주택 임대차

보증금을 못 받았는데 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 임차권등기 없이 이사하고 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있으므로, 임차권등기명령으로 등기를 마친 뒤 이사해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기 이후에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 권리가 유지된다고 정합니다. 지금은 이사 전에 등기사항증명서로 임차권등기 기입 여부부터 확인하십시오.

보증금을 받을 때까지 새 집 계약을 미루고 버틸 필요는 없습니다. 임차권등기가 끝나면 이사하고 주소를 옮겨도 이미 가진 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2024년 3월 보증금 2억8천만원에 빌라 전세계약을 맺고 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2026년 3월 계약이 끝났지만 집주인은 새 세입자가 들어와야 돌려준다며 보증금을 주지 않았고, S씨는 5월에 직장 근처로 이사를 가야 합니다. S씨는 이사를 가면 보증금을 우선 돌려받을 권리를 잃는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금을 못 받고 이사하면 대항력을 잃나요?

임차권등기 없이 이사하고 주민등록을 옮기면 잃습니다. 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날 생기는데, 이 요건은 대항력과 우선변제권을 취득할 때만 갖추면 되는 것이 아니라 경매절차의 배당요구 종기까지 계속 유지되어야 합니다. 대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결이 이 기준을 확인했습니다.

이사 후 대항력을 잃은 상태에서 집이 팔리거나 경매에 넘어가면 새 집주인에게 보증금을 주장하기 어렵고, 경매 배당에서 순위도 뒤로 밀립니다. 가족 일부만 남겨 두고 주민등록을 유지하는 방법도 있지만, 짐과 점유가 실제로 남아 있어야 하므로 불안정합니다.

임차권등기명령은 어떻게 신청하나요?

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 신청서에 신청 취지와 이유, 임차주택, 대항력·우선변제권 취득 사실 등을 적고 신청 이유를 소명하도록 정합니다.

재판과 집행에는 민사집행법의 가압류 규정 일부가 준용됩니다. 2023. 4. 18. 개정으로 민사집행법 제292조 제3항이 준용 대상에 들어가, 임차권등기명령 결정이 임대인에게 송달되기 전에도 등기를 집행할 수 있게 되었습니다. 임대인이 송달을 피해 등기가 늦어지는 문제를 막기 위한 개정입니다.

신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있습니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

임차권등기 뒤에는 무엇이 달라지나요?

임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득했던 권리는 그대로 유지됩니다. 등기 이후에는 이사해 대항요건을 잃더라도 권리를 잃지 않습니다. 등기가 끝난 집을 그 뒤에 빌린 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받을 수 없어, 집주인이 새 세입자를 들이기도 어려워집니다.

보증금 못 받고 이사할 때 대응 순서

• 계약 종료 확인 - 계약 만료나 해지 통지로 임대차가 끝났는지 확인합니다. 끝나야 신청할 수 있습니다.
• 임차권등기명령 신청 - 관할 법원에 임대차계약서, 주민등록표 등본, 계약 종료 증빙을 붙여 신청합니다.
• 등기 기입 확인 - 등기사항증명서에서 주택임차권 등기를 확인합니다. 결정문만으로는 부족합니다.
• 이사·전출 - 등기 확인 후 이사하고 주소를 옮깁니다. 현관 비밀번호·출입카드 반환 시점도 기록합니다.
• 보증금 반환 청구 - 지급명령이나 보증금 반환 소송을 내고, 판결로 강제경매를 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집에 선순위 근저당이 많거나 전세보증보험에 가입한 경우에는 보증기관 청구 절차와 순위를 등기부와 보증서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임차인의 보증금 반환 소송과 강제경매 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차권등기명령은 계약이 끝나기 전에도 신청할 수 있나요?
  안 됩니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있다고 정합니다. 기간 만료나 적법한 해지로 계약이 끝났다는 점을 계약서와 해지 통지 기록으로 소명해야 하므로, 해지 통지를 보냈다면 도달일을 남겨 두십시오.
• 결정문을 받으면 바로 이사해도 되나요?
  등기 기입을 확인한 뒤에 이사해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 권리가 유지된다고 정합니다. 결정문 수령과 등기 기입 사이에 며칠 차이가 날 수 있으므로 인터넷등기소에서 을구의 주택임차권 등기를 직접 확인하는 것이 안전합니다.
• 집주인이 결정문을 안 받으면 등기가 늦어지나요?
  늦어지지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제3항은 2023. 4. 18. 개정으로 민사집행법 제292조 제3항을 준용해, 가압류처럼 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 임차권등기를 집행할 수 있게 했습니다. 임대인의 송달 회피로 이사가 막히는 문제를 줄이기 위한 개정입니다.
• 신청 비용은 누가 내나요?
  임대인에게 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차인이 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 인지대·송달료·등록면허세 영수증을 모아 두었다가 보증금 반환 소송이나 지급명령에서 함께 청구하면 됩니다.
• 가족 일부만 남겨 두면 대항력이 유지되나요?
  유지될 수 있지만 불안정합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력은 주택 인도와 주민등록을 요건으로 하고, 대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결은 이 요건이 배당요구 종기까지 계속되어야 한다고 봅니다. 가족의 주민등록과 실제 점유가 함께 남아 있어야 하므로 임차권등기가 더 확실합니다.
• 임차권등기가 된 집에 새 세입자가 들어오면요?
  새 세입자는 최우선변제를 받지 못합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제6항은 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인에게 제8조의 소액임차인 우선변제권을 인정하지 않습니다. 그래서 등기가 된 집은 새 세입자를 구하기 어렵고, 집주인이 보증금 반환을 서두르는 계기가 되기도 합니다.

비슷한 상황

• 임차권등기를 신청했으니 먼저 이사해도 되나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 주택을 1년만 계약했는데 임차인은 2년까지 살 수 있나요?

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