분양·청약
선착순 임대아파트 입주자인데 배우자 집이 있으면 분양전환을 못 받나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신
입주 때 계약서에서 임차인 본인만 무주택이면 된다고 정했다면, 선착순 임대아파트 입주자는 배우자 집이 있어도 우선 분양전환을 받을 수 있습니다. 대법원은 분양전환 시점에 입주 당시 모집공고와 계약에서 정한 주택소유기준을 충족하면 된다고 보았습니다. 지금은 입주자모집공고문과 최초 임대차계약서의 무주택 문구부터 찾아보십시오.
임대사업자에게서 우선 분양전환 자격이 있다는 통보를 받았다면 통보를 받은 뒤 6개월 안에, 임대의무기간이 10년인 주택이면 12개월 안에 분양전환 계약을 해야 합니다.
배우자 명의 주택이 있다는 이유만으로 우선 분양전환을 포기할 필요는 없습니다. 입주할 때 받은 모집공고와 임대차계약서에 무주택 요건이 누구 기준으로 적혀 있는지가 먼저입니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2015년 민간 건설사가 지은 공공건설임대아파트에 선착순 모집으로 입주했습니다. 임대차계약서에는 「선착순 입주자는 분양전환 당시 임차인 본인이 무주택이면 우선 분양전환 자격이 있다」고 적혀 있었습니다. 2025년 분양전환 때 임대사업자는 A씨 배우자 명의로 지방에 주택이 한 채 있다는 이유로 우선 분양전환을 거절하고, 아파트를 넘겨 주지 않았습니다. A씨 본인 명의의 주택은 없습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
선착순 입주자인데 배우자 명의 집이 있으면 우선 분양전환을 못 받나요?
입주 당시 모집공고나 임대차계약에서 임차인 본인만 무주택이면 된다고 정했다면, 배우자가 집을 가지고 있어도 우선 분양전환 대상자입니다. 선착순으로 입주한 임차인의 주택소유기준은 분양전환 시점에 입주 시 정한 기준을 충족하는지로 판단합니다.
대법원 2024. 4. 25. 선고 2023다300146 판결은 선착순 입주자의 「입주 시 자격요건 중 주택소유기준」을 입주자모집공고나 임대차계약에서 우선 분양전환 요건으로 정한 주택소유기준이라고 해석했습니다. 법이 이렇게 바뀐 이유는 입주할 때 고지받거나 합의한 요건을 믿은 임차인을 보호하고 분양전환 분쟁을 줄이려는 데 있다고 보았습니다. 사업자 지위를 넘겨받은 새 임대사업자가 같은 조건으로 계약을 갱신한 경우에도 마찬가지입니다.
예전 임대주택법 시절에 입주했어도 지금 법이 적용되나요?
분양전환이 아직 끝나지 않은 주택이라면 지금의 공공주택 특별법 규정이 적용됩니다. 예전 임대주택법은 선착순 입주자에게 「분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인」일 것을 요구했지만, 2020. 12. 22. 개정된 공공주택 특별법은 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하면 되도록 바꾸었습니다.
입주
모집공고·계약서로 주택소유기준 확정
임대의무기간 경과
사업자가 우선 분양전환 자격 통보
통보 후 6개월(10년 임대 12개월)
우선 분양전환 계약 기한
기한 경과
제3자 매각 가능
위 판결 사안의 아파트는 공공주택사업자가 아닌 민간 사업자가 지은 공공건설임대주택이었는데, 법원은 민간임대주택에 관한 특별법 부칙에 따라 공공건설임대주택으로 보고, 분양전환이 완료되지 않은 주택이어서 개정 공공주택 특별법 부칙에 따라 개정 규정이 적용된다고 보았습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「공공주택 특별법」 제50조의3 제1항 제1호 라목도 같은 문언입니다.
선착순이 아닌 일반 입주자는 무주택 요건이 어떻게 되나요?
일반 입주자는 입주한 뒤부터 분양전환할 때까지 계속 거주한 무주택자여야 우선 분양전환을 받습니다. 입주 뒤 상속이나 판결, 혼인으로 다른 주택이 생겼더라도 분양전환 전까지 처분해 무주택자가 되면 자격이 유지됩니다.
| 유형 | 주택 요건 |
|---|---|
| 일반 입주자 | 입주부터 분양전환까지 계속 거주한 무주택자 |
| 상속·혼인으로 주택 취득 | 분양전환 전까지 처분 |
| 선착순 입주자 | 입주 시 정한 주택소유기준 충족 |
| 전용 85제곱미터 초과 | 거주 임차인이면 대상 |
출처 - 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호
분양전환 당시 거주하는 주택이 전용면적 85제곱미터를 넘으면 무주택 요건과 관계없이 우선 분양전환 대상입니다. 우선 분양전환 자격자가 없거나 정해진 기간 안에 계약하지 않으면 사업자는 통보한 분양전환 가격 이하로 제3자에게 매각할 수 있습니다.
선착순 입주자 우선 분양전환 대응 순서
- 입주 서류 확보 - 입주자모집공고문과 최초 임대차계약서를 찾습니다. 무주택 요건이 본인 기준인지 세대 기준인지가 여기서 정해집니다.
- 입주 방식 확인 - 선착순으로 입주했는지, 일반 공급으로 입주했는지 확인합니다. 적용되는 목이 다릅니다.
- 거주 증명 준비 - 입주일부터 분양전환 시점까지 계속 살았다는 주민등록과 관리비 납부 자료를 모읍니다. 계속 거주는 공통 요건입니다.
- 통보 내용 검토 - 사업자가 보낸 자격 통보나 거절 통보를 받은 날짜와 사유를 기록합니다. 계약 기한이 이 날부터 진행됩니다.
- 소송 준비 - 사업자가 거절하면 소유권이전등기 청구나 처분금지가처분을 검토합니다. 제3자 매각 전에 권리를 보전해야 합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 모집공고와 계약서의 문구가 서로 다르거나 사업자가 회생 절차에 들어가 있으면 계약서 원문과 회생 절차 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대주택 분양전환 분쟁의 소유권이전등기 청구와 가처분 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
선착순 입주자 상당수는 분양전환 때 「세대원 전원이 무주택이어야 한다」는 사업자 안내를 듣고 그대로 포기합니다. 그런데 이 기준은 입주할 때 받은 모집공고와 계약서가 정합니다. 사업자가 분양전환 무렵 들이미는 기준이 그 서류와 다르면 다툴 여지가 있습니다.
그래서 10년 가까이 된 최초 계약서와 모집공고문이 가장 먼저 필요합니다. 사업자가 바뀌면서 계약서를 다시 썼다면 갱신 계약서도 함께 모아야 합니다. 분양전환 자격 통보나 거절 통보를 받은 날짜는 계약 기한과 제3자 매각 가능 시점을 정하므로 문서로 남겨 두어야 합니다.
이 서류는 소유권이전등기 소송에서 우선 분양전환 대상자임을 증명하는 직접 증거가 됩니다. 사업자가 제3자 매각을 서두를 때는 처분금지가처분 신청서에 같은 서류를 붙여 권리를 먼저 묶어 두게 됩니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 공공임대주택 분양전환 분쟁을 수행해 왔으며, 입주 당시 모집공고와 계약서로 우선 분양전환 요건을 먼저 확정한 뒤 등기 청구와 보전처분을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 행정처분 취소·집행정지
- 강제집행·채권추심
이 상황에서 자주 묻는 것
법무법인 윤성 × Lexle
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출처
2026.10.12 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지