니다. 구 임대주택법 제21조 제1항 제2호와 현행 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 나목은 입주한 뒤 상속이나 판결 또는 혼인으로 다른 주택을 소유하게 된 경우, 분양전환할 때까지 계속 거주하면서 그 주택을 처분해 무주택자가 되면 우선 분양전환을 받을 수 있게 합니다.
• 선착순 입주자는 언제 무주택이면 되나요?
  분양전환 당시까지 거주한 무주택자이면 됩니다. 이번 사건에서도 선착순 입주 임차인은 분양전환 당시까지 소유 주택을 처분하면 우선 분양전환 대상자라는 원심 판단이 유지되었습니다. 현행 공공주택 특별법은 선착순 입주자가 분양전환 시점에 입주 자격 중 주택소유기준을 충족하면 되도록 정합니다.
• 합의해제로 등기를 말소하면 처음부터 없던 것 아닌가요?
  우선 분양전환 자격에서는 그렇게 보지 않습니다. 대법원 2025다220178 판결은 명도세대 임차인이 계약 당시 다른 주택 소유로 자격을 갖추지 못한 이상, 그 뒤 합의해제를 원인으로 소유권을 잃었더라도 자격이 회복되지 않는다고 판단했습니다. 소유 이력은 등기에 남으므로 계약일 기준으로 확인해야 합니다.
• 우선 분양전환 통보를 받으면 언제까지 계약하나요?
  현행 공공주택 특별법 제50조의3 제2항은 우선 분양전환 자격이 있다고 통보받은 임차인이 통보를 받은 후 6개월 안에 계약하도록 정하고, 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택은 12개월로 정합니다. 이 기간이 지나면 임대주택이 제3자에게 매각될 수 있습니다.
• 분양전환가격의 건축비는 어떻게 정하나요?
  표준건축비 범위 안에서 실제로 투입된 건축비가 기준입니다. 이번 사건의 원심은 실제 건축비를 임대사업자가 신고한 취득세 과세표준을 근거로 하되 빠진 비용을 더하는 방법으로 산정할 수 있다고 보았고, 대법원은 이 판단에 잘못이 없다고 했습니다. 임대사업자가 주장한 조경 공사비 등은 추가로 인정되지 않았습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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